路線価 (2023) 兵庫県宝塚市御殿山4-105-915 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	兵庫県 宝塚市兵庫県宝塚市御殿山４丁目１０５番９１５
価格時点	2023 年
駅名	宝塚駅 から 1700m
路線価
1坪当たり	1坪 22万4,808 円
1平米当たり	1平米 6万8,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月23日
鑑定評価額 総額	1,480万 円 (175 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 27万9,357 円 1平米 8万4,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月07日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	1,480万 円 (175 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 27万9,357 円／坪 1平米 8万4,500 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 　同一需給圏はＪＲ福知山線、阪急宝塚線の沿線で概ね宝塚市及び隣接市の圏域。需要者は圏域内居住者が中心であるが、他地域からの流入もある。近隣地域は山手の高台に位置して坂道が多く、生活利便性が劣ることもあって、市場競争力は弱い。近年益々強まる駅近指向を背景に、需要は低迷している。土地は総額１５００～２０００万円程度、新築戸建住宅は３０００万円台が需要の中心である。 (2) 同一需給圏は、阪神間のＪＲ福知山線、阪急宝塚線及び阪急今津線沿線の住宅地域。需要者の中心は周辺あるいは沿線の事業所に通う宝塚市内の居住者が多い。中規模一般住宅が建ち並ぶ山手高台の熟成した住宅地であるが、駅から距離があり、地価動向は横ばい傾向となっている。土地は１，５００～２，０００万円、新築戸建住宅の総額は３，０００万円台が取引の中心である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 　近隣地域は戸建住宅用に開発された住宅地域であり、居住の快適性等を重視した自用目的での取引が中心である。戸建賃貸が存在するとしても転勤等の事情に基づくものが中心であり、経済的に賃貸事業が成り立つ地域ではないことから収益還元法の適用を断念した。よって、近時の市場実態を反映する比準価格を標準に、代表標準地の価格との検討も踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 戸建住宅用に開発された住宅地域で、転勤等の特殊事情により戸建住宅が賃貸に供される程度であり、経済合理的な賃貸経営が困難なため収益還元法の適用を断念した。快適性を重視する住宅地域で、主たる需要者は近隣の取引相場を指標に意思決定するのが通常である。よって、信頼性のある取引事例から求めた比準価格を採用して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	宝塚駅北東方
距離	1700 m
土地の状態
土地面積	52.9 坪 (175 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.2 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	軽量鉄骨:LS その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が建ち並ぶ山手高台の住宅地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	6.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	宝塚市兵庫県宝塚市御殿山４丁目１０５番９１５
標準地の範囲
東	30 m
西	30 m
南	50 m
北	40 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	14.5 m
奥行き	12 m
面積	175 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北６．９ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)　中規模一般住宅の建ち並ぶ用途の純化された山手の住宅地域であり、今後も当該環境を維持するものと予測する。接近性が重視される近年の市場動向から需要は限定的であり、地価は横ばいにて推移するものと予測する。 (2)中規模一般住宅が建ち並ぶ山手高台の住宅地域であり、今後も同様の住環境を維持するものと予測する。地価は横ばい傾向である。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 27万9,357 円 1平米 8万4,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 27万9,357 円 1平米 8万4,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 27万9,357円 1平米 8万4,500円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 27万9,357円 1平米 8万4,500円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 27万9,357円 1平米 8万4,500円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 27万9,357円 1平米 8万4,500円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)当市の人口は微減傾向。利便性の優れる住宅地の需要は堅調であるが、丘陵地の需要は振るわず、二極化傾向が進行している。 (2)人口は僅かに減少傾向、新設住宅着工戸数は昨年度より増加傾向。住宅地の地価は、利便性の高い地域や住環境の良好な地域では上昇傾向が続く。
地域要因
(1)山手の丘陵地に位置する住宅地域で、アクセスにやや難があるため、土地需要は弱い。近時、地価は横ばいにて推移している。 (2)中規模一般住宅が建ち並ぶ山手高台の住宅地域で、地域要因に変動はないが、地価は横ばい傾向となっている。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	１１１０５国 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	宝塚市
地域	兵庫県宝塚市御殿山４丁目１０５番９１５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	8万5,226 円／平米 28万1,757 円／坪
推定価格 平米 坪	8万4,720 円／平米 28万84 円／坪
標準価格 平米 坪	8万4,720 円／平米 28万84 円／坪
査定価格 平米 坪	8万5,600 円／平米 28万2,994 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	０４１０５国 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	宝塚市
地域	兵庫県宝塚市御殿山４丁目１０５番９１５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	8万5,519 円／平米 28万2,726 円／坪
推定価格 平米 坪	8万2,230 円／平米 27万1,852 円／坪
標準価格 平米 坪	8万618 円／平米 26万6,523 円／坪
査定価格 平米 坪	8万1,400 円／平米 26万9,108 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	０８１０５国 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	宝塚市
地域	兵庫県宝塚市御殿山４丁目１０５番９１５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	8万7,964 円／平米 29万809 円／坪
推定価格 平米 坪	9万1,050 円／平米 30万1,011 円／坪
標準価格 平米 坪	8万7,886 円／平米 29万551 円／坪
査定価格 平米 坪	8万8,800 円／平米 29万3,573 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	０７１０５国 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	宝塚市
地域	兵庫県宝塚市御殿山４丁目１０５番９１５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	7万8,885 円／平米 26万794 円／坪
推定価格 平米 坪	7万8,885 円／平米 26万794 円／坪
標準価格 平米 坪	8万3,920 円／平米 27万7,440 円／坪
査定価格 平米 坪	8万4,800 円／平米 28万349 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	０２１０５国 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	宝塚市
地域	兵庫県宝塚市御殿山４丁目１０５番９１５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	8万4,692 円／平米 27万9,992 円／坪
推定価格 平米 坪	8万4,692 円／平米 27万9,992 円／坪
標準価格 平米 坪	8万2,305 円／平米 27万2,100 円／坪
査定価格 平米 坪	8万3,100 円／平米 27万4,729 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	5.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情