路線価 (2023) 兵庫県川西市小花1-217-2 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	兵庫県 川西市兵庫県川西市小花１丁目２１７番２
価格時点	2023 年
駅名	川西能勢口駅 から 60m
路線価
1坪当たり	1坪 87万6,090 円
1平米当たり	1平米 26万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月19日
鑑定評価額 総額	8,090万 円 (236 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 113万3,958 円 1平米 34万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月04日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	8,090万 円 (236 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 113万3,958 円／坪 1平米 34万3,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、川西市及び近接市町を中心とする阪神間の商業地の範囲である。需要者の中心は、自用あるいは賃貸目的の事業者や投資家等と把握される。川西能勢口駅に近接するエリアであり、希少性が高いため需要は旺盛である。取引の中心となる価格帯は画地規模や立地により個別性が強いため様々となっている。 (2) 同一需給圏は北摂・阪神間の商業地域である。需要者の中心は、実需として地元の法人事業者、医院等のほか、投資目的としての不動産業者、不動産投資家等である。飲食、サービス店舗や医院としての実需のほか、収益物件市場としてのポテンシャルが需要を下支えし、地価動向は強含みである。取引される規模、価格水準はバラつきがあるが、土地建物総額で１～３億円前後の流動性が高い。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 上記の通り比準価格に比べ収益価格は若干低位に試算された。収益価格は、土地の経済価値に相応する賃料水準が形成されていないため低位に求められたものと思料する。比準価格は同一需給圏内の類似地域に存する商業地の取引事例から求めたものであり、市場における実証的な価格である。よって、信頼性の高い比準価格を重視し、収益価格を関連づけて、代表標準地を規準とした価格との均衡性にも留意しつつ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は同一需給圏の類似地域に位置する事例により求められており、市場の実態を反映した実証的かつ説得力のある価格である。対象地域は中層の店舗事務所ビルが多く見られる駅前の商業地域であるが収益性に基づく取引が主となるまでには至らず、収益価格はやや低位に求められた。ただ係る商業地域にあっては収益性は通常考慮される。よって比準価格を重視し、収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	川西能勢口駅南東方
距離	60 m
土地の状態
土地面積	71.4 坪 (236 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	600 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	店舗兼事務所
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	4F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中層の店舗、事務所ビル等が見られる商業地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	396 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	川西市兵庫県川西市小花１丁目２１７番２
標準地の範囲
東	60 m
西	30 m
南	30 m
北	10 m
標準的使用
標準的使用	中層店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	11 m
奥行き	21 m
面積	230 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特定道路からの容積率緩和
街路	６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	600 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	396 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)中層の店舗兼事務所ビル等が建ち並ぶ駅前の商業地域であり、現状のまま推移するものと予想する。駅前の好立地条件から、地価は今後も堅調に推移すると予測する。 (2)中層の店舗、事務所ビル等が見られる商業地域であり、今後も同様の繁華性を維持するものと予測する。駅周辺の需要は堅調で、地価動向は上昇傾向での推移を予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 116万3,712 円 1平米 35万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 117万3,630 円 1平米 35万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 116万3,712円 1平米 35万2,000円
前年から次年への変動率 3 ％
2022年	1坪 110万898円 1平米 33万3,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 117万3,630円 1平米 35万5,000円
前年から次年への変動率 3 ％
2019年	1坪 110万898円 1平米 33万3,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)川西市中心部の商業地の地価は上昇傾向が続いている。一方、中北部の既存商業地や郊外路線商業地は概ね横ばいである。 (2)川西市の商業地の需要は川西能口駅周辺の繁華性の認められる地域を中心に比較的堅調であるが、中北部ニュータウン等の商業地の需要は弱含み。
地域要因
(1)川西市中心部駅前の商業地域で、地域要因に大きな変動はない。 (2)中層の店舗、事務所ビル等が見られる商業地域で、地域要因に変動はないが、駅周辺の需要は堅調であり、地価は上昇傾向で推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	１３２０５国 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	西宮市
地域	兵庫県川西市小花１丁目２１７番２
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	37万3,735 円／平米 123万5,568 円／坪
推定価格 平米 坪	38万1,583 円／平米 126万1,513 円／坪
標準価格 平米 坪	35万7,287 円／平米 118万1,191 円／坪
査定価格 平米 坪	35万7,000 円／平米 118万242 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	480 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	０４２０５国 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	西宮市
地域	兵庫県川西市小花１丁目２１７番２
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	35万3,870 円／平米 116万9,894 円／坪
推定価格 平米 坪	35万6,299 円／平米 117万7,924 円／坪
標準価格 平米 坪	35万9,898 円／平米 118万9,823 円／坪
査定価格 平米 坪	36万 円／平米 119万160 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	西
側道幅員1	3.7 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	０９２０５国 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	尼崎市
地域	兵庫県川西市小花１丁目２１７番２
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	36万4,141 円／平米 120万3,850 円／坪
推定価格 平米 坪	36万6,326 円／平米 121万1,074 円／坪
標準価格 平米 坪	34万6,244 円／平米 114万4,683 円／坪
査定価格 平米 坪	34万6,000 円／平米 114万3,876 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	360 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	０３２０５国 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	尼崎市
地域	兵庫県川西市小花１丁目２１７番２
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	28万2,127 円／平米 93万2,712 円／坪
推定価格 平米 坪	27万5,074 円／平米 90万9,395 円／坪
標準価格 平米 坪	34万4,273 円／平米 113万8,167 円／坪
査定価格 平米 坪	34万4,000 円／平米 113万7,264 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	354 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	5.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北
側道幅員1	5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	０３２０５国 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	尼崎市
地域	兵庫県川西市小花１丁目２１７番２
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	30万9,406 円／平米 102万2,896 円／坪
推定価格 平米 坪	30万8,793 円／平米 102万870 円／坪
標準価格 平米 坪	35万3,310 円／平米 116万8,043 円／坪
査定価格 平米 坪	35万3,000 円／平米 116万7,018 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	16.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北
側道幅員1	6.7 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情