路線価 (2023) 兵庫県三木市大村字高柳87-1外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	兵庫県 三木市兵庫県三木市大村字高柳８７番１外
価格時点	2023 年
駅名	大村駅 から 550m
路線価
1坪当たり	1坪 18万8,442 円
1平米当たり	1平米 5万7,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2023年01月04日
鑑定評価額 総額	2億3,100万 円 (3434 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 22万2,163 円 1平米 6万7,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2023年01月06日
鑑定評価額 総額	2億3,100万 円 (3434 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 22万2,163 円／坪 1平米 6万7,200 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、三木市及び周辺市町内の幹線道路沿いを中心に神戸電鉄粟生線やＪＲ山陽本線沿線等の駅前周辺の商業地域に及ぶ。需要者は、地元の事業者のほか全国レベルで事業展開する企業の参入も多い。地元経済は全般的に足踏み状態で背後地人口も伸び悩んでいるが、商況は概ね現状維持状態が続いている。商業地の取引自体が少なく、取引価格も規模や取引条件等により一様ではなく、需要の中心となる価格帯は見出せない状況である。 (2) 同一需給圏は、三木市を中心に周辺市町の商業地域である。需要者の中心は地元法人であるが、立地や規模によっては全国展開する法人の需要も認められる。地元経済は依然厳しいが、標準地の存する地域は幹線道路沿いの商業地域であり、交通量も多いことから一定の繁華性が維持されている。物件規模・取引目的等により取引価格は様々であり、需要の中心となる価格帯を見出すことは困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 当該地域内には規模の大きい専門量販店が多いが、周辺を含め最近は先行きの賃借需要の不透明感等を警戒して収益物件の運用を目的に不動産を取得する動きは落ち着いてきており、稀に自用目的での取引が見られる程度である。したがって、代表標準地との検討を踏まえ、主に自用目的で成約したと認められる取引事例から求めた比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 当該地域は、大規模な小売店舗等が建ち並ぶ路線商業地域であり周辺には賃貸物件も見られるが、店舗等の賃料については用途及び契約条件等により個別性が強く賃料水準の把握には限界がある。同一需給圏内では自己使用目的の取引も見られ、需要者は周辺の取引相場を重視して取引価格の決定を行っていることから市場性を反映した比準価格を中心に、収益価格を関連付け、代表標準地との検討も踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	大村駅南西方
距離	550 m
土地の状態
土地面積	1038.7 坪 (3434 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	店舗
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	1F
地下階数	B0
周辺の利用状況	大規模の小売店舗等が建ち並ぶ路線商業地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	13 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	北西
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	三木市兵庫県三木市大村字高柳８７番１外
標準地の範囲
東	140 m
西	260 m
南	115 m
北	110 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗地
画地の形状等
間口	44 m
奥行き	88 m
面積	3500 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない。
街路	１３ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)業種や取扱品目によりコロナ禍の影響が皆無とは言えないが、通過交通量に格別変化はなく、物販及び飲食店舗等が建ち並ぶ路線商業地域として商況を維持しているので、地価は当面、安定的に推移するものと予測する。 (2)大規模な小売店舗等が建ち並ぶ路線商業地域として概ね成熟しており、現状を維持しつつ推移すると予測する。地価は当面の間底堅く推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 22万7,453 円 1平米 6万8,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 22万6,130 円 1平米 6万8,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 22万7,453円 1平米 6万8,800円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 22万2,163円 1平米 6万7,200円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 22万6,130円 1平米 6万8,400円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 22万2,163円 1平米 6万7,200円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)地域経済が停滞基調を続ける中、集客力のある大型店舗や専門量販店等への顧客集中が顕著な反面、旧来の商業地域では衰退傾向が目立っている。 (2)県道沿い等の大規模な商業施設に顧客が集中する傾向にあり一部の地域で地価は上昇している。旧来の商業地については引き続き地価は弱含み。
地域要因
(1)東方のイオンから西方の国道に至る路線沿いの商業地域で、著名店舗が多く、コロナ禍においても安定的に集客しており、宅地需要は底堅く推移。 (2)市内では比較的繁華性の高い路線商業地域であり、周辺では店舗の出店も見られることから地価は底堅く推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	ＫＴ５０５国 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	三木市
地域	兵庫県三木市大村字高柳８７番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	5万8,480 円／平米 19万3,335 円／坪
推定価格 平米 坪	5万8,597 円／平米 19万3,722 円／坪
標準価格 平米 坪	6万7,121 円／平米 22万1,902 円／坪
査定価格 平米 坪	6万7,100 円／平米 22万1,833 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	ＳＲ５０５Ｙ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	三木市
地域	兵庫県三木市大村字高柳８７番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	6万492 円／平米 19万9,987 円／坪
推定価格 平米 坪	6万77 円／平米 19万8,615 円／坪
標準価格 平米 坪	7万596 円／平米 23万3,390 円／坪
査定価格 平米 坪	7万600 円／平米 23万3,404 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	3.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	ＯＲ５０５Ｙ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	三木市
地域	兵庫県三木市大村字高柳８７番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万8,309 円／平米 15万9,710 円／坪
推定価格 平米 坪	4万8,116 円／平米 15万9,071 円／坪
標準価格 平米 坪	6万7,484 円／平米 22万3,102 円／坪
査定価格 平米 坪	6万7,500 円／平米 22万3,155 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	ＫＴ５０５国 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	三木市
地域	兵庫県三木市大村字高柳８７番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	5万6,038 円／平米 18万5,262 円／坪
推定価格 平米 坪	5万6,038 円／平米 18万5,262 円／坪
標準価格 平米 坪	7万48 円／平米 23万1,579 円／坪
査定価格 平米 坪	7万 円／平米 23万1,420 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	ＫＴ５０５国 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	三木市
地域	兵庫県三木市大村字高柳８７番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	5万5,394 円／平米 18万3,133 円／坪
推定価格 平米 坪	5万7,452 円／平米 18万9,936 円／坪
標準価格 平米 坪	6万7,591 円／平米 22万3,456 円／坪
査定価格 平米 坪	6万7,600 円／平米 22万3,486 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	13 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北西
側道幅員1	13 m
側道方位2	北東
側道幅員2	3 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情