路線価 (2023) 兵庫県宝塚市長尾台2-5-420 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	兵庫県 宝塚市兵庫県宝塚市長尾台２丁目５番４２０
価格時点	2023 年
駅名	雲雀丘花屋敷駅 から 2100m
路線価
1坪当たり	1坪 16万1,994 円
1平米当たり	1平米 4万9,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月19日
鑑定評価額 総額	1,130万 円 (184 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 20万3,319 円 1平米 6万1,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	1,130万 円 (184 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 20万3,319 円／坪 1平米 6万1,500 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は主に阪急宝塚線、ＪＲ福知山線の沿線で宝塚市東部及び川西市の住宅地域である。主たる需要者は地元に地縁性を有する住民で一次取得者層が多い。最寄駅から遠くバス圏に位置し、坂道も多いことから土地の需要は低迷している。取引の中心となる価格帯としては、土地は１８０㎡程度の規模で１，２００万円前後、新築建売住宅では３，０００万円程度と認められる。 (2) 同一需給圏は主に阪急線及びＪＲ福知山線沿線に位置する丘陵部の住宅地域で概ね宝塚市の圏域である。主な需要者は宝塚市及び周辺市居住の個人等が中心となる。急坂のある高台に位置し、また眺望も開けておらず、需要は低迷しており、地価は若干の下落傾向が続いている。需要の中心となる価格帯は土地で総額１０００万円～１４００万円程度、新築戸建住宅は総額３０００万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 代替・競争の関係にある取引事例を選択し、取引事例比較法を適用して比準価格を査定した。収益還元法については、１低専内にあって、自用目的での取引が中心で経済的に賃貸事業が成り立つ地域ではないため適用しなかった。収益性よりも居住の快適性が重視される住宅地域であるため実証的な比準価格を標準とし、代表標準地を規準とした価格との均衡性にも留意のうえ、対象標準地の鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 近隣地域は中規模一般住宅が建ち並ぶ山手の住宅地域で、自己使用を中心とし、周辺における取引価格を価格決定の指標とすることが一般的と認められるので、市場性を適切に反映する比準価格は説得力を有すると判断した。尚、収益還元法については、戸建貸家では経済合理的な賃貸住宅の経営が困難であるため適用を断念した。従って、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格を以って鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	雲雀丘花屋敷駅北西方
距離	2100 m
土地の状態
土地面積	55.7 坪 (184 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模戸建住宅が建ち並ぶ高台の住宅地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	5.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	宝塚市兵庫県宝塚市長尾台２丁目５番４２０
標準地の範囲
東	40 m
西	60 m
南	30 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	12 m
奥行き	15 m
面積	180 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　　　　　　　　北５．７ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)戸建住宅が建ち並ぶ林間部の既成住宅地域で、最寄駅からバス圏の高台にあって需要は弱く地価の下落傾向は続いている。地域要因に変動はなく、今後も現状のまま推移するものと予測する。 (2)中規模戸建住宅が建ち並ぶ高台の住宅地域であり、今後も現状の住環境を維持するものと予測する。地価は若干の下落傾向で推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 20万3,319 円 1平米 6万1,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 20万3,319 円 1平米 6万1,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 20万3,319円 1平米 6万1,500円
前年から次年への変動率 -0.5 ％
2022年	1坪 20万4,311円 1平米 6万1,800円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 20万3,319円 1平米 6万1,500円
前年から次年への変動率 -0.5 ％
2019年	1坪 20万4,311円 1平米 6万1,800円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)宝塚市では良好な住環境・利便性を有する平坦地の住宅地の需要は堅調であるが、利便性の悪い山手の住宅地は需要が低迷している。 (2)当市の人口は微減傾向にある。高層分譲マンション建設や土地区画整理事業等が進行中で、近年住宅都市としての性格を強めてきている。
地域要因
(1)最寄駅への接近性が劣るため地価は下落傾向で推移している。地域要因に変動はない。 (2)利便性が劣る山手住宅地域に存するため需要は弱く地価は若干の下落傾向が続いている。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	０８１０５国 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	宝塚市
地域	兵庫県宝塚市長尾台２丁目５番４２０
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	8万3,190 円／平米 27万5,026 円／坪
推定価格 平米 坪	8万7,919 円／平米 29万660 円／坪
標準価格 平米 坪	6万1,654 円／平米 20万3,828 円／坪
査定価格 平米 坪	6万1,700 円／平米 20万3,980 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	０９１０５国 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	宝塚市
地域	兵庫県宝塚市長尾台２丁目５番４２０
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	8万8,957 円／平米 29万4,092 円／坪
推定価格 平米 坪	8万8,957 円／平米 29万4,092 円／坪
標準価格 平米 坪	6万1,690 円／平米 20万3,947 円／坪
査定価格 平米 坪	6万1,700 円／平米 20万3,980 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	０８１０５国 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	宝塚市
地域	兵庫県宝塚市長尾台２丁目５番４２０
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	8万7,964 円／平米 29万809 円／坪
推定価格 平米 坪	9万1,050 円／平米 30万1,011 円／坪
標準価格 平米 坪	6万1,771 円／平米 20万4,215 円／坪
査定価格 平米 坪	6万1,800 円／平米 20万4,311 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	０５１０５国 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	川西市
地域	兵庫県宝塚市長尾台２丁目５番４２０
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	7万2,123 円／平米 23万8,439 円／坪
推定価格 平米 坪	6万9,834 円／平米 23万871 円／坪
標準価格 平米 坪	6万2,296 円／平米 20万5,951 円／坪
査定価格 平米 坪	6万2,300 円／平米 20万5,964 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	13 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	０５１０５国 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	川西市
地域	兵庫県宝塚市長尾台２丁目５番４２０
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	7万1,322 円／平米 23万5,791 円／坪
推定価格 平米 坪	7万616 円／平米 23万3,456 円／坪
標準価格 平米 坪	6万48 円／平米 19万8,519 円／坪
査定価格 平米 坪	6万 円／平米 19万8,360 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	53 ％
基準容積率	118 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情