路線価 (2023) 兵庫県三木市大村字谷後831-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	兵庫県 三木市兵庫県三木市大村字谷後８３１番１
価格時点	2023 年
駅名	大村駅 から 200m
路線価
1坪当たり	1坪 8万2,650 円
1平米当たり	1平米 2万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2023年01月04日
鑑定評価額 総額	1,500万 円 (474 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 10万4,470 円 1平米 3万1,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2023年01月05日
鑑定評価額 総額	1,500万 円 (474 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 10万4,470 円／坪 1平米 3万1,600 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、概ね三木市及びその隣接市町の圏域に存する住宅地域。需要者は三木市及びその隣接市町の居住者が多くを占める。最寄駅に比較的近く利便性もあり、需要は底堅いと思料する。古くからの住宅地であり、取引にも画地規模等の個別性が強く、需要の中心となる価格帯は把握しづらい状況にある。 (2) 同一需給圏は概ね三木市及び隣接市内の神戸電鉄粟生線沿線の住宅地域と判断した。最寄駅に近いものの既成住宅地域内にあるため、主な需要者には地縁性のある地元居住者が該当する。周辺の価格水準は低いものの、商業地に比較的近いため利便性は良く、価格動向は安定的に推移している。画地規模に大小の差異があり取引総額が嵩む場合も見受けられるため、市場での中心となる価格水準は見出しにくい状況である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 当該地域は、居住の快適性、利便性が重視される住宅地域で、自己使用目的の取引が中心となっている。近くに収益物件も見られるので、共同住宅を想定し収益価格を試算したが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、低めに求められたものと思料する。本件鑑定評価においては、収益価格は参考にとどめ、代表標準地との検討を踏まえ、現実の市場性を反映する事例より求めた比準価格を採用し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 周辺には共同住宅も見られるが、近隣地域は戸建住宅からなる地域で自用目的の取引が中心となり、土地価格に見合う賃料水準が形成されていない。従って、規範性から主に自用目的で成約した取引事例により求めた比準価格を重視し、収益価格は参考に留め、更に代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	大村駅南西方
距離	200 m
土地の状態
土地面積	143.4 坪 (474 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	2 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅のほかにアパート等が見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	4.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	184 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	三木市兵庫県三木市大村字谷後８３１番１
標準地の範囲
東	70 m
西	85 m
南	30 m
北	80 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	30 m
奥行き	15 m
面積	450 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北４．６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	184 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当該地域は、一般住宅のほかにアパート等が見られる住宅地域で、今後も現状のまま推移するものと思われる。地価は、安定傾向にあると予測する。 (2)戸建住宅のほか事業所や共同住宅も散見される既成住宅地域で、今後も当該地域に影響を与えるような変動要因は見当たらず現状を維持するものと思われる。最寄駅や幹線道路に近く地価は安定しているものと判断される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 10万4,470 円 1平米 3万1,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 10万4,470 円 1平米 3万1,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 10万4,470円 1平米 3万1,600円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 10万4,470円 1平米 3万1,600円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 10万4,470円 1平米 3万1,600円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 10万4,470円 1平米 3万1,600円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)景気は、緩やかに持ち直しているが、このところの物価上昇による不動産市況への影響には注意を要する。三木市では、年々、人口は減少傾向にある。 (2)人口は減少が続く。駅近郊の住宅需要は安定し、郊外は弱い。大型商業施設の進出により既存商店街は衰退傾向。神戸電鉄の存続問題は継続中。
地域要因
(1)駅に比較的近い住宅地域で、当該地域の宅地に対する需要は底堅い。 (2)地域要因に格別の変動はない。県道背後にある集落色の残る地域であるが、最寄駅から近く交通の利便性は良い。徐々に開発も進み価格水準は安定。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	ＳＲ５０５国 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	三木市
地域	兵庫県三木市大村字谷後８３１番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万4,457 円／平米 11万3,915 円／坪
推定価格 平米 坪	3万2,476 円／平米 10万7,366 円／坪
標準価格 平米 坪	3万2,509 円／平米 10万7,475 円／坪
査定価格 平米 坪	3万2,800 円／平米 10万8,437 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北東
側道幅員1	4 m
側道方位2	南西
側道幅員2	8 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	ＳＲ５０５国 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	三木市
地域	兵庫県三木市大村字谷後８３１番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万6,786 円／平米 12万1,615 円／坪
推定価格 平米 坪	3万6,786 円／平米 12万1,615 円／坪
標準価格 平米 坪	3万54 円／平米 9万9,359 円／坪
査定価格 平米 坪	3万400 円／平米 10万502 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	ＭＭ５０５Ｙ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	三木市
地域	兵庫県三木市大村字谷後８３１番１
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万6,305 円／平米 8万6,964 円／坪
推定価格 平米 坪	3万2,914 円／平米 10万8,814 円／坪
標準価格 平米 坪	3万1,347 円／平米 10万3,633 円／坪
査定価格 平米 坪	3万1,700 円／平米 10万4,800 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	5.1 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北
側道幅員1	1.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	ＳＲ５０５国 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	三木市
地域	兵庫県三木市大村字谷後８３１番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万934 円／平米 10万2,268 円／坪
推定価格 平米 坪	2万9,943 円／平米 9万8,992 円／坪
標準価格 平米 坪	3万1,420 円／平米 10万3,875 円／坪
査定価格 平米 坪	3万1,700 円／平米 10万4,800 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	ＳＲ５０５国 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	三木市
地域	兵庫県三木市大村字谷後８３１番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	4万746 円／平米 13万4,706 円／坪
推定価格 平米 坪	3万9,947 円／平米 13万2,065 円／坪
標準価格 平米 坪	3万1,160 円／平米 10万3,015 円／坪
査定価格 平米 坪	3万1,500 円／平米 10万4,139 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情