路線価 (2023) 兵庫県高砂市曽根町字渡場2743-24 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	兵庫県 高砂市兵庫県高砂市曽根町字渡場２７４３番２４
価格時点	2023 年
駅名	山陽曽根駅 から 700m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2023年01月04日
鑑定評価額 総額	2,830万 円 (1242 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 7万5,377 円 1平米 2万2,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2023年01月05日
鑑定評価額 総額	2,830万 円 (1242 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 7万5,377 円／坪 1平米 2万2,800 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、高砂市を中心とした播州地域臨海部の中小工場地域。圏域内には大規模工場も多く立地することから、主な需要者はこれらとも関連のある製造または組立関連等の企業が多く、新型コロナ禍を契機としたサプライチェーンの再構築等を背景に業況が改善し、用地需要も回復傾向を示している。取引される価格は立地条件や画地規模等により一様ではなく、需要の中心となる価格帯は見出せない状況である。 (2) 同一需給圏は高砂市及び臨海部の周辺市町の工業地域を範囲とする。臨海部の大規模工場地に隣接していることから、主な需要者は関連産業の関係にある中小企業が考えられる。画地規模が限定され工場の集積性は劣るものの、高速交通網は良好で需要は安定している。しかし、工場地の取引は件数が少ない上に個別的な諸事情が介在している場合も多く、画地規模も様々で市場での中心となる価格水準は見出しにくい状況である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 自用の製造または組立関連工場向けの取引が支配的であり、賃貸用不動産の立地はほとんど見られない。したがって、収益価格は試算せず、地域格差がやや大きめではあるものの代表標準地との検討を踏まえ、広域的に収集した信頼性の高い取引事例により求めた比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 同種用途の取引事例の少ない臨海部にある工場地で、賃貸市場が未成熟であることから収益価格の試算はできなかった。従って、代表標準地との検討を踏まえ、自己利用目的が主で信頼性のある取引事例により求めた比準価格をもって鑑定評価額とした。なお、代表標準地との規準において地域要因格差が大きくなったが、適正に補正出来ているものと判断した。
交通
交通施設	山陽曽根駅南西方
距離	700 m
土地の状態
土地面積	375.7 坪 (1242 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	3 m
現況	工場
構造	その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	0F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中小規模の工場が建ち並ぶ大工場に近い工業地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	6.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	高砂市兵庫県高砂市曽根町字渡場２７４３番２４
標準地の範囲
東	30 m
西	140 m
南	60 m
北	95 m
標準的使用
標準的使用	中小工場地
画地の形状等
間口	20 m
奥行き	60 m
面積	1200 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない。
街路	６．３ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)格別の変動要因がないので、中小工場地域として現状を維持するものと見込まれ、地価は当面、やや強含み基調で推移するものと予測する。 (2)臨海部の大規模工場地に近い工場地域で、今後も当該地域に影響を与えるような変動要因は見当たらず現状を維持するものと思われる。円安による工場の国内回帰や流通網の見直し等により価格水準は底堅い。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中小工場地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 7万5,377 円 1平米 2万2,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 7万5,377 円 1平米 2万2,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 7万5,377円 1平米 2万2,800円
前年から次年への変動率 0.4 ％
2022年	1坪 7万5,046円 1平米 2万2,700円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 7万5,377円 1平米 2万2,800円
前年から次年への変動率 0.4 ％
2019年	1坪 7万5,046円 1平米 2万2,700円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナ禍による生産拠点の国内回帰やｅコマースの拡大等を背景に、流通関連を中心に圏域内の工業地に対する需要は拡大している。 (2)人口は減少が続く。市街中心部の住宅需要は安定、集落地域は弱く、二極化している。工場地は播磨臨海工業地帯の一角を占め上昇基調にある。
地域要因
(1)臨海部の中小工場地域で周辺街路の系統・連続性等にやや難があり低度利用にとどまっている画地もあるが、用地需要は総じて堅調である。 (2)地域要因に格別の変動はない。立地条件にやや閉塞感が見られる地域であるが、最寄駅から近く価格水準は上昇傾向にある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	ＯＴ５０５Ｙ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	高砂市
地域	兵庫県高砂市曽根町字渡場２７４３番２４
区域区分	市街化区域
用途地域	工業専用地域
価格
取引価格 平米 坪	1万3,434 円／平米 4万4,413 円／坪
推定価格 平米 坪	1万3,501 円／平米 4万4,634 円／坪
標準価格 平米 坪	2万2,539 円／平米 7万4,514 円／坪
査定価格 平米 坪	2万2,500 円／平米 7万4,385 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	ＯＴ５０５国 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	高砂市
地域	兵庫県高砂市曽根町字渡場２７４３番２４
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	1万4,711 円／平米 4万8,635 円／坪
推定価格 平米 坪	3万2,797 円／平米 10万8,427 円／坪
標準価格 平米 坪	2万2,760 円／平米 7万5,245 円／坪
査定価格 平米 坪	2万2,800 円／平米 7万5,377 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	ＯＴ５０５Ｙ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	高砂市
地域	兵庫県高砂市曽根町字渡場２７４３番２４
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	3万1,945 円／平米 10万5,610 円／坪
推定価格 平米 坪	3万1,375 円／平米 10万3,726 円／坪
標準価格 平米 坪	2万3,155 円／平米 7万6,550 円／坪
査定価格 平米 坪	2万3,200 円／平米 7万6,699 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	ＭＫＺ６０５国 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	姫路市
地域	兵庫県高砂市曽根町字渡場２７４３番２４
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	1万9,357 円／平米 6万3,994 円／坪
推定価格 平米 坪	1万8,629 円／平米 6万1,587 円／坪
標準価格 平米 坪	2万699 円／平米 6万8,431 円／坪
査定価格 平米 坪	2万700 円／平米 6万8,434 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	ＳＮ６０５国 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	姫路市
地域	兵庫県高砂市曽根町字渡場２７４３番２４
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万8,067 円／平米 12万5,850 円／坪
推定価格 平米 坪	3万8,295 円／平米 12万6,603 円／坪
標準価格 平米 坪	2万3,949 円／平米 7万9,175 円／坪
査定価格 平米 坪	2万3,900 円／平米 7万9,013 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情