路線価 (2023) 兵庫県高砂市荒井町東本町7-4 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	兵庫県 高砂市兵庫県高砂市荒井町東本町７番４
価格時点	2023 年
駅名	荒井駅 から 700m
路線価
1坪当たり	1坪 21万4,890 円
1平米当たり	1平米 6万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2023年01月05日
鑑定評価額 総額	1,850万 円 (225 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 27万2,084 円 1平米 8万2,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2023年01月05日
鑑定評価額 総額	1,850万 円 (225 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 27万2,414 円／坪 1平米 8万2,400 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は山陽電鉄本線、ＪＲ山陽本線沿線で高砂市及び隣接市町の住宅地域の圏域。需要者の中心は高砂市及び隣接市町の居住者が多くを占める。中規模一般住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域であり、生活利便性も比較的良好なことから、当該地域における需要は安定的に推移している。市場中心の価格帯は土地は１，５００万円～２，０００万円程度、新築戸建住宅は３，０００万円～３，５００万円程度が需要の中心となっている。 (2) 同一需給圏は概ね高砂市及び隣接市の住宅地域と判断した。需要者は圏内の居住者を中心とし、圏外からの転入者は少ない。土地区画整理事業により整備された住宅地域で区画整然としており、大型商業施設や病院、教育施設に近く生活利便性は良好である。周辺では小規模開発による宅地供給も見られるが、需要は堅調である。中心価格帯は、土地は２２０㎡程度で１，７００万～２，０００万円、新築戸建住宅で４，０００万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 当該地域は中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、賃貸物件も散見されるものの、画地規模等から賃貸経営上合理的な建物の想定が困難であるので収益価格を試算しなかった。快適性を重視する住宅地域であるため、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的であると思われる。よって、市場性をより反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 周辺には共同住宅も見られるが、近隣地域は戸建住宅からなる地域で自用目的の取引が中心となり土地価格に見合う賃料水準が形成されていない。従って、市場性のある共同住宅の建設が困難であり、また戸建住宅の賃貸事業が成り立つ地域でもないため収益価格の試算は行わなかった。従って、代表標準地との検討を踏まえ、主に自用目的で成約した取引事例により求めた比準価格をもって鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	荒井駅北方
距離	700 m
土地の状態
土地面積	68.1 坪 (225 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が多い区画整理済の住宅地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	高砂市兵庫県高砂市荒井町東本町７番４
標準地の範囲
東	50 m
西	50 m
南	40 m
北	25 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	13 m
奥行き	17 m
面積	220 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)中規模一般住宅が多い区画整然とした住宅地域として成熟しており、今後も現状を維持しつつ推移すると予測する。地価水準はやや上昇傾向で推移すると予測する。 (2)山陽電鉄線沿線の中規模住宅地域内にあり、今後も当該地域に影響を与えるような変動要因は見当たらず現状を維持するものと思われる。土地区画整理事業により整備済で、地価は上昇基調で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 27万2,084 円 1平米 8万2,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 27万2,414 円 1平米 8万2,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 27万2,084円 1平米 8万2,300円
前年から次年への変動率 0.6 ％
2022年	1坪 27万431円 1平米 8万1,800円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 27万2,414円 1平米 8万2,400円
前年から次年への変動率 0.7 ％
2019年	1坪 27万431円 1平米 8万1,800円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)景気は緩やかに回復しつつあり、高砂市においても、利便性や環境の良好な地域においては不動産市場の回復傾向が見られる。 (2)人口は減少が続く。市街中心部の住宅需要は安定、集落地域は弱く、二極化している。住宅地の主な需要者として、市内の工場従事者が挙げられる。
地域要因
(1)地域要因の格別の変動はない。中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域にて、当該地域の宅地需要は安定的に推移している。 (2)地域要因に格別の変動はない。中規模一般住宅からなる既成住宅地域で、最寄駅や市民病院からも近く利便性は良好な地域である。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	ＭＹ５０５国 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	高砂市
地域	兵庫県高砂市荒井町東本町７番４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	6万1,926 円／平米 20万4,727 円／坪
推定価格 平米 坪	6万712 円／平米 20万714 円／坪
標準価格 平米 坪	7万9,675 円／平米 26万3,406 円／坪
査定価格 平米 坪	8万500 円／平米 26万6,133 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	三方路
側道方位1	北
側道幅員1	4.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	ＯＴ５０５国 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	高砂市
地域	兵庫県高砂市荒井町東本町７番４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	5万5,172 円／平米 18万2,399 円／坪
推定価格 平米 坪	5万5,674 円／平米 18万4,058 円／坪
標準価格 平米 坪	8万570 円／平米 26万6,364 円／坪
査定価格 平米 坪	8万1,400 円／平米 26万9,108 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	172 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	4.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	ＯＴ５０５Ｙ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	高砂市
地域	兵庫県高砂市荒井町東本町７番４
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	6万5,089 円／平米 21万5,184 円／坪
推定価格 平米 坪	6万4,445 円／平米 21万3,055 円／坪
標準価格 平米 坪	8万1,473 円／平米 26万9,350 円／坪
査定価格 平米 坪	8万2,300 円／平米 27万2,084 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	ＯＴ５０５国 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	高砂市
地域	兵庫県高砂市荒井町東本町７番４
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	7万8,906 円／平米 26万863 円／坪
推定価格 平米 坪	7万7,204 円／平米 25万5,236 円／坪
標準価格 平米 坪	8万2,926 円／平米 27万4,153 円／坪
査定価格 平米 坪	8万3,800 円／平米 27万7,043 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	5.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	ＯＴ５０５Ｙ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	高砂市
地域	兵庫県高砂市荒井町東本町７番４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	6万9,543 円／平米 22万9,909 円／坪
推定価格 平米 坪	6万9,543 円／平米 22万9,909 円／坪
標準価格 平米 坪	8万2,691 円／平米 27万3,376 円／坪
査定価格 平米 坪	8万3,500 円／平米 27万6,051 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	180 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情