路線価 (2023) 兵庫県三木市志染町西自由が丘1-757 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	兵庫県 三木市兵庫県三木市志染町西自由が丘１丁目７５７番
価格時点	2023 年
駅名	志染駅 から 500m
路線価
1坪当たり	1坪 10万5,792 円
1平米当たり	1平米 3万2,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2023年01月04日
鑑定評価額 総額	694万 円 (171 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 13万4,224 円 1平米 4万600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2023年01月05日
鑑定評価額 総額	694万 円 (171 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 13万4,224 円／坪 1平米 4万600 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、概ね三木市及び隣接市町内の神戸電鉄粟生線沿線の住宅地域。需要は、三木市内の居住者が中心で、神戸市等からの転入も見られる。大規模住宅団地内に所在する区画整然とした住宅地域で、住宅需要の都心回帰現象や周辺地域における少子高齢化の進展等を背景に住宅需要は次第に先細ってきている。土地は２００㎡で８００万円台程度、新築戸建住宅では２，３００万円～２，８００万円程度を中心に取引されている。 (2) 同一需給圏は神戸電鉄粟生線各駅を最寄りとする三木市郊外の住宅地域である。需要者は北播磨地域に地縁のある者が中心で、神戸市西部や北部からの需要も見られる。丘陵地に造成された古くからの住宅団地で、住民の少子高齢化や転出等から、住宅への需要は弱含んでいるが、古家を取壊後に再築した建売が多く見られる。近隣地域及びその周辺での売買の中心価格帯は、標準的な規模の土地で７００万円程度、新築の建売住宅で２，４００万円程度となっている。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 自用の戸建住宅関連の取引が支配的で、アパート等の収益物件は皆無であり、標準的な画地規模や公法上の規制等から共同住宅の想定は困難で賃貸借市場が形成されているとは言いがたい。したがって、収益価格は試算せず、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 周辺は戸建住宅が建ち並ぶ住宅団地で、転勤や相続等による戸建住宅の賃貸を除いては賃貸住宅等が見られず、賃貸市場が形成されていない状況にある。また、当該地域における取引動機は自己使用目的が殆どであるため、収益価格は試算せず、比準価格を採用し、単価と総額との関連にも十分留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	志染駅北東方
距離	500 m
土地の状態
土地面積	51.7 坪 (171 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	三木市兵庫県三木市志染町西自由が丘１丁目７５７番
標準地の範囲
東	90 m
西	70 m
南	40 m
北	45 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	18 m
面積	180 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない。
街路	基準方位　北６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)格別の変動要因がないので閑静な戸建住宅地域として現状を維持するものと見込まれ、地価は当面、底堅く推移するものと予測する。 (2)当該地域は戸建住宅が整然と建ち並んで熟成した住宅地域であり、地域要因に大きな変化はない。当面は現在の環境を維持しつつ、地価は底堅く推移するものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 13万4,224 円 1平米 4万600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 13万4,224 円 1平米 4万600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 13万4,224円 1平米 4万600円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 13万4,224円 1平米 4万600円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 13万4,224円 1平米 4万600円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 13万4,224円 1平米 4万600円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)地場産業の不振や雇用・所得環境の先行き懸念等により地域経済は総じて停滞。郊外の住宅地域では住宅需要の減退基調が続く中、選別化も顕著。 (2)市内の住宅市場においては、新型コロナウイルス感染症による影響は顕在化せず、概ね平常時と変わらない状況で落ち着きを見せている。
地域要因
(1)住宅需要の都心回帰現象が顕著な中、市内では大量の住宅地供給が見られるが、当該地域は閑静な住環境を維持しており、地価は横ばい基調が持続。 (2)街区や街路が整然とした住宅団地で、熟成した住環境にあり、建替やリフォーム等による新陳代謝が徐々に進みつつある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	ＳＲ５０５国 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	三木市
地域	兵庫県三木市志染町西自由が丘１丁目７５７番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	2万8,925 円／平米 9万5,626 円／坪
推定価格 平米 坪	4万1,321 円／平米 13万6,607 円／坪
標準価格 平米 坪	3万9,847 円／平米 13万1,734 円／坪
査定価格 平米 坪	4万1,000 円／平米 13万5,546 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	ＫＴ５０５国 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	三木市
地域	兵庫県三木市志染町西自由が丘１丁目７５７番
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万5,045 円／平米 14万8,919 円／坪
推定価格 平米 坪	4万4,162 円／平米 14万6,000 円／坪
標準価格 平米 坪	3万8,875 円／平米 12万8,521 円／坪
査定価格 平米 坪	4万 円／平米 13万2,240 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	7.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	ＫＴ５０５国 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	三木市
地域	兵庫県三木市志染町西自由が丘１丁目７５７番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万6,937 円／平米 12万2,114 円／坪
推定価格 平米 坪	3万6,937 円／平米 12万2,114 円／坪
標準価格 平米 坪	3万9,675 円／平米 13万1,166 円／坪
査定価格 平米 坪	4万900 円／平米 13万5,215 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	ＫＴ５０５国 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	三木市
地域	兵庫県三木市志染町西自由が丘１丁目７５７番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	4万5,821 円／平米 15万1,484 円／坪
推定価格 平米 坪	4万4,923 円／平米 14万8,515 円／坪
標準価格 平米 坪	4万38 円／平米 13万2,366 円／坪
査定価格 平米 坪	4万1,200 円／平米 13万6,207 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	ＫＴ５０５国 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	三木市
地域	兵庫県三木市志染町西自由が丘１丁目７５７番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	4万4,412 円／平米 14万6,826 円／坪
推定価格 平米 坪	4万2,704 円／平米 14万1,179 円／坪
標準価格 平米 坪	3万9,106 円／平米 12万9,284 円／坪
査定価格 平米 坪	4万300 円／平米 13万3,232 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	7 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情