土地路線価格
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路線価 (2023) 兵庫県川西市花屋敷2-91-13 坪・平米

2023
路 線 価
兵庫県 川西市
兵庫県川西市花屋敷2丁目91番13 (川西)
  • 周辺状況: 住宅地 (小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域)
  • 雲雀丘花屋敷駅 から 200m
路線価対象年 : 2022年
路線価 1 坪
1坪 = 3.306平米 = 1.812畳
59万5,080
1坪あたり
調査年 : 2022年
路線価 1 平米
1平米 = 0.3025坪 = 0.548畳
18万
1平米あたり

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地 兵庫県 川西市兵庫県川西市花屋敷2丁目91番13
価格時点 2023
駅名 雲雀丘花屋敷駅 から 200m
路線価
1坪当たり 1坪 59万5,080
1平米当たり 1平米 18万
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日 2023年01月10日
調査実施日 2022年12月23日
鑑定評価額 総額
2,320万
(101 平米)
鑑定評価額 単価
1坪 76万380
1平米 23万
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日 2023年01月06日
調査実施日 2022年12月11日
鑑定評価額 総額
2,330万
(101 平米)
鑑定評価額 単価
1坪 76万3,686 円/坪
1平米 23万1,000 円/平米
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
市場の特性
(1)  同一需給圏は阪急宝塚線及びJR福知山線の沿線で、概ね川西市、宝塚市等の圏域である。需要者の中心は、圏域内居住者のほか、他地域からの流入もある。生活利便性と良好な居住環境とを兼ね備えるとともに、地域のネームバリューもあることから、安定的な需要が認められる。土地は総額2000万円台前半程度、新築戸建住宅は4000万円程度までが需要の中心である。

(2) 同一需給圏は、川西市及び隣接市のうち、JR、阪急電鉄沿線を中心とする住宅地域がその圏域と捉えられる。需要者は同一需給圏内の居住者が中心となるものと考えられる。市内でも利便性及び住環境に優れた住宅地域であり、根強い住宅需要が認められ、地価は強含みで推移していると思われる。土地は2,000万円台、新築戸建は4,000万円台の価格帯が需要の中心と思われる。

試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1)  対象標準地は地積が小さく、経済合理性ある賃貸経営が成り立たないと判断されるため、収益還元法の適用を断念した。したがって、本件においては、収益性よりも居住の快適性を重視する近隣地域の特性に基づく市場実態を反映した比準価格を標準とし、代表標準地の価格との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(2) 比準価格は信頼性の高い事例により求められており、不動産の市場性を反映する価格として実証性及び規範性は高く、十分な説得力を有するものと判断する。なお、対象標準地は地積が小さく、経済合理性に見合った賃貸経営が可能となる建物の建設が困難と判断し、収益還元法の適用を断念した。よって、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。

交通
交通施設 雲雀丘花屋敷駅北東方
距離 200 m
土地の状態
土地面積 30.6 坪 (101 平米)
私道分面積 0 平米
指定建ぺい率 50
建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率 100
容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状 長方形
間口 1 m
奥行 1.2 m
現況 住宅
構造 木造:W
その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他(1~6以外、及び田、畑)
地上階数 2F
地下階数 B0
周辺の利用状況 小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域
接面道路の状況
方位 西
道路幅員 6 m
舗装状況 舗装
道路の種類 道路
その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位 接面道路無(記載無含)
側道等接面状況 記載無し
水道/ガス/下水
水道/ガス/下水 設備の供給の有無
水道
ガス
下水道
法令上の規制等
近接区分 その他(記載無含)
区域区分 市街化区域
その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域 第1種低層住居専用地域
その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域 無指定(記載無含)
自然公園法
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率 50
基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率:建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率 100
基準容積率とは 都市計画の容積率:容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地 川西市兵庫県川西市花屋敷2丁目91番13
標準地の範囲
20 m
西 30 m
30 m
20 m
標準的使用
標準的使用 戸建住宅地
画地の形状等
間口 9 m
奥行き 11 m
面積 100 m2
形状 長方形
地域の特性
地域の特性 接面街路は行き止まりの市管理道路ではあるが、環境良好な住宅地域
街路 基準方位 北6m道路
法令上の規制等
近接区分 その他(記載無含)
区域区分 市街化区域
その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域 第1種低層住居専用地域
その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域 無指定(記載無含)
自然公園法
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
指定建ぺい率 50
建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率 100
容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率 50
基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率:建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率 100
基準容積率とは 都市計画の容積率:容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1) 中小規模戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、今後も同様の地域環境を維持するものと予測する。高い選好性に基づく堅調な需要を背景に、地価は上昇基調で推移すると予測する。

(2)一般住宅中心の利便性及び住環境の良好な住宅地域であり、今後当分の間は概ね現状を維持した状態で推移するものと予測する。

近隣地域の比準価格
最有効使用判定 戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格
1坪 76万380
1平米 23万
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格
1坪 76万3,686
1平米 23万1,000
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年
1坪 76万380
1平米 23万
前年から次年への変動率 1.3 %
2022年
1坪 75万462
1平米 22万7,000
 
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年
1坪 76万3,686
1平米 23万1,000
前年から次年への変動率 1.8 %
2019年
1坪 75万462
1平米 22万7,000
標準地区分 代表標準地
継続・新規区分 継続
一般的要因
(1)当市の人口は微減傾向で高齢化も進展。南部エリアや整備された住宅団地への需要は堅調であるが、丘陵地等の需要は低迷し、二極化が進行している。

(2)川西市の人口等は微減傾向で推移している。市街部における住宅地需要は全体的に概ね堅調に推移している。

地域要因
(1)中小規模戸建住宅が建ち並ぶ駅に近い住宅地域で、環境も良好。需要は安定しており、価格は緩やかな上昇傾向にある。

(2)地域要因に目立った変動はない。

個別的要因 (1)個別的要因に変動はない。

(2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定 事例A

事例番号 07105国
比準価格算定 事例A
事例エリア
都道府県 兵庫県
市区町村 宝塚市
地域 兵庫県川西市花屋敷2丁目91番13
区域区分 市街化区域
用途地域 第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米
26万6,177 円/平米
87万9,981 円/坪
推定価格 平米
27万5,781 円/平米
91万1,732 円/坪
標準価格 平米
23万1,360 円/平米
76万4,876 円/坪
査定価格 平米
23万1,000 円/平米
76万3,686 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 50
基準容積率 100
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 更地
形状 ほぼ長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位 北東
道路幅員 5.2 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 地区計画等(地区計画等)
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例B

事例番号 06105国
比準価格算定 事例B
事例エリア
都道府県 兵庫県
市区町村 川西市
地域 兵庫県川西市花屋敷2丁目91番13
区域区分 市街化区域
用途地域 第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米
20万6,703 円/平米
68万3,360 円/坪
推定価格 平米
20万5,884 円/平米
68万653 円/坪
標準価格 平米
22万8,253 円/平米
75万4,604 円/坪
査定価格 平米
22万8,000 円/平米
75万3,768 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 60
基準容積率 160
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 建付地
形状 ほぼ長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位
道路幅員 4 m
舗装状況 舗装
道路の種類 私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例C

事例番号 04105国
比準価格算定 事例C
事例エリア
都道府県 兵庫県
市区町村 川西市
地域 兵庫県川西市花屋敷2丁目91番13
区域区分 市街化区域
用途地域 第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米
21万2,496 円/平米
70万2,512 円/坪
推定価格 平米
21万3,346 円/平米
70万5,322 円/坪
標準価格 平米
23万1,395 円/平米
76万4,992 円/坪
査定価格 平米
23万1,000 円/平米
76万3,686 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 50
基準容積率 100
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 更地
形状 長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位
道路幅員 4 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例D

事例番号 03105国
比準価格算定 事例D
事例エリア
都道府県 兵庫県
市区町村 川西市
地域 兵庫県川西市花屋敷2丁目91番13
区域区分 市街化区域
用途地域 第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米
18万2,127 円/平米
60万2,112 円/坪
推定価格 平米
18万1,406 円/平米
59万9,728 円/坪
標準価格 平米
22万9,338 円/平米
75万8,191 円/坪
査定価格 平米
22万9,000 円/平米
75万7,074 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 50
基準容積率 100
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 更地
形状 ほぼ台形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位
道路幅員 4.3 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
側道
側道等の接面状況 側道
側道方位1 西
側道幅員1 2.8 m
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情
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