路線価 (2023) 兵庫県高砂市梅井4-567-6 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	兵庫県 高砂市兵庫県高砂市梅井４丁目５６７番６
価格時点	2023 年
駅名	伊保駅 から 600m
路線価
1坪当たり	1坪 15万5,382 円
1平米当たり	1平米 4万7,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2023年01月04日
鑑定評価額 総額	1,040万 円 (178 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 19万3,401 円 1平米 5万8,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2023年01月05日
鑑定評価額 総額	1,040万 円 (178 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 19万3,070 円／坪 1平米 5万8,400 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は概ね高砂市及び隣接市の市境付近の住宅地域の圏域である。需要者の中心は圏域内のうち山陽電鉄本線沿いの居住者等で、圏域外からの需要者は少ない。周囲では複数の中小規模程度の戸建開発が見られ一定の需要は認められるが、山陽電鉄沿線の住宅地域に対する需要はやや弱い。市場の中心価格帯は、土地は９００～１，５００万円程度、新築戸建住宅は２，５００～３，０００万円程度である。 (2) 同一需給圏は山陽電鉄本線、ＪＲ山陽本線沿線で高砂市及び隣接市町の住宅地域の圏域。需要者の中心は高砂市及び隣接市町の居住者が多くを占める。中小規模一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域であり、宅地需要はやや弱含みで推移している。市場中心の価格帯は土地は８００万円～１，０００万円程度、新築戸建住宅は２，５００万円～２，８００万円程度が需要の中心となっている。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 同一需給圏内の類似地域において信頼性のある取引事例を十分収集しえた。近隣地域は一般住宅を中心とする住宅地域で、画地規模も含め、共同住宅の想定は非現実的であり収益価格は試算しない。快適性を重視する住宅地域としての性格より、自己使用目的で取引され、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが妥当と認められることより比準価格を採用し、代表標準地との検証を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 当該地域は中小規模一般住宅が多く見られる住宅地域であり、賃貸物件も散見されるものの、画地規模等から賃貸経営上合理的な建物の想定が困難であるので収益価格を試算しなかった。快適性を重視する住宅地域であるため、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的であると思われる。よって、市場性をより反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	伊保駅西方
距離	600 m
土地の状態
土地面積	53.8 坪 (178 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	軽量鉄骨:LS その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中小規模の一般住宅が多い住宅地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	7.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	高砂市兵庫県高砂市梅井４丁目５６７番６
標準地の範囲
東	50 m
西	80 m
南	60 m
北	60 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	14 m
奥行き	12 m
面積	170 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北　　７．３ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)一般住宅等が中心の住宅地域としてほぼ成熟しており、今後とも現状のまま推移するものと予測する。需要はやや弱く、地価は当面下落傾向で推移するものと予測する。 (2)中小模一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域として成熟しており、今後も現状を維持しつつ推移すると予測する。地価水準は若干弱含みで推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 19万3,401 円 1平米 5万8,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 19万3,070 円 1平米 5万8,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 19万3,401円 1平米 5万8,500円
前年から次年への変動率 -0.2 ％
2022年	1坪 19万3,732円 1平米 5万8,600円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 19万3,070円 1平米 5万8,400円
前年から次年への変動率 -0.3 ％
2019年	1坪 19万3,732円 1平米 5万8,600円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)近時の経済情勢の下、個人消費、雇用情勢等は持ち直しつつあり、良好な住宅地に関しては不動産市場は落ち着きを見せている。 (2)景気は緩やかに持ち直しているが、高砂市における既成住宅地域の宅地需要は、若干弱い傾向にある。
地域要因
(1)地域要因に特別な変動は見られないが、山陽電鉄沿線の需要はやや弱く、地価は下落傾向で推移している。 (2)地域要因の格別の変動はない。一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域にて、当該地域の宅地需要は若干弱含みで推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	ＯＴ５０５Ｙ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	高砂市
地域	兵庫県高砂市梅井４丁目５６７番６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	5万9,785 円／平米 19万7,649 円／坪
推定価格 平米 坪	5万9,546 円／平米 19万6,859 円／坪
標準価格 平米 坪	5万9,845 円／平米 19万7,848 円／坪
査定価格 平米 坪	5万9,800 円／平米 19万7,699 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況	三方路
側道方位1	北
側道幅員1	5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	ＭＹ５０５国 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	高砂市
地域	兵庫県高砂市梅井４丁目５６７番６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	6万827 円／平米 20万1,094 円／坪
推定価格 平米 坪	6万225 円／平米 19万9,104 円／坪
標準価格 平米 坪	5万8,471 円／平米 19万3,305 円／坪
査定価格 平米 坪	5万8,500 円／平米 19万3,401 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	ＯＴ５０５国 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	高砂市
地域	兵庫県高砂市梅井４丁目５６７番６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	6万2,888 円／平米 20万7,908 円／坪
推定価格 平米 坪	6万469 円／平米 19万9,911 円／坪
標準価格 平米 坪	5万8,879 円／平米 19万4,654 円／坪
査定価格 平米 坪	5万8,900 円／平米 19万4,723 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	4.8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	ＯＴ５０５Ｙ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	高砂市
地域	兵庫県高砂市梅井４丁目５６７番６
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	6万3,055 円／平米 20万8,460 円／坪
推定価格 平米 坪	6万1,218 円／平米 20万2,387 円／坪
標準価格 平米 坪	5万6,683 円／平米 18万7,394 円／坪
査定価格 平米 坪	5万6,700 円／平米 18万7,450 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情