路線価 (2023) 兵庫県三田市中町577 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	兵庫県 三田市兵庫県三田市中町５７７番
価格時点	2023 年
駅名	三田駅 から 370m
路線価
1坪当たり	1坪 32万682 円
1平米当たり	1平米 9万7,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2023年01月04日
鑑定評価額 総額	2,560万 円 (208 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 40万6,638 円 1平米 12万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2023年01月05日
鑑定評価額 総額	2,560万 円 (208 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 40万6,638 円／坪 1平米 12万3,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、三田市及び隣接市町内のＪＲ福知山線と神戸電鉄沿線等の商業地域。需要者は圏域内に地縁性を有する事業者が中心であるが、画地規模によっては広域的に事業展開する企業の参入も見られる。駅前で市街地再開発が進む三田駅に比較的近く、近隣向け事業所のほか住宅に対する需要も見受けられ、需要は安定している。取引自体が少ないうえ、取引価格は画地規模などにより一様ではなく、需要の中心となる価格帯を見い出すことは困難である。 (2) 同一需給圏の範囲は三田市を中心に、近隣の市町内に存する商業地域にわたる。需要者は圏内に地縁性を有する法人や個人事業者が中心であるが、立地によっては全国展開型の法人等からの需要も散見される。最寄駅に近いことからマンション事業者による需要も一部見受けられ、また、駅前再開発事業もあり事業用地に対する需要が維持されている。取引自体が少なく、取引価格は規模、事情等により様々であり、需要の中心価格帯を見出すことは困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 低層の小売店舗等が建ち並ぶ繁華性の低い商業地域で、自用の店舗や事業所が多く、土地価格に見合った賃料水準が形成されていないため、収益価格は相対的に信頼性が劣る。したがって、収益性を重視した地価形成がなされているとまでは言えない状況下にあるため、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格を標準とし、収益価格を勘案して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 低層の小売店舗等が建ち並ぶ繁華性の低い商業地域で、自己使用の店舗等が多く、土地価格に見合った賃料水準が形成されておらず、収益価格は相対的に信頼性が劣る。従って、収益性を重視した価格形成がなされているとまでは言えない状況下にあるため、商業地域ではあるが、比準価格を標準とし、収益価格を勘案して、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	三田駅南方
距離	370 m
土地の状態
土地面積	62.9 坪 (208 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	不整形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	店舗兼住宅
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	低層の小規模店舗等が建ち並ぶ商業地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	三田市兵庫県三田市中町５７７番
標準地の範囲
東	30 m
西	20 m
南	25 m
北	25 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗住宅併用地
画地の形状等
間口	11 m
奥行き	20 m
面積	220 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	三田駅南東側のＣブロックでは市街地再開発事業が進捗。
街路	１０ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)旧来の駅前商店街で、コロナ禍による商況への悪影響もあったが、北方の駅前地区では市街地再開発の機運が盛り上がり、周辺地域への波及効果への期待も高まっているので、地価は当面、堅調に推移するものと予測する。 (2)既成の商店街で閉店した店舗等もあり将来的に住宅等の介在度合いが増す可能性がある。駅前の再開発事業による影響が期待され、また小規模店舗が多く総額との関係で、地価は比較的安定的に推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗住宅併用地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 41万3,250 円 1平米 12万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 41万9,862 円 1平米 12万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 41万3,250円 1平米 12万5,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 0円 1平米 0円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 41万9,862円 1平米 12万7,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 0円 1平米 0円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	新規
一般的要因
(1)地域経済は総じて停滞基調であり、大型店や専門量販店等への顧客流出が顕著となり、旧来の商店街や幹線道路沿いでは商況が振るわない。 (2)三田市の人口は微減傾向。経済状況の回復傾向の中、低金利も後押しし、立地等優位にある事業用地の需要は強い。
地域要因
(1)商況の衰退傾向が続く旧来の商店街であるが、三田駅の南東側地区では市街地再開発事業が具体化しつつあるので、今後、好影響が期待される。 (2)近隣で共同住宅が建築中で、また駅前で再開発事業が進捗中のほか、地域要因に特段の変動はなく、三田駅に近く底値圏で需要は比較的安定している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	ＯＲ５０５国 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	三田市
地域	兵庫県三田市中町５７７番
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	12万1,335 円／平米 40万1,134 円／坪
推定価格 平米 坪	12万2,912 円／平米 40万6,347 円／坪
標準価格 平米 坪	12万2,912 円／平米 40万6,347 円／坪
査定価格 平米 坪	12万3,000 円／平米 40万6,638 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	ＳＲ５０５Ｙ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	三田市
地域	兵庫県三田市中町５７７番
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	11万229 円／平米 36万4,417 円／坪
推定価格 平米 坪	11万450 円／平米 36万5,148 円／坪
標準価格 平米 坪	12万6,373 円／平米 41万7,789 円／坪
査定価格 平米 坪	12万6,000 円／平米 41万6,556 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	23 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	南西
側道幅員1	6 m
側道方位2	南東
側道幅員2	4 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	ＯＲ５０５国 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	三田市
地域	兵庫県三田市中町５７７番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	6万6,029 円／平米 21万8,292 円／坪
推定価格 平米 坪	6万8,780 円／平米 22万7,387 円／坪
標準価格 平米 坪	12万6,667 円／平米 41万8,761 円／坪
査定価格 平米 坪	12万7,000 円／平米 41万9,862 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南東
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	ＴＭ３０５Ｙ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	神戸市北区
地域	兵庫県三田市中町５７７番
区域区分	市街化区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	20万736 円／平米 66万3,633 円／坪
推定価格 平米 坪	14万1,853 円／平米 46万8,966 円／坪
標準価格 平米 坪	12万5,645 円／平米 41万5,382 円／坪
査定価格 平米 坪	12万6,000 円／平米 41万6,556 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情