路線価 (2023) 兵庫県川西市滝山町240-4 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	兵庫県 川西市兵庫県川西市滝山町２４０番４
価格時点	2023 年
駅名	滝山駅 から 150m
路線価
1坪当たり	1坪 25万4,562 円
1平米当たり	1平米 7万7,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	621万 円 (64 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 32万682 円 1平米 9万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月04日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	621万 円 (64 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 32万682 円／坪 1平米 9万7,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は川西市を中心に隣接市の一部に及ぶ住宅地域である。能勢電鉄及び阪急宝塚線沿線の住宅のエンドユーザーが需要の中心であり中でも一次取得者層が多い。面的に開発されたニュータウンを補完する既成住宅地域で地価は弱含んでいたが、近年では値頃感から需要者の裾野が広がっており、回復の兆しが見られつつある。需要の中心価格帯は土地で８００万円前後、新築戸建分譲で２，０００万円程度が目安となる。 (2) 同一需給圏は、能勢電鉄沿線の住宅地域で、概ね川西市の圏域である。想定される主な需要者は、川西市に地縁性を有する者で、一次取得者層等が中心となる。近隣地域は小規模住宅が多い既成住宅地域であり、周辺街路の連続性はやや劣るが、最寄駅に近い立地条件等から需要は底堅く、地価は概ね横ばいから微増傾向で推移している。市場の中心価格帯は、土地で６００～１，０００万円程度、新築戸建住宅で２，５００万円程度と思料される。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は小規模戸建住宅を標準とする地域であり、居住の快適性や利便性を基に価格が形成される地域である。そのため、収益性から価格を試算する収益還元法の適用を断念したものであるが、その地域性から取引は自用目的のものが支配的である。よって、比準価格の有する規範性は高いものと判断し、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 比準価格は同一需給圏の類似地域に位置する規範性の高い事例により求められており、市場の実態を反映した実証的かつ説得力のある価格である。対象地域は自用の小規模一般住宅を取引の中心とする地域であり、対象地地積も過小なため合理的な賃貸住宅経営は困難である。よって本件では収益還元法の適用を断念した。以上より、比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	滝山駅西方
距離	150 m
土地の状態
土地面積	19.4 坪 (64 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小規模一般住宅が多い既成住宅地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	180 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	川西市兵庫県川西市滝山町２４０番４
標準地の範囲
東	20 m
西	20 m
南	20 m
北	20 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	5 m
奥行き	13 m
面積	65 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　　北４．５ｍ私道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	180 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域として概ね成熟した状態にある。地域に特段の影響を与える要因も見られないため、今後も当面の間は現状のまま推移していくものと予測する。 (2)小規模一般住宅が多い既成住宅地域であり、地域要因に変化はなく今後も現状のまま推移するものと予測する。駅に近い立地条件等から一定の需要が認められ、地価水準は横這いから微増傾向で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 32万682 円 1平米 9万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 32万682 円 1平米 9万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 32万682円 1平米 9万7,000円
前年から次年への変動率 0.5 ％
2022年	1坪 31万9,029円 1平米 9万6,500円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 32万682円 1平米 9万7,000円
前年から次年への変動率 0.5 ％
2019年	1坪 31万9,029円 1平米 9万6,500円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)利便性の良い住宅地の需要は堅調であるが、世界情勢や物価高の影響等、景気動向への懸念も見られ、需給関係を注視する必要がある。 (2)川西市の人口は微減傾向にある。南部の平坦・駅徒歩圏の住宅地域の需要は相対的に強めであり、中北部の住宅地域も需要は堅調である。
地域要因
(1)街路条件等にはやや劣るが、鉄道駅近郊の住宅地域であり、市内中心部の住宅需要の回復の影響を受け、地価は持ち直しの動きが見られる。 (2)地域要因に大きな変化はない。最寄駅に近い住宅地域であり、需要は底堅く、地価は横ばいから微増傾向で推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	０２１０５国 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	川西市
地域	兵庫県川西市滝山町２４０番４
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	7万6,178 円／平米 25万1,844 円／坪
推定価格 平米 坪	7万5,424 円／平米 24万9,352 円／坪
標準価格 平米 坪	9万4,398 円／平米 31万2,080 円／坪
査定価格 平米 坪	9万7,200 円／平米 32万1,343 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	０３１０５国 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	川西市
地域	兵庫県川西市滝山町２４０番４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	7万5,422 円／平米 24万9,345 円／坪
推定価格 平米 坪	7万3,943 円／平米 24万4,456 円／坪
標準価格 平米 坪	9万3,956 円／平米 31万619 円／坪
査定価格 平米 坪	9万6,800 円／平米 32万21 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	172 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	4.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	０５１０５国 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	川西市
地域	兵庫県川西市滝山町２４０番４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	9万5,204 円／平米 31万4,744 円／坪
推定価格 平米 坪	9万3,725 円／平米 30万9,855 円／坪
標準価格 平米 坪	9万4,291 円／平米 31万1,726 円／坪
査定価格 平米 坪	9万7,100 円／平米 32万1,013 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	０８１０４Ｙ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	川西市
地域	兵庫県川西市滝山町２４０番４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	8万1,946 円／平米 27万913 円／坪
推定価格 平米 坪	8万1,946 円／平米 27万913 円／坪
標準価格 平米 坪	9万3,975 円／平米 31万681 円／坪
査定価格 平米 坪	9万6,800 円／平米 32万21 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	０３１０４Ｙ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	川西市
地域	兵庫県川西市滝山町２４０番４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	7万8,751 円／平米 26万351 円／坪
推定価格 平米 坪	7万8,985 円／平米 26万1,124 円／坪
標準価格 平米 坪	9万3,918 円／平米 31万493 円／坪
査定価格 平米 坪	9万6,700 円／平米 31万9,690 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	6.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	建築協定（建築協定）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情