土地路線価格
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路線価 (2023) 兵庫県宝塚市鹿塩1-81-3 坪・平米

2023
路 線 価
兵庫県 宝塚市
兵庫県宝塚市鹿塩1丁目81番3 (宝塚)
  • 周辺状況: 住宅地 (一般住宅、アパート等が見られる住宅地域)
  • 仁川駅 から 700m
路線価対象年 : 2022年
路線価 1 坪
1坪 = 3.306平米 = 1.812畳
42万9,780
1坪あたり
調査年 : 2022年
路線価 1 平米
1平米 = 0.3025坪 = 0.548畳
13万
1平米あたり

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地 兵庫県 宝塚市兵庫県宝塚市鹿塩1丁目81番3
価格時点 2023
駅名 仁川駅 から 700m
路線価
1坪当たり 1坪 42万9,780
1平米当たり 1平米 13万
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日 2023年01月06日
調査実施日 2022年12月11日
鑑定評価額 総額
2,300万
(138 平米)
鑑定評価額 単価
1坪 55万2,102
1平米 16万7,000
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日 2023年01月12日
調査実施日 2022年12月12日
鑑定評価額 総額
2,320万
(138 平米)
鑑定評価額 単価
1坪 55万5,408 円/坪
1平米 16万8,000 円/平米
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
市場の特性
(1) 同一需給圏は主として宝塚市内の住居系地域一帯と捉えられる。需要者は同一需給圏内の居住者が中心となるものと考えられる。一般住宅や共同住宅のみられる住宅地域で最寄り駅徒歩圏内かつ利便性が確保されており、地価は堅調に推移していると思料する。需要の中心は土地は2,000万円台、新築戸建は3,000万円台後半から4,000万円台前半が中心と思われる。

(2) 同一需給圏は、阪急今津線沿線で概ね宝塚市の住宅地を圏域とする。需要者は、宝塚市の居住者が中心である。当該地域は既成の住宅地域であるが、最寄駅から徒歩圏にあり、商業利便施設等も周辺にある等、生活利便性は良好であり、需要は安定的に推移しており、地価も堅調である。土地は、2,000万円台、新築戸建住宅で4,000万円台の物件が需要の中心となっている。

試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は信頼性の高い事例により求められており、不動産の市場性を反映する価格として実証性及び規範性は高く、十分な説得力を有するものと判断する。なお、対象標準地は地積が小さく、経済合理性に見合った賃貸経営が可能となる建物の建設が困難と判断し、収益還元法の適用を断念した。よって、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(2) 周辺には賃貸共同住宅も見られるが、採算性の低い低層共同住宅が見られる程度で、自用目的の戸建住宅用地の取引が中心であり、取引価格水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められる。また、対象標準地は画地規模がやや小さく、経済合理的な経営が可能な賃貸共同住宅の想定は非現実的であり、収益還元法の適用を断念した。従って、代表標準地との検討を踏まえ、信頼性のある比準価格をもって、鑑定評価額を上記の通り決定した。

交通
交通施設 仁川駅北方
距離 700 m
土地の状態
土地面積 41.7 坪 (138 平米)
私道分面積 0 平米
指定建ぺい率 60
建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率 200
容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状 長方形
間口 1 m
奥行 2 m
現況 住宅
構造 木造:W
その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他(1~6以外、及び田、畑)
地上階数 2F
地下階数 B0
周辺の利用状況 一般住宅、アパート等が見られる住宅地域
接面道路の状況
方位 西
道路幅員 5.3 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位 接面道路無(記載無含)
側道等接面状況 記載無し
水道/ガス/下水
水道/ガス/下水 設備の供給の有無
水道
ガス
下水道
法令上の規制等
近接区分 その他(記載無含)
区域区分 市街化区域
その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域 第1種中高層住居専用地域
その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域 無指定(記載無含)
自然公園法
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率 60
基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率:建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率 200
基準容積率とは 都市計画の容積率:容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地 宝塚市兵庫県宝塚市鹿塩1丁目81番3
標準地の範囲
20 m
西 20 m
60 m
30 m
標準的使用
標準的使用 戸建住宅地
画地の形状等
間口 8 m
奥行き 17 m
面積 140 m2
形状 ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性 特にない
街路 基準方位 北 5.3m市道
法令上の規制等
近接区分 その他(記載無含)
区域区分 市街化区域
その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域 第1種中高層住居専用地域
その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域 無指定(記載無含)
自然公園法
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
指定建ぺい率 60
建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率 200
容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率 60
基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率:建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率 200
基準容積率とは 都市計画の容積率:容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)中規模一般住宅を中心とした住宅地域であり、今後当分の間は概ね現状を維持した状態で推移するものと予測する。

(2)一般住宅、アパート等が見られる既成住宅地域であり、今後とも現況の住環境を維持するものと予測する。生活利便性は良好であり、安定した需要を反映して地価は上昇傾向と予測する。

近隣地域の比準価格
最有効使用判定 戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格
1坪 55万2,102
1平米 16万7,000
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格
1坪 55万5,408
1平米 16万8,000
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年
1坪 55万2,102
1平米 16万7,000
前年から次年への変動率 1.2 %
2022年
1坪 54万5,490
1平米 16万5,000
 
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年
1坪 55万5,408
1平米 16万8,000
前年から次年への変動率 1.8 %
2019年
1坪 54万5,490
1平米 16万5,000
標準地区分 代表標準地
継続・新規区分 継続
一般的要因
(1)宝塚市の人口等は微減傾向で推移している。市街部における住宅地需要は全体的に概ね堅調に推移している。

(2)宝塚市の人口は僅かに減少傾向である。

地域要因
(1)地域要因に目立った変動はない。

(2)地域要因に特段の変動はない。

個別的要因 (1)個別的要因に変動はない。

(2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定 事例A

事例番号 09105国
比準価格算定 事例A
事例エリア
都道府県 兵庫県
市区町村 宝塚市
地域 兵庫県宝塚市鹿塩1丁目81番3
区域区分 市街化区域
用途地域 第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米
12万3,485 円/平米
40万8,241 円/坪
推定価格 平米
15万4,974 円/平米
51万2,344 円/坪
標準価格 平米
16万5,042 円/平米
54万5,629 円/坪
査定価格 平米
16万5,000 円/平米
54万5,490 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 60
基準容積率 172
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 更地
形状 ほぼ整形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位
道路幅員 4.3 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例B

事例番号 10105国
比準価格算定 事例B
事例エリア
都道府県 兵庫県
市区町村 宝塚市
地域 兵庫県宝塚市鹿塩1丁目81番3
区域区分 市街化区域
用途地域 第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米
16万4,654 円/平米
54万4,346 円/坪
推定価格 平米
16万3,676 円/平米
54万1,113 円/坪
標準価格 平米
16万5,329 円/平米
54万6,578 円/坪
査定価格 平米
16万5,000 円/平米
54万5,490 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 60
基準容積率 160
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 更地
形状 ほぼ長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位
道路幅員 4 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例C

事例番号 01105国
比準価格算定 事例C
事例エリア
都道府県 兵庫県
市区町村 宝塚市
地域 兵庫県宝塚市鹿塩1丁目81番3
区域区分 市街化区域
用途地域 第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米
14万9,587 円/平米
49万4,535 円/坪
推定価格 平米
14万8,995 円/平米
49万2,577 円/坪
標準価格 平米
16万7,598 円/平米
55万4,079 円/坪
査定価格 平米
16万8,000 円/平米
55万5,408 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 60
基準容積率 200
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 建付地
形状 ほぼ台形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位
道路幅員 6 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
側道
側道等の接面状況 側道
側道方位1
側道幅員1 4.5 m
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例D

事例番号 11105国
比準価格算定 事例D
事例エリア
都道府県 兵庫県
市区町村 宝塚市
地域 兵庫県宝塚市鹿塩1丁目81番3
区域区分 市街化区域
用途地域 第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米
18万2,000 円/平米
60万1,692 円/坪
推定価格 平米
18万2,910 円/平米
60万4,700 円/坪
標準価格 平米
16万7,500 円/平米
55万3,755 円/坪
査定価格 平米
16万8,000 円/平米
55万5,408 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 50
基準容積率 100
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 更地
形状 長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位
道路幅員 4 m
舗装状況 舗装
道路の種類 私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3 都市計画施設
特別な事情

比準価格算定 事例E

事例番号 11105国
比準価格算定 事例E
事例エリア
都道府県 兵庫県
市区町村 宝塚市
地域 兵庫県宝塚市鹿塩1丁目81番3
区域区分 市街化区域
用途地域 第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米
18万4,945 円/平米
61万1,428 円/坪
推定価格 平米
18万5,500 円/平米
61万3,263 円/坪
標準価格 平米
16万8,636 円/平米
55万7,511 円/坪
査定価格 平米
16万9,000 円/平米
55万8,714 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 60
基準容積率 180
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 建付地
形状 長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位
道路幅員 4.5 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情
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