路線価 (2023) 兵庫県川西市霞ケ丘1-10-2 坪・平米
2023
路 線 価
兵庫県 川西市
兵庫県川西市霞ケ丘1丁目10番2
(川西)
- 周辺状況: 住宅地 (中小規模一般住宅、駐車場等が混在する住宅地域)
- 川西能勢口駅 から 900m
路線価対象年 : 2022年
路線価 1 坪
1坪 = 3.306平米 = 1.812畳
34万7,130 円
1坪あたり
1坪あたり
調査年 : 2022年
路線価 1 平米
1平米 = 0.3025坪 = 0.548畳
10万5,000 円
1平米あたり
1平米あたり
路線価とは:路線価は、路線(道路)に面する標準的な宅地の1平方メートル当たりの価額(千円単位)のことです。相続税や贈与税の計算基準となります。
倍率方式とは:倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
路線価出典:国土交通省地価公示
路線価の対象の土地情報
標準地
住所 | |
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所在地 |
兵庫県
川西市兵庫県川西市霞ケ丘1丁目10番2
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価格時点 | 2023 年
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駅名 | 川西能勢口駅 から 900m |
路線価 | |
1坪当たり | 1坪 34万7,130 円 |
1平米当たり | 1平米 10万5,000 円 |
標準地の鑑定額 | |
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。 | |
不動産鑑定士の査定額(1) | |
鑑定評価日 | 2023年01月10日
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調査実施日 | 2022年12月23日
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鑑定評価額 総額 |
1,570万 円
(120 平米)
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鑑定評価額 単価 |
1坪 43万3,086 円
1平米 13万1,000 円
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
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不動産鑑定士の査定額(2) | |
鑑定評価日 | 2023年01月06日
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調査実施日 | 2022年12月06日
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鑑定評価額 総額 |
1,580万 円
(120 平米)
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鑑定評価額 単価 |
1坪 43万6,392 円/坪
1平米 13万2,000 円/平米
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
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市場の特性 | |
(1) 同一需給圏は阪急宝塚線及び能勢電鉄沿線の概ね川西市を中心とする圏域である。需要者は、圏域内居住者のほか周辺地域からの流入も見られる。地勢は平坦でなくやや勾配があり、近年このような地域は敬遠される傾向にはあるが、ターミナル駅から概ね徒歩圏内という優位な立地条件により、需要は安定している。土地は1500~2000万円程度、新築戸建住宅は3000万円台の物件が需要の中心となっている。 (2) 同一需給圏は、阪急宝塚線・能勢電鉄線及びJR福知山線の沿線で、概ね川西市を中心とする圏域である。需要者は、川西市の居住者のほか周辺市等からの転入者も見られる。市中心駅から概ね徒歩圏の地域で、東側のキセラ川西エリアでは商業施設が充実し9月には医療センターが開院する等、生活利便性も良好なことから需要は底堅い。土地は1,500~2,000万円程度、新築建売住宅では4,000万円程度までの物件が需要の中心となっている。 |
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試算価格の調整及び鑑定評価額の決定 | |
(1) 近隣地域は戸建住宅を中心に、賃貸住宅も散見される地域ではあるが、対象標準地は地積が小さく、経済合理性ある賃貸経営が成り立たないと判断されるため、収益還元法の適用を断念した。よって、本件においては、収益性よりも居住の快適性を重視する近隣地域の特性に基づく市場実態を反映した比準価格を標準とし、代表標準地の価格との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 同一需給圏内の類似地域等において信頼性の高い取引事例を収集することができた。一方、当該標準地は画地規模が小さく経済合理的な経営が可能となる賃貸住宅を建築することが困難であるため収益還元法の適用を断念した。快適性を重視する住宅地域であることから、自己使用目的で取引され、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められるので、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格を採用して鑑定評価額を上記のとおり決定した。 |
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交通 | |
交通施設 | 川西能勢口駅北方
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距離 | 900 m
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土地の状態 | |
土地面積 |
36.3 坪
(120 平米)
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私道分面積 | 0 平米
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指定建ぺい率 | 50 %
建ぺい率とは建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。 |
指定容積率 | 100 %
容積率とは容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。 |
形状 | 長方形 |
間口 | 1 m
|
奥行 | 1.2 m
|
現況 | 住宅
|
構造 |
木造:W
その他種類鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他(1~6以外、及び田、畑) |
地上階数 | 2F
|
地下階数 | B0
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周辺の利用状況 | 中小規模一般住宅、駐車場等が混在する住宅地域
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接面道路の状況 | |
方位 | 南西 |
道路幅員 | 10 m
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舗装状況 | 舗装 |
道路の種類 |
市道
その他種類国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路 |
側道の状況 | |
側道方位 | 接面道路無(記載無含) |
側道等接面状況 | 記載無し |
水道/ガス/下水 | |
水道/ガス/下水 設備の供給の有無 | |
水道 | 有 |
ガス | 有 |
下水道 | 有 |
法令上の規制等 | |
近接区分 | その他(記載無含) |
区域区分 |
市街化区域
その他種類市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外 |
用途地域 |
第1種低層住居専用地域
その他種類近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し |
防火地域 | 無指定(記載無含) |
自然公園法 | |
その他地域地区等1 | その他 |
その他地域地区等2 | その他 |
その他地域地区等3 |
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基準建ぺい率 | 50 %
基準建ぺい率とは都市計画の建ぺい率:建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。 |
基準容積率 | 100 %
基準容積率とは都市計画の容積率:容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。 |
近隣地域
標準地 |
川西市兵庫県川西市霞ケ丘1丁目10番2
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標準地の範囲 | |
東 | 20 m
|
西 | 20 m
|
南 | 30 m
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北 | 30 m
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標準的使用 | |
標準的使用 | 戸建住宅地
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画地の形状等 | |
間口 | 10 m
|
奥行き | 12 m
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面積 | 120 m2
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形状 | ほぼ長方形 |
地域の特性 | |
地域の特性 | 特にない
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街路 | 基準方位 北10m市道
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法令上の規制等 | |
近接区分 | その他(記載無含) |
区域区分 |
市街化区域
その他種類市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外 |
用途地域 |
第1種低層住居専用地域
その他種類近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し |
防火地域 | 無指定(記載無含) |
自然公園法 | |
その他地域地区等1 | その他 |
その他地域地区等2 | その他 |
その他地域地区等3 |
|
指定建ぺい率 | 50 %
建ぺい率とは建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。 |
指定容積率 | 100 %
容積率とは容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。 |
基準建ぺい率 | 50 %
基準建ぺい率とは都市計画の建ぺい率:建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。 |
基準容積率 | 100 %
基準容積率とは都市計画の容積率:容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。 |
地域の将来予測 | |
(1) 低層の一般住宅のほか、駐車場等も混在する住宅地域であり、今後も同様の環境を維持するものと予測する。値頃感もあり、地価はやや上昇傾向で推移するものと予測する。 (2)一般住宅、駐車場等が混在する住宅地域であり、当面の間は同様の環境を維持するものと予測する。勾配のある地域ではあるが、生活利便性が比較的良好なことから、地価水準はやや強含みで推移するものと予測する。 |
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近隣地域の比準価格 | |
最有効使用判定 | 戸建住宅地
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不動産鑑定士の査定額(1) | |
比準価格 |
1坪 43万3,086 円
1平米 13万1,000 円
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
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不動産鑑定士の査定額(2) | |
比準価格 |
1坪 43万6,392 円
1平米 13万2,000 円
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
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前年からの変動額
前年からの変動額 | |
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不動産鑑定士の査定 変動額(1) | |
2023年 |
1坪 43万3,086円 1平米 13万1,000円 |
前年から次年への変動率 0.8 % | |
2022年 |
1坪 42万9,780円 1平米 13万円 |
不動産鑑定士の査定 変動額(2) | |
2020年 |
1坪 43万6,392円 1平米 13万2,000円 |
前年から次年への変動率 1.5 % | |
2019年 |
1坪 42万9,780円 1平米 13万円 |
標準地区分 | 代表標準地 |
継続・新規区分 | 継続 |
一般的要因 | |
(1)当市の人口は微減傾向で高齢化も進展。南部エリアや整備された住宅団地への需要は堅調であるが、丘陵地等の需要は低迷し、二極化が進行している。 (2)市内住宅地需要は、利便性が良好な中心部で堅調、中北部でも良好な住環境と購入しやすい価格帯を兼ね備えた地域等で底堅い需要が見られる。 |
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地域要因 | |
(1)駅徒歩圏内の戸建住宅地域で、地勢はやや劣るものの、近傍所在の区画整理地区の影響もあり、地価はやや上昇傾向にある。 (2)勾配はあるが川西能勢口駅からは徒歩圏の地域で、東側のキセラ川西地区でも繁華性が向上したこともあり、地価はやや強含みで推移している。 |
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個別的要因 |
(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。 |
土地価格の事例
比準価格算定 事例A
事例番号 |
05105国 比準価格算定 事例A |
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事例エリア | |
都道府県 | 兵庫県 |
市区町村 | 川西市 |
地域 | 兵庫県川西市霞ケ丘1丁目10番2 |
区域区分 | 市街化区域 |
用途地域 | 第1種住居地域 |
価格 | |
取引価格 平米
坪
|
13万6,061 円/平米
44万9,818 円/坪
|
推定価格 平米
坪
|
13万6,061 円/平米
44万9,818 円/坪
|
標準価格 平米
坪
|
13万327 円/平米
43万861 円/坪
|
査定価格 平米
坪
|
13万2,000 円/平米
43万6,392 円/坪
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土地の状態 | |
基準建ぺい率 | 60 % |
基準容積率 | 180 % |
面積 | 未記録 |
私道面積 | 未記録 |
タイプ | 建付地 |
形状 | ほぼ整形 |
駅前区分 | その他(記載無含) |
接面道路 | |
方位 | 西 |
道路幅員 | 4.5 m |
舗装状況 | 舗装 |
道路の種類 | 道路 |
側道 | |
側道等の接面状況 | |
側道方位1 | 接面道路無(記載無含) |
側道幅員1 | 未記録 |
側道方位2 | 接面道路無(記載無含) |
側道幅員2 | 未記録 |
側道方位3 | 接面道路無(記載無含) |
側道幅員3 | 未記録 |
その他 | |
その他地域地区等1 | その他 |
その他地域地区等2 | その他 |
その他地域地区等3 | |
特別な事情 |
比準価格算定 事例B
事例番号 |
05105国 比準価格算定 事例B |
---|---|
事例エリア | |
都道府県 | 兵庫県 |
市区町村 | 川西市 |
地域 | 兵庫県川西市霞ケ丘1丁目10番2 |
区域区分 | 市街化区域 |
用途地域 | 第2種住居地域 |
価格 | |
取引価格 平米
坪
|
12万4,844 円/平米
41万2,734 円/坪
|
推定価格 平米
坪
|
12万4,597 円/平米
41万1,918 円/坪
|
標準価格 平米
坪
|
12万8,583 円/平米
42万5,095 円/坪
|
査定価格 平米
坪
|
13万 円/平米
42万9,780 円/坪
|
土地の状態 | |
基準建ぺい率 | 60 % |
基準容積率 | 200 % |
面積 | 未記録 |
私道面積 | 未記録 |
タイプ | 建付地 |
形状 | ほぼ台形 |
駅前区分 | その他(記載無含) |
接面道路 | |
方位 | 西 |
道路幅員 | 5 m |
舗装状況 | 舗装 |
道路の種類 | 道路 |
側道 | |
側道等の接面状況 | 側道 |
側道方位1 | 南西 |
側道幅員1 | 2 m |
側道方位2 | 接面道路無(記載無含) |
側道幅員2 | 未記録 |
側道方位3 | 接面道路無(記載無含) |
側道幅員3 | 未記録 |
その他 | |
その他地域地区等1 | その他 |
その他地域地区等2 | その他 |
その他地域地区等3 | |
特別な事情 |
比準価格算定 事例C
事例番号 |
04105国 比準価格算定 事例C |
---|---|
事例エリア | |
都道府県 | 兵庫県 |
市区町村 | 川西市 |
地域 | 兵庫県川西市霞ケ丘1丁目10番2 |
区域区分 | 市街化区域 |
用途地域 | 第2種住居地域 |
価格 | |
取引価格 平米
坪
|
12万4,847 円/平米
41万2,744 円/坪
|
推定価格 平米
坪
|
12万1,211 円/平米
40万724 円/坪
|
標準価格 平米
坪
|
12万9,915 円/平米
42万9,499 円/坪
|
査定価格 平米
坪
|
13万1,000 円/平米
43万3,086 円/坪
|
土地の状態 | |
基準建ぺい率 | 70 % |
基準容積率 | 200 % |
面積 | 未記録 |
私道面積 | 未記録 |
タイプ | 更地 |
形状 | ほぼ長方形 |
駅前区分 | その他(記載無含) |
接面道路 | |
方位 | 西 |
道路幅員 | 6 m |
舗装状況 | 舗装 |
道路の種類 | 市道 |
側道 | |
側道等の接面状況 | 側道 |
側道方位1 | 北 |
側道幅員1 | 4.9 m |
側道方位2 | 接面道路無(記載無含) |
側道幅員2 | 未記録 |
側道方位3 | 接面道路無(記載無含) |
側道幅員3 | 未記録 |
その他 | |
その他地域地区等1 | その他 |
その他地域地区等2 | その他 |
その他地域地区等3 | |
特別な事情 |
比準価格算定 事例D
事例番号 |
04105国 比準価格算定 事例D |
---|---|
事例エリア | |
都道府県 | 兵庫県 |
市区町村 | 川西市 |
地域 | 兵庫県川西市霞ケ丘1丁目10番2 |
区域区分 | 市街化区域 |
用途地域 | 第2種住居地域 |
価格 | |
取引価格 平米
坪
|
15万9,220 円/平米
52万6,381 円/坪
|
推定価格 平米
坪
|
15万6,098 円/平米
51万6,060 円/坪
|
標準価格 平米
坪
|
12万9,220 円/平米
42万7,201 円/坪
|
査定価格 平米
坪
|
13万1,000 円/平米
43万3,086 円/坪
|
土地の状態 | |
基準建ぺい率 | 60 % |
基準容積率 | 200 % |
面積 | 未記録 |
私道面積 | 未記録 |
タイプ | 建付地 |
形状 | ほぼ整形 |
駅前区分 | その他(記載無含) |
接面道路 | |
方位 | 南東 |
道路幅員 | 7 m |
舗装状況 | 舗装 |
道路の種類 | 市道 |
側道 | |
側道等の接面状況 | |
側道方位1 | 接面道路無(記載無含) |
側道幅員1 | 未記録 |
側道方位2 | 接面道路無(記載無含) |
側道幅員2 | 未記録 |
側道方位3 | 接面道路無(記載無含) |
側道幅員3 | 未記録 |
その他 | |
その他地域地区等1 | その他 |
その他地域地区等2 | その他 |
その他地域地区等3 | |
特別な事情 |