路線価 (2023) 兵庫県加西市鴨谷町字中垣内1154-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	兵庫県 加西市兵庫県加西市鴨谷町字中垣内１１５４番１
価格時点	2023 年
駅名	北条町駅 から 2700m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2023年01月05日
鑑定評価額 総額	502万 円 (380 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 4万3,639 円 1平米 1万3,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2023年01月05日
鑑定評価額 総額	502万 円 (380 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 4万3,639 円／坪 1平米 1万3,200 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は加西市及び隣接市町における市街化調整区域内の住宅地域の圏域。需要者の中心は地縁者が多くを占め、圏外からの転入者はほとんど見られない地域である。農家住宅が多く見られる既成住宅地域であり、当該地域における宅地需要は弱含みで推移している。当該地域において取引が少なく、また、個別性も強いため、中心価格帯を見いだすことは困難である。 (2) 同一需給圏は加西市を中心に、近隣市町内の市街化調整区域に形成された集落地域である。需要者は地元における農業従事者等の地縁を有する居住者にほぼ限定されている。住民の少子高齢化や圏外への転出、地場産業の停滞や雇用調整等の影響から、住宅への需要は低調で、新規供給も殆ど見られない。このような状況から、当該地域においては取引自体が少なく、事情は様々で、画地規模も均質ではないため、売買の中心価格帯を見出すことは困難な状況にある。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 当該地域は市街化調整区域における従来からの住宅地域にて、賃貸物件は見られない地域であり、公法上の規制から賃貸収益物件の建築を想定することが困難であるので、収益価格を試算しなかった。当該地域は自己所有目的に取引される既成住宅地域であることから、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的であると思われる。よって、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 周辺には賃貸住宅等が殆ど見受けられず、賃貸市場が形成されていない状況下にある。また、当該地域における取引目的は自己使用が大半を占めているため、収益価格は試算せず、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	北条町駅北東方
距離	2700 m
土地の状態
土地面積	114.9 坪 (380 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	農家住宅、工場等の見られる既成住宅地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	加西市兵庫県加西市鴨谷町字中垣内１１５４番１
標準地の範囲
東	125 m
西	115 m
南	55 m
北	75 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	17 m
奥行き	23 m
面積	400 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	３ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)地域要因の大きな変動もなく、現状のまま推移すると予測される。地域の衰退傾向は継続しており、地価は下落傾向にあると予測する。 (2)当該地域は既成の集落地域であり、地域要因に大きな変化はなく、当面は現状を維持しつつ、地価は引き続き弱含んで推移するものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 4万3,639 円 1平米 1万3,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 4万3,639 円 1平米 1万3,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 4万3,639円 1平米 1万3,200円
前年から次年への変動率 -1.5 ％
2022年	1坪 4万4,300円 1平米 1万3,400円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 4万3,639円 1平米 1万3,200円
前年から次年への変動率 -1.5 ％
2019年	1坪 4万4,300円 1平米 1万3,400円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)加西市における市街化調整区域内の不動産市場は、依然、宅地需要が弱い傾向が続いている。 (2)市内の住宅市場においては、新型コロナウイルス感染症による影響は顕在化せず、概ね平常時と変わらない状況で落ち着きを見せている。
地域要因
(1)地域要因に格別の変動はない。市街地から離れた市街化調整区域内に存し、当該地域の地価は依然下落傾向にある。 (2)住民の少子高齢化や転出が進む集落地域にあり、外部からの転入は殆ど見込めず、需要者は地縁のある層にほぼ限定されている。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	ＯＴ５０５国 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	加西市
地域	兵庫県加西市鴨谷町字中垣内１１５４番１
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	9,171 円／平米 3万319 円／坪
推定価格 平米 坪	1万888 円／平米 3万5,996 円／坪
標準価格 平米 坪	1万3,214 円／平米 4万3,685 円／坪
査定価格 平米 坪	1万3,200 円／平米 4万3,639 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	8.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	ＳＧ５０５Ｙ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	加西市
地域	兵庫県加西市鴨谷町字中垣内１１５４番１
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万31 円／平米 3万3,162 円／坪
推定価格 平米 坪	9,961 円／平米 3万2,931 円／坪
標準価格 平米 坪	1万3,021 円／平米 4万3,047 円／坪
査定価格 平米 坪	1万3,000 円／平米 4万2,978 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	ＯＴ５０５国 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	加西市
地域	兵庫県加西市鴨谷町字中垣内１１５４番１
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万1,628 円／平米 3万8,442 円／坪
推定価格 平米 坪	1万2,240 円／平米 4万465 円／坪
標準価格 平米 坪	1万3,204 円／平米 4万3,652 円／坪
査定価格 平米 坪	1万3,200 円／平米 4万3,639 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	ＫＹ５０５Ｙ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	小野市
地域	兵庫県加西市鴨谷町字中垣内１１５４番１
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万769 円／平米 3万5,602 円／坪
推定価格 平米 坪	1万2,227 円／平米 4万422 円／坪
標準価格 平米 坪	1万3,422 円／平米 4万4,373 円／坪
査定価格 平米 坪	1万3,400 円／平米 4万4,300 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	6.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	ＭＹ５０５国 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	小野市
地域	兵庫県加西市鴨谷町字中垣内１１５４番１
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万1,646 円／平米 3万8,502 円／坪
推定価格 平米 坪	1万1,611 円／平米 3万8,386 円／坪
標準価格 平米 坪	1万3,090 円／平米 4万3,276 円／坪
査定価格 平米 坪	1万3,100 円／平米 4万3,309 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情