路線価 (2023) 兵庫県三田市南が丘1-2237-8 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	兵庫県 三田市兵庫県三田市南が丘１丁目２２３７番８
価格時点	2023 年
駅名	横山駅 から 700m
路線価
1坪当たり	1坪 17万5,218 円
1平米当たり	1平米 5万3,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2023年01月04日
鑑定評価額 総額	767万 円 (116 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 21万8,527 円 1平米 6万6,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月21日
鑑定評価額 総額	767万 円 (116 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 21万8,527 円／坪 1平米 6万6,100 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、概ね三田市と隣接市町内のＪＲ福知山線及び神戸電鉄三田線・同公園都市線沿線等の住宅地域。需要者の中心は市内在住者及びその縁故者であるが、周辺市町からの転入も見られる。店舗等が混在する住宅地域で、生活上の便益は比較的良好であるが、周辺地域を含め少子高齢化が進展し、地価は横這いないしはやや弱含み基調で推移している。土地は７００～１，３００万円程度、新築戸建住宅で２，８００万円程度を中心に取引が行われている。 (2) 同一需給圏は三田市を中心とした周辺市町を含む住宅地域。需要者は同一需給圏内の居住者を中心とし、圏域外からの転入者も一部見られる。市の中心部に比較的近く中規模一般住宅の他に店舗等も見られる住宅地域であり、周辺においては新規分譲も見られるなど住宅用地の需要はある程度見込まれる。需要の中心は土地で７００～１３００万円程度、新築の戸建物件は３０００万円前後である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 周辺にはアパート等の収益物件も見られるが、当該地域においては標準的な画地規模では共同住宅の想定は困難で、また経済合理的に戸建住宅の賃貸事業が成り立つとは言いがたい。したがって、収益価格は試算せず、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 当該地域は快適性利便性を重視した自用目的の取引が中心であり、同一需給圏の類似地域等において多数の信頼性のある取引事例を収集できた。一方、画地規模が小さいことから共同住宅の建築を想定することは困難であり、また経済合理的に戸建住宅の賃貸事業が成り立つ地域でないため収益還元法の適用を断念した。従って市場性を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	横山駅北西方
距離	700 m
土地の状態
土地面積	35.1 坪 (116 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅の中に店舗等が見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	6.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	三田市兵庫県三田市南が丘１丁目２２３７番８
標準地の範囲
東	50 m
西	50 m
南	50 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	8 m
奥行き	15 m
面積	120 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない。
街路	基準方位　北６．５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)格別の変動要因がないので、店舗等が混在する既成住宅地域として現状を維持するものと見込まれ、次第に少子高齢化も進展してきているので、地価は当面、概ね横這いないしはやや弱含み基調で推移するものと予測する。 (2)地域要因に大きな変動は見られず、戸建住宅地域として、今後も現在の居住環境を維持するものと思われる。また、需要は底堅く、地価は安定的に推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 21万8,527 円 1平米 6万6,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 21万8,527 円 1平米 6万6,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 21万8,527円 1平米 6万6,100円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 21万8,527円 1平米 6万6,100円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 21万8,527円 1平米 6万6,100円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 21万8,527円 1平米 6万6,100円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)雇用・所得環境等の先行きが不透明な情勢下で、地域経済は力強さに欠ける。また、住宅需要の都心回帰傾向や土地の選別化などが顕著である。 (2)三田市の人口は減少傾向。利便性の高い住宅地への需要は安定している。昨今の資材価格の高騰をはじめとする物価の動向に注視が必要である。
地域要因
(1)市内の住宅需要が駅周辺やニュータウン方面へ集中する中で、旧市街地縁辺の住宅地域では少子高齢化の進展とともに地価の横這い基調が継続。 (2)既成住宅地域であり地域要因の変動は認められない。需要は底堅く地価安定的に推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	ＯＲ５０５国 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	三田市
地域	兵庫県三田市南が丘１丁目２２３７番８
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	6万3,694 円／平米 21万572 円／坪
推定価格 平米 坪	6万6,348 円／平米 21万9,346 円／坪
標準価格 平米 坪	6万7,086 円／平米 22万1,786 円／坪
査定価格 平米 坪	6万7,100 円／平米 22万1,833 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	180 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	ＳＧ５０５国 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	三田市
地域	兵庫県三田市南が丘１丁目２２３７番８
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	5万2,280 円／平米 17万2,838 円／坪
推定価格 平米 坪	6万4,069 円／平米 21万1,812 円／坪
標準価格 平米 坪	6万5,443 円／平米 21万6,355 円／坪
査定価格 平米 坪	6万5,400 円／平米 21万6,212 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	ＳＧ５０５国 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	三田市
地域	兵庫県三田市南が丘１丁目２２３７番８
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	7万7,598 円／平米 25万6,539 円／坪
推定価格 平米 坪	7万6,830 円／平米 25万4,000 円／坪
標準価格 平米 坪	6万6,867 円／平米 22万1,062 円／坪
査定価格 平米 坪	6万6,900 円／平米 22万1,171 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	ＳＧ５０５国 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	三田市
地域	兵庫県三田市南が丘１丁目２２３７番８
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	6万4,539 円／平米 21万3,366 円／坪
推定価格 平米 坪	6万828 円／平米 20万1,097 円／坪
標準価格 平米 坪	6万4,918 円／平米 21万4,619 円／坪
査定価格 平米 坪	6万4,900 円／平米 21万4,559 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	ＯＲ５０５国 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	三田市
地域	兵庫県三田市南が丘１丁目２２３７番８
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	7万6,810 円／平米 25万3,934 円／坪
推定価格 平米 坪	7万6,050 円／平米 25万1,421 円／坪
標準価格 平米 坪	6万6,303 円／平米 21万9,198 円／坪
査定価格 平米 坪	6万6,300 円／平米 21万9,188 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情