路線価 (2023) 兵庫県三田市横山町1621-2 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	兵庫県 三田市兵庫県三田市横山町１６２１番２
価格時点	2023 年
駅名	横山駅 から 400m
路線価
1坪当たり	1坪 16万8,606 円
1平米当たり	1平米 5万1,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2023年01月05日
鑑定評価額 総額	1,860万 円 (291 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 21万1,253 円 1平米 6万3,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月28日
鑑定評価額 総額	1,860万 円 (291 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 21万1,253 円／坪 1平米 6万3,900 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏はＪＲ福知山線、神戸電鉄三田線、神戸電鉄公園都市線沿線にて、概ね三田市の圏域である。需要者の中心は三田市及び隣接市の居住者が多く占める。一般住宅、マンション等が見られる従来からの住宅地域にて、当該地域における宅地需要はやや弱含みで推移している。市場中心の価格帯は土地は１，５００万円～２，０００万円程度、新築戸建住宅は３，０００万円から３，５００万円程度が需要の中心となっている。 (2) 同一需給圏の範囲は、ＪＲ福知山線、神戸電鉄三田線、神戸電鉄公園都市線沿線で三田市を中心とする住宅地域。需要者の中心は三田市及び隣接市の居住者である。一般住宅、マンション等が見られる住宅地域であり、最寄り駅から徒歩圏であるものの需要はやや弱含みで推移している。市場の中心となる価格帯は土地で１，５００万円～２，０００万円程度、新築戸建住宅で３，０００万円から３，５００万円程度が需要の中心となっている。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 当該地域は既成住宅地域に存し、比準価格を求めるにあたっては、同一需給圏内の類似地域である住宅地域に係る多数の信頼性のある取引事例を収集しえた。一方収益価格については、土地価格に見合う賃料水準が形成されておらず、ほとんどが自己使用のための取引である。近隣地域は居住の快適性を重視する住宅地域であるので、比準価格を重視し、収益価格を参考に留めて、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 一般住宅地域等を中心とした地域であり、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格は低位に試算された。比準価格は市場の実態を反映した実証性のある価格であり信頼性は高い。よって比準価格を標準とし、収益価格を参酌して鑑定評価額を上記の通り決定した。なおこれは代表標準地を規準とした価格とも均衡しており、また単価と総額の観点からも妥当性を有するものと判断した。
交通
交通施設	横山駅北東方
距離	400 m
土地の状態
土地面積	88 坪 (291 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	ほぼ長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	軽量鉄骨:LS その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅、マンション等が見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	三田市兵庫県三田市横山町１６２１番２
標準地の範囲
東	40 m
西	85 m
南	70 m
北	45 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	13 m
奥行き	20 m
面積	260 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)一般住宅、マンション等が見られる住宅地域として成熟しており、今後も現状を維持しつつ推移すると予測する。地価水準はやや弱含みで推移すると予測する。 (2)一般住宅、マンション等が見られる住宅地域であるり、今後も現状のまま推移すると思料する。地価はやや弱含みで推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 21万1,253 円 1平米 6万3,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 21万1,253 円 1平米 6万3,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 21万1,253円 1平米 6万3,900円
前年から次年への変動率 -0.2 ％
2022年	1坪 21万1,584円 1平米 6万4,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 21万1,253円 1平米 6万3,900円
前年から次年への変動率 -0.2 ％
2019年	1坪 21万1,584円 1平米 6万4,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)三田市における既成住宅地域の不動産市場は、依然やや弱含みで推移している。 (2)三田市は、生産年齢人口は減少、高齢化率は上昇傾向にある。日本経済は先行き不透明な状況にある。
地域要因
(1)地域要因に格別の変動はない。周辺地域での新規分譲の供給圧力等により、当該地域の地価は依然若干の下落傾向にある。 (2)地域要因に格別の変動はない。徒歩圏内に位置するが新規分譲の供給圧力等により需要は弱含みで推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	ＩＴ５０５Ｙ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	三田市
地域	兵庫県三田市横山町１６２１番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	6万3,178 円／平米 20万8,866 円／坪
推定価格 平米 坪	6万2,925 円／平米 20万8,030 円／坪
標準価格 平米 坪	6万1,691 円／平米 20万3,950 円／坪
査定価格 平米 坪	6万3,500 円／平米 20万9,931 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	ＯＲ５０５国 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	三田市
地域	兵庫県三田市横山町１６２１番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	7万6,810 円／平米 25万3,934 円／坪
推定価格 平米 坪	7万6,050 円／平米 25万1,421 円／坪
標準価格 平米 坪	6万3,375 円／平米 20万9,518 円／坪
査定価格 平米 坪	6万5,300 円／平米 21万5,882 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	ＳＧ５０５国 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	三田市
地域	兵庫県三田市横山町１６２１番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	5万6,205 円／平米 18万5,814 円／坪
推定価格 平米 坪	5万5,649 円／平米 18万3,976 円／坪
標準価格 平米 坪	6万3,094 円／平米 20万8,589 円／坪
査定価格 平米 坪	6万5,000 円／平米 21万4,890 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	ＳＧ５０５国 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	三田市
地域	兵庫県三田市横山町１６２１番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	6万1,101 円／平米 20万2,000 円／坪
推定価格 平米 坪	6万1,101 円／平米 20万2,000 円／坪
標準価格 平米 坪	5万9,903 円／平米 19万8,039 円／坪
査定価格 平米 坪	6万1,700 円／平米 20万3,980 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情