路線価 (2023) 兵庫県宝塚市湯本町32-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	兵庫県 宝塚市兵庫県宝塚市湯本町３２番１
価格時点	2023 年
駅名	阪急宝塚駅 から 400m
路線価
1坪当たり	1坪 77万6,910 円
1平米当たり	1平米 23万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月19日
鑑定評価額 総額	4億4,400万 円 (1457 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 100万8,330 円 1平米 30万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月11日
鑑定評価額 総額	4億4,400万 円 (1457 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 100万8,330 円／坪 1平米 30万5,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は宝塚市を中心として阪神間隣接市に及ぶマンション適地の住宅地である。主たる需要者はマンション分譲を目的とする大手不動産業者や地元の開発業者と認められる。規模のまとまった画地の供給がほとんどないため、稀に市場に出たときは高値で取引されることもある。取引自体が少ないため、中心となる価格帯は把握できない。 (2) 同一需給圏は宝塚市を中心に、隣接市域に存し、比較的利便性に優れた住宅地域の範囲である。中心的な需要者は素地ではディベロッパーであり、エンドユーザ―としては比較的資金的に余裕がある二次取得者層であると思料する。当該地域は高層の共同住宅、店舗、ホテル等の混在する地域であり、歴史的に市内では需要が堅調な地域である。なお、開発素地は取引規模・価格水準にばらつきが大きく中心となる価格帯の把握は困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 高層の共同住宅を中心とする住宅地域であり、最有効使用は分譲マンションの敷地と判定したため、収益還元法は適用せず取引事例比較法と開発法を適用した。上記の通り、両試算価格は概ね均衡して得られた。比準価格は市場性を反映した価格であり、開発法による価格は投資採算性に着目した価格である。いずれの価格も規範性は同等と認められるため、両者を均等に関連づけ、関連性を有する標準地との均衡性にも留意のうえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 当該地域は高層の共同住宅、店舗、ホテル等の混在する地域である。そこで地域分析、個別分析の結果、最有効使用を分譲マンション用地と判定したため、収益還元法は非適用とした。よって、実証的な比準価格と開発業者の投資採算性を反映した開発法による価格を関連づけ、類似標準地との検討も踏まえて、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	阪急宝塚駅南方
距離	400 m
土地の状態
土地面積	440.7 坪 (1457 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	不整形
間口	1.2 m
奥行	1 m
現況	共同住宅
構造	鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	13F
地下階数	B1
周辺の利用状況	高層の共同住宅、店舗、ホテル等の混在する地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	背面道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	宝塚市兵庫県宝塚市湯本町３２番１
標準地の範囲
東	20 m
西	40 m
南	40 m
北	60 m
標準的使用
標準的使用	高層共同住宅地
画地の形状等
間口	50 m
奥行き	30 m
面積	1500 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北　１２ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)近隣地域はターミナル駅から徒歩圏に位置し、県道沿いに共同住宅、ホテル、店舗等が建ち並ぶ地域である。武庫川に面する希少性からマンションの需要が旺盛で、今後も地価は上昇基調で推移するものと予測する。 (2)近隣地域は、高層の共同住宅、店舗、ホテル等の混在する地域である。駅徒歩圏にあり、居住環境も良好で、マンション需要も堅調で、今後も地価は上昇傾向で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	高層共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 101万1,636 円 1平米 30万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 101万8,248 円 1平米 30万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 101万1,636円 1平米 30万6,000円
前年から次年への変動率 2.7 ％
2022年	1坪 98万1,882円 1平米 29万7,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 101万8,248円 1平米 30万8,000円
前年から次年への変動率 2.7 ％
2019年	1坪 98万1,882円 1平米 29万7,000円
標準地区分	標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)最寄駅徒歩圏で住環境等に優れた住宅地の需要は堅調である。 (2)市内住宅地の地価は、山手地域は需要が弱く概ね横ばいから下落傾向、その他はやや上昇傾向である。
地域要因
(1)マンションを中心とした住宅地域で地域要因に変動はないが、稀少性から需要は根強く地価は上昇基調にある。 (2)地域要因に特段の変動はない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	１２２０５国 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	尼崎市
地域	兵庫県宝塚市湯本町３２番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	25万5,644 円／平米 84万5,159 円／坪
推定価格 平米 坪	25万1,885 円／平米 83万2,732 円／坪
標準価格 平米 坪	30万9,822 円／平米 102万4,272 円／坪
査定価格 平米 坪	31万 円／平米 102万4,860 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	１４２０５国 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	西宮市
地域	兵庫県宝塚市湯本町３２番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	34万446 円／平米 112万5,514 円／坪
推定価格 平米 坪	33万2,513 円／平米 109万9,288 円／坪
標準価格 平米 坪	31万180 円／平米 102万5,455 円／坪
査定価格 平米 坪	31万 円／平米 102万4,860 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	西
側道幅員1	6 m
側道方位2	南
側道幅員2	5.8 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	０２１０５国 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	宝塚市
地域	兵庫県宝塚市湯本町３２番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	22万5,972 円／平米 74万7,063 円／坪
推定価格 平米 坪	27万8,311 円／平米 92万96 円／坪
標準価格 平米 坪	30万5,166 円／平米 100万8,879 円／坪
査定価格 平米 坪	30万5,000 円／平米 100万8,330 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	18.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北
側道幅員1	4.2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	０４１０５国 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	宝塚市
地域	兵庫県宝塚市湯本町３２番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	23万5,062 円／平米 77万7,115 円／坪
推定価格 平米 坪	23万5,062 円／平米 77万7,115 円／坪
標準価格 平米 坪	29万8,681 円／平米 98万7,439 円／坪
査定価格 平米 坪	29万9,000 円／平米 98万8,494 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	5.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情