路線価 (2023) 兵庫県三田市四ツ辻字大ノ谷935-14 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	兵庫県 三田市兵庫県三田市四ツ辻字大ノ谷９３５番１４
価格時点	2023 年
駅名	相野駅 から 420m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2023年01月04日
鑑定評価額 総額	387万 円 (164 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 7万8,022 円 1平米 2万3,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月21日
鑑定評価額 総額	387万 円 (164 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 7万8,022 円／坪 1平米 2万3,600 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、概ね三田市及び隣接市町内のＪＲ福知山線沿線等の住宅地域。需要は、当該圏域内の居住者及びその縁故者による地元需要でほぼ完結しており、圏域外からの転入はごく稀である。市街化調整区域内の戸建住宅が見られる住宅地域であり、市場参加者は限定的で、需要の先細り傾向が顕著である。郊外部における土地取引が少ないうえ、取引される価格は規模等により一様ではなく、需要の中心となる価格帯は見出せない状況である。 (2) 同一需給圏は概ね三田市郊外の住宅地域を主として隣接市に及ぶ。需要者の中心は地元に地縁性を有する者がほとんどで、圏域外からの需要者はほぼ見られない。駅に徒歩圏だが、市内中心部からは遠く、都心回帰傾向が見られる中、地価は弱含みで推移している。市場の中心価格帯は、把握が難しいが、土地は標準規模で３００万円～６００万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 自用の戸建住宅関連の取引が支配的で、アパート等の収益物件は皆無であり、標準的な画地規模や公法上の規制等から共同住宅の想定は困難で、また経済的に戸建住宅の賃貸事業が成り立つとは言いがたい。したがって、収益価格は試算せず、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 当該地域は賃貸住宅がほとんど見られない戸建住宅が中心の住宅地域で自己使用目的での取引が主流である。公法上の規制、画地規模等から賃貸経営上有効な共同住宅を想定することが現実的でないため、収益還元法は適用しなかった。よって現実の市場性を反映する事例より求めた実証的な比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	相野駅北東方
距離	420 m
土地の状態
土地面積	49.6 坪 (164 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中小規模一般住宅が見られる郊外の住宅地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	三田市兵庫県三田市四ツ辻字大ノ谷９３５番１４
標準地の範囲
東	90 m
西	0 m
南	130 m
北	200 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	12 m
奥行き	14 m
面積	170 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない。
街路	基準方位　北４ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)格別の変動がないので、市街化調整区域内の戸建住宅地域として現状を維持するものと見込まれ、市内の住宅需要がニュータウンや中心市街地方面に収斂しつつある中で、地価は当面、下落基調で推移するものと予測する。 (2)地域要因に大きな変動は見られず、周囲に農地が多い市街化調整区域内の住宅地域として当面は現状を維持するものと見込まれる。需要は弱含みで、地価は当面下落傾向で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 7万8,022 円 1平米 2万3,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 7万8,022 円 1平米 2万3,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 7万8,022円 1平米 2万3,600円
前年から次年への変動率 -1.7 ％
2022年	1坪 7万9,344円 1平米 2万4,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 7万8,022円 1平米 2万3,600円
前年から次年への変動率 -1.7 ％
2019年	1坪 7万9,344円 1平米 2万4,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)雇用・所得環境の先行き懸念が強まる中で地域経済は停滞。郊外の住宅地域では少子高齢化や宅地需要の都心回帰により住宅に対する需要不足が深刻。 (2)三田市の人口は減少傾向。地域毎の二極化、選別化が見られる。昨今の資材価格の高騰をはじめとする物価の動向に注視が必要である。
地域要因
(1)市内中心部から離れた市街化調整区域内の住宅地域で、街路条件にやや難があることにも起因し選好性が低下してきており、地価の下落基調が持続。 (2)郊外の住宅地域の相対的地位は低下しており、地価は下落傾向で推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	ＫＴ５０５Ｙ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	三田市
地域	兵庫県三田市四ツ辻字大ノ谷９３５番１４
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万8,912 円／平米 6万2,523 円／坪
推定価格 平米 坪	1万8,061 円／平米 5万9,710 円／坪
標準価格 平米 坪	2万3,335 円／平米 7万7,146 円／坪
査定価格 平米 坪	2万3,300 円／平米 7万7,030 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	ＳＧ５０５国 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	三田市
地域	兵庫県三田市四ツ辻字大ノ谷９３５番１４
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万7,424 円／平米 9万664 円／坪
推定価格 平米 坪	2万7,044 円／平米 8万9,407 円／坪
標準価格 平米 坪	2万4,039 円／平米 7万9,473 円／坪
査定価格 平米 坪	2万4,000 円／平米 7万9,344 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	ＯＲ５０５国 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	三田市
地域	兵庫県三田市四ツ辻字大ノ谷９３５番１４
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万9,980 円／平米 6万6,054 円／坪
推定価格 平米 坪	1万8,744 円／平米 6万1,968 円／坪
標準価格 平米 坪	2万3,284 円／平米 7万6,977 円／坪
査定価格 平米 坪	2万3,300 円／平米 7万7,030 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	ＳＧ５０５国 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	三田市
地域	兵庫県三田市四ツ辻字大ノ谷９３５番１４
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万186 円／平米 6万6,735 円／坪
推定価格 平米 坪	2万748 円／平米 6万8,593 円／坪
標準価格 平米 坪	2万4,409 円／平米 8万696 円／坪
査定価格 平米 坪	2万4,400 円／平米 8万666 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情