路線価 (2023) 兵庫県高砂市荒井町新浜1-1677 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	兵庫県 高砂市兵庫県高砂市荒井町新浜１丁目１６７７番
価格時点	2023 年
駅名	荒井駅 から 870m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2023年01月05日
鑑定評価額 総額	21億4,748万3,647 円 (213319 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 8万997 円 1平米 2万4,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2023年01月05日
鑑定評価額 総額	21億4,748万3,647 円 (213319 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 8万997 円／坪 1平米 2万4,500 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は内陸部も含めた阪神・播磨地域一帯の工業地域。需要者の中心は地元有名企業や全国レベルの大企業である。圏内の大規模工場地では稀少性に着目して設備投資や新工場の建設等が比較的活発に行われており、特に物流関連を中心に需要は底堅い動きを見せており、地価が大幅に上昇した地点も見られる。なお、取引は規模や立地条件、業種等により価格水準がまちまちで、中心となる価格帯については見出しにくい状況にある。 (2) 同一需給圏は、播磨工業地域を中心とする、広く周辺市町等に跨る県南部の圏域に存する大規模工場を中心とする工業地域の範囲である。需要の中心は製造業等を営む全国的な規模を有する事業者である。エネルギー高をはじめとする物価高の影響等懸念されるが、物流施設用地を中心に需要は旺盛で、高額での取引等も認められ、また、大規模画地の希少性から需要は底堅い。取引される価格帯は、規模等により様々で需要の中心となる価格帯は見出せない。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 工場用地の標準的な賃貸市場は成立しておらず、収益還元法は不採用とした。比準価格については、内陸部も含めた播磨地域一帯の広域的な範囲から事例を収集し、各事例について適切に補・修正を施して比準を行っており、地域性及び市場性を反映した妥当性ある価格が得られた。以上より、本件では比準価格を標準とし、代表標準地価格との検討も踏まえ、鑑定評価額を決定した。 (2) 当該地域内では自用目的での取引が支配的であり、市場参加者は取引価格を指標に価格決定することが一般的と思料される。一方、大規模工場に対する賃貸市場は未成熟であるため適正な賃料水準等の把握は困難なため、収益価格は試算しなかった。従って、代表標準地との均衡に留意の上、同一需給圏の類似地域の取引事例より求めた比準価格をもって、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	荒井駅北西方
距離	870 m
土地の状態
土地面積	64524.8 坪 (213319 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	工場
構造	その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	0F
地下階数	B0
周辺の利用状況	大工場が建ち並ぶ臨海の工業地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	三方路
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	高砂市兵庫県高砂市荒井町新浜１丁目１６７７番
標準地の範囲
東	240 m
西	600 m
南	250 m
北	380 m
標準的使用
標準的使用	大規模工場地
画地の形状等
間口	400 m
奥行き	500 m
面積	200000 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	９ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)大規模工場が建ち並ぶ工業地で、価格時点現在は新工場の建設・撤退等の動きは特に認められず、当面は現状を維持しつつ推移するものと予測される。 (2)大規模工場地域として成熟しており、特に変動要因は見当たらないことから、今後も現状を維持するものと予測される。地価は上昇傾向で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	大規模工場地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 8万997 円 1平米 2万4,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 8万997 円 1平米 2万4,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 8万997円 1平米 2万4,500円
前年から次年への変動率 2.1 ％
2022年	1坪 7万9,344円 1平米 2万4,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 8万997円 1平米 2万4,500円
前年から次年への変動率 2.1 ％
2019年	1坪 7万9,344円 1平米 2万4,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)物流関連を中心に企業の設備投資は概ね活発で、特にＩＣ周辺や稀少性の高い立地条件の物件は高値で取引されることも多く、総じて需要は底堅い。 (2)物流施設用地の需要が旺盛な上、工業地が不足気味で、工業地地価は上昇傾向にあるが、今後は、物価上昇等によるコスト高が懸念される。
地域要因
(1)利便性の良い工業地として熟成しており、特段の地域要因の変動は見当たらないが、大規模工業地としての稀少性に対する潜在的需要から地価は上昇。 (2)地域要因に特に変動はなく、希少性から大規模工業用地の需要は堅調である。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	ＯＴ５０５Ｙ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	高砂市
地域	兵庫県高砂市荒井町新浜１丁目１６７７番
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万176 円／平米 9万9,762 円／坪
推定価格 平米 坪	3万568 円／平米 10万1,058 円／坪
標準価格 平米 坪	2万5,242 円／平米 8万3,450 円／坪
査定価格 平米 坪	2万5,200 円／平米 8万3,311 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	4.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	ＯＴ５０５Ｙ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	高砂市
地域	兵庫県高砂市荒井町新浜１丁目１６７７番
区域区分	市街化区域
用途地域	工業専用地域
価格
取引価格 平米 坪	1万3,434 円／平米 4万4,413 円／坪
推定価格 平米 坪	1万3,501 円／平米 4万4,634 円／坪
標準価格 平米 坪	2万3,000 円／平米 7万6,038 円／坪
査定価格 平米 坪	2万3,000 円／平米 7万6,038 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	ＯＴ５０５国 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	高砂市
地域	兵庫県高砂市荒井町新浜１丁目１６７７番
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	1万4,711 円／平米 4万8,635 円／坪
推定価格 平米 坪	3万2,797 円／平米 10万8,427 円／坪
標準価格 平米 坪	2万4,604 円／平米 8万1,341 円／坪
査定価格 平米 坪	2万4,600 円／平米 8万1,328 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	ＫＹ５０５Ｙ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	加古郡播磨町
地域	兵庫県高砂市荒井町新浜１丁目１６７７番
区域区分	市街化区域
用途地域	工業専用地域
価格
取引価格 平米 坪	2万7,322 円／平米 9万327 円／坪
推定価格 平米 坪	3万904 円／平米 10万2,169 円／坪
標準価格 平米 坪	2万4,527 円／平米 8万1,086 円／坪
査定価格 平米 坪	2万4,500 円／平米 8万997 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	袋地等
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情