路線価 (2023) 兵庫県川西市下加茂1-155-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	兵庫県 川西市兵庫県川西市下加茂１丁目１５５番１
価格時点	2023 年
駅名	川西池田駅 から 750m
路線価
1坪当たり	1坪 39万6,720 円
1平米当たり	1平米 12万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	5,610万 円 (362 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 51万2,430 円 1平米 15万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月11日
鑑定評価額 総額	5,610万 円 (362 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 51万2,430 円／坪 1平米 15万5,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、川西市及び阪神間の幹線道路沿いの路線商業地域及び概ね近隣型の商業地域である。需要者は、全国展開する路線店舗業者や川西市及び周辺市町に地縁を有する事業者等である。市域を南北に縦断する幹線道路沿いの地域であり、車両交通量は多く、また市中心部からも比較的近いため、底堅い需要が見られる。物件による個別性が強くまた取引が少ないため、需要の中心となる価格帯は見出せない状況である。 (2) 同一需給圏は川西市及び周辺市の路線商業地域のほか、郊外の近隣商業地域、住商混在地域等を含む圏域である。需要者の中心は、飲食・物販等の中小事業者、中小不動産業者である。市内南部の幹線道路沿いの路線商業地域の需要は安定的であり、地価はやや上昇傾向である。商業地の取引は個別性が強く、中心価格帯の把握は困難であるものの、例えば４００㎡前後の土地では６，０００万円前後である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 同一需給圏内の類似地域等において信頼性の高い取引事例を収集することができた。一方、貸店舗、賃貸マンション等の収益物件も見受けられるものの、収益性よりも資産性を重視する需要者も多く、収益性から意思決定する需要者が中心とまでは至っていない。よって規範性から、実証的な比準価格を標準とし、収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 当該地域は、店舗や店舗兼共同住宅等が建ち並ぶ路線商業地域である。ここで比準価格は類似地域の商業地の取引事例から求めており市場性を反映した実証的な価格である。収益価格は土地価格に見合う賃料水準が形成されるには至っていない地域であり低位に試算された。よって、市場性を反映した実証的な比準価格を重視し、収益価格を参酌し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	川西池田駅南東方
距離	750 m
土地の状態
土地面積	109.5 坪 (362 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1.5 m
奥行	1 m
現況	店舗兼共同住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	4F
地下階数	B0
周辺の利用状況	店舗や店舗兼共同住宅等が建ち並ぶ路線商業地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	30 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	背面道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	川西市兵庫県川西市下加茂１丁目１５５番１
標準地の範囲
東	30 m
西	0 m
南	110 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗地
画地の形状等
間口	20 m
奥行き	18 m
面積	360 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	３０ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)店舗や店舗兼共同住宅等が見られる路線商業地域であり、当面の間、ほぼ現状のまま推移するものと予測する。市中心部に比較的近い主要幹線道路沿いで、需要は底堅く、地価水準はやや強含みで推移するものと予測する。 (2)近隣地域は、店舗や店舗兼共同住宅等が建ち並ぶ路線商業地域であり、概ね現状のまま推移すると予測する。市内南部の路線商業地の需要は比較的堅調で、地価はやや上昇傾向で推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 52万5,654 円 1平米 15万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 52万8,960 円 1平米 16万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 52万5,654円 1平米 15万9,000円
前年から次年への変動率 2 ％
2022年	1坪 50万2,512円 1平米 15万2,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 52万8,960円 1平米 16万円
前年から次年への変動率 2 ％
2019年	1坪 50万2,512円 1平米 15万2,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)市内商業地では、市中心部の好立地で需要が堅調であるが、市中北部郊外の繁華性の低い地域では、背後住宅地価格の影響を受ける傾向も見られる。 (2)市内商業地の地価は、市南部は上昇傾向で、市北部は横ばいを中心に下落地点も見られる。
地域要因
(1)市内を南北に縦断する県道沿いの路線商業地域で、市中心部からも比較的近く、底堅い需要が見られることから、地価はやや強含みで推移している。 (2)市南部の店舗や店舗兼共同住宅等が建ち並ぶ路線商業地域であり、需要は比較的堅調であるため、地価はやや上昇傾向である。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	１１１０５国 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	伊丹市
地域	兵庫県川西市下加茂１丁目１５５番１
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	17万3,309 円／平米 57万2,960 円／坪
推定価格 平米 坪	17万78 円／平米 56万2,278 円／坪
標準価格 平米 坪	15万8,803 円／平米 52万5,003 円／坪
査定価格 平米 坪	15万9,000 円／平米 52万5,654 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	27 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	０２１０５国 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	宝塚市
地域	兵庫県川西市下加茂１丁目１５５番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	16万6,819 円／平米 55万1,504 円／坪
推定価格 平米 坪	16万3,548 円／平米 54万690 円／坪
標準価格 平米 坪	15万7,713 円／平米 52万1,399 円／坪
査定価格 平米 坪	15万8,000 円／平米 52万2,348 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	14.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北
側道幅員1	4.1 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	０３１０５国 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	宝塚市
地域	兵庫県川西市下加茂１丁目１５５番１
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	17万5,907 円／平米 58万1,549 円／坪
推定価格 平米 坪	19万5,452 円／平米 64万6,164 円／坪
標準価格 平米 坪	16万2,877 円／平米 53万8,471 円／坪
査定価格 平米 坪	16万3,000 円／平米 53万8,878 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	42 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	０６１０５国 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	宝塚市
地域	兵庫県川西市下加茂１丁目１５５番１
区域区分	市街化区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	13万4,425 円／平米 44万4,409 円／坪
推定価格 平米 坪	14万9,361 円／平米 49万3,787 円／坪
標準価格 平米 坪	16万431 円／平米 53万385 円／坪
査定価格 平米 坪	16万 円／平米 52万8,960 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情