路線価 (2023) 兵庫県小野市王子町字山ノ下198-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	兵庫県 小野市兵庫県小野市王子町字山ノ下１９８番１
価格時点	2023 年
駅名	小野駅 から 1700m
路線価
1坪当たり	1坪 6万9,426 円
1平米当たり	1平米 2万1,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2023年01月04日
鑑定評価額 総額	1,470万 円 (568 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 8万5,625 円 1平米 2万5,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月21日
鑑定評価額 総額	1,480万 円 (568 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 8万5,956 円／坪 1平米 2万6,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、概ね小野市及びその周辺市町の圏域に存する住宅地域。需要者は、小野市及びその周辺市町の居住者が多くを占める。農家住宅等が多い旧来からの住宅地域で、人口の減少、高齢化の進行等もあり、需要はやや弱含みであると思料する。取引自体が少なく、取引にも個別性が強く、需要の中心となる規模、価格帯は把握しづらい状況にある。 (2) 同一需給圏は概ね小野市および隣接市町の住宅地域である。需要者の中心は市内居住者で、圏域外からの転入者は少ない。区画整理内の住宅地や新規分譲地への供給圧力により需要はやや弱含みである。取引自体が少なく、規模等が様々であり、需要の中心となる価格帯を把握することは困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 当該地域は、収益性よりも居住の快適性、利便性が重視される住宅地域であり、自己使用目的の取引が中心である。農家住宅等が多い既成住宅地域で、貸家需要が乏しく、経済合理的に賃貸事業が成り立つ地域ではないため、本件鑑定評価においては、収益価格は試算せず、代表標準地との検討を踏まえ、現実の市場性を反映する事例より求めた実証的な比準価格をもって、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 当該地域は賃貸住宅がほとんど見られない戸建住宅が中心の住宅地域で自己使用目的での取引が主流である。貸家需要が乏しく経済合理的に賃貸経営が成り立つ地域ではないため、収益還元法は適用しなかった。よって現実の市場性を反映する事例より求めた実証的な比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	小野駅北西方
距離	1700 m
土地の状態
土地面積	171.8 坪 (568 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	農家住宅等が多い既成の住宅地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	4.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	188 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	小野市兵庫県小野市王子町字山ノ下１９８番１
標準地の範囲
東	90 m
西	100 m
南	90 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	22 m
奥行き	27 m
面積	600 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	４．７ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	188 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当該地域は、農家住宅等が多い既成の住宅地域で、今後も現状のまま推移するものと思われる。地価は、やや下落傾向にあると予測する。 (2)地域要因に大きな変動は見られず、市街地中心部に近い集落的性格を有する住宅地域として、現状を維持するものと予測する。需要は底堅く、地価は安定傾向で推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 8万5,625 円 1平米 2万5,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 8万5,956 円 1平米 2万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 8万5,625円 1平米 2万5,900円
前年から次年への変動率 -0.4 ％
2022年	1坪 8万5,956円 1平米 2万6,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 8万5,956円 1平米 2万6,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 8万5,956円 1平米 2万6,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)地域経済に活気が乏しく、郊外の既成住宅地域での不動産市況は低迷している。小野市では、年々、人口の減少が進み、高齢化率は上昇傾向にある。 (2)小野市の人口は微減傾向。地域毎の二極化、選別化が見られる。昨今の資材価格の高騰をはじめとする物価の動向に注視が必要である。
地域要因
(1)農家住宅等が多い既成住宅地域で、当該地域の宅地に対する需要はやや弱含みである。 (2)市街化区域内の旧来からの既成住宅地域であり、地価は安定的に推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	ＭＹ５０５国 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	小野市
地域	兵庫県小野市王子町字山ノ下１９８番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万3,382 円／平米 7万7,301 円／坪
推定価格 平米 坪	2万5,980 円／平米 8万5,890 円／坪
標準価格 平米 坪	2万5,980 円／平米 8万5,890 円／坪
査定価格 平米 坪	2万6,000 円／平米 8万5,956 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	196 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	ＳＧ５０５Ｙ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	小野市
地域	兵庫県小野市王子町字山ノ下１９８番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万5,500 円／平米 15万423 円／坪
推定価格 平米 坪	4万6,429 円／平米 15万3,494 円／坪
標準価格 平米 坪	2万6,425 円／平米 8万7,361 円／坪
査定価格 平米 坪	2万6,400 円／平米 8万7,278 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	袋地等
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	ＳＧ５０５Ｙ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	小野市
地域	兵庫県小野市王子町字山ノ下１９８番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万4,791 円／平米 11万5,019 円／坪
推定価格 平米 坪	3万4,791 円／平米 11万5,019 円／坪
標準価格 平米 坪	2万5,211 円／平米 8万3,348 円／坪
査定価格 平米 坪	2万5,200 円／平米 8万3,311 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	ＳＲ５０５国 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	三木市
地域	兵庫県小野市王子町字山ノ下１９８番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万4,457 円／平米 11万3,915 円／坪
推定価格 平米 坪	3万2,476 円／平米 10万7,366 円／坪
標準価格 平米 坪	2万7,041 円／平米 8万9,398 円／坪
査定価格 平米 坪	2万7,000 円／平米 8万9,262 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北東
側道幅員1	4 m
側道方位2	南西
側道幅員2	8 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	ＩＨ５０５国 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	加東市
地域	兵庫県小野市王子町字山ノ下１９８番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万4,259 円／平米 11万3,260 円／坪
推定価格 平米 坪	3万3,587 円／平米 11万1,039 円／坪
標準価格 平米 坪	2万5,028 円／平米 8万2,743 円／坪
査定価格 平米 坪	2万5,000 円／平米 8万2,650 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	1 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情