路線価 (2023) 兵庫県丹波篠山市瀬利字石ケ坪69-2 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	兵庫県 丹波篠山市兵庫県丹波篠山市瀬利字石ケ坪６９番２
価格時点	2023 年
駅名	篠山口駅 から 9500m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月28日
鑑定評価額 総額	773万 円 (743 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 3万4,382 円 1平米 1万400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月21日
鑑定評価額 総額	773万 円 (743 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 3万4,382 円／坪 1平米 1万400 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、概ね丹波篠山市及び隣接市内の住宅地域。需要者の中心は地元居住者で、圏域外からの転入者は殆ど見られない。日本経済は先行き不透明な状況にあり、少子化により小学校の統合などで住環境が劣り需要は弱含みである。市場の中心となる価格帯は取引件数が少なく取引の価格水準もまちまちであるため見出しにくい状況にある。 (2) 同一需給圏は、概ね丹波篠山市及び近隣市内の住宅地域。県道沿いの農家集落地域であり、需要者は近隣地域及び周辺地域内に地縁性をもつ者にほぼ限られ、地元需要で完結している。最近は、少子高齢化の進展等を背景に宅地需要が一段と先細ってきており、地価は弱含み基調が続いている。取引される価格帯は、取引件数が少ないうえ規模等により一様ではなく、需要の中心となる価格帯は見出せない状況である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 当該地域は農家集落であり、自己使用目的での取引が中心となっている。アパート等の収益物件は皆無であり賃貸市場が形成されていないため収益価格は試算しなかった。比準価格は市場の実態を反映した実証性のある価格であり信頼性は高い。したがって、市場性を反映し実証的な比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 住宅密度の低い集落地域で、貸家に対する需要が乏しいため賃貸住宅の想定が困難であるので、収益還元法は適用しなかった。自用の戸建住宅関連の取引が支配的であるので、代表標準地との検討を踏まえ、主に自用目的で成約した取引事例から求めた比準価格をもって、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。
交通
交通施設	篠山口駅北東方
距離	9500 m
土地の状態
土地面積	224.7 坪 (743 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	住宅
構造	軽量鉄骨:LS その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	農家住宅が見られる既成住宅地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	6.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	丹波篠山市兵庫県丹波篠山市瀬利字石ケ坪６９番２
標準地の範囲
東	150 m
西	85 m
南	50 m
北	120 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	20 m
奥行き	37 m
面積	750 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	６．４ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当該地域は農家住宅が見られる既成の住宅地域であり、現状のまま推移するものと思われる。少子高齢化等で、空き家や空地も多いなか宅地需要は少なく地価は下落基調で推移するものと予測する。 (2)格別の変動要因がないので、旧来の集落地域として現状を維持するものと見込まれ、少子高齢化の進展等を背景に住宅需要が先細ってきているので、地価は下落傾向で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 3万4,382 円 1平米 1万400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 3万4,382 円 1平米 1万400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 3万4,382円 1平米 1万400円
前年から次年への変動率 -1 ％
2022年	1坪 3万4,713円 1平米 1万500円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 3万4,382円 1平米 1万400円
前年から次年への変動率 -1 ％
2019年	1坪 3万4,713円 1平米 1万500円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)丹波篠山市の総人口は減少傾向にある。取引価格は下落傾向にあり、取引件数は横ばい傾向にある。 (2)丹波篠山市の人口は減少傾向。地域毎の二極化、選別化が見られる。昨今の資材価格の高騰をはじめとする物価の動向に注視が必要である。
地域要因
(1)地域要因に格別の変動はない。需要者は地縁者にほぼ限定されている。 (2)駅から遠い県道沿いの空き地が混じる集落地域で、宅地需要は低調に推移し、地価は下落傾向で推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	ＩＴ５０５国 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	丹波篠山市
地域	兵庫県丹波篠山市瀬利字石ケ坪６９番２
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	9,821 円／平米 3万2,468 円／坪
推定価格 平米 坪	9,772 円／平米 3万2,306 円／坪
標準価格 平米 坪	1万385 円／平米 3万4,333 円／坪
査定価格 平米 坪	1万400 円／平米 3万4,382 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	4.1 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	ＩＴ５０５国 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	丹波篠山市
地域	兵庫県丹波篠山市瀬利字石ケ坪６９番２
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万771 円／平米 3万5,609 円／坪
推定価格 平米 坪	1万717 円／平米 3万5,430 円／坪
標準価格 平米 坪	1万738 円／平米 3万5,500 円／坪
査定価格 平米 坪	1万700 円／平米 3万5,374 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	3.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	ＩＴ５０５国 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	丹波篠山市
地域	兵庫県丹波篠山市瀬利字石ケ坪６９番２
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万257 円／平米 3万3,910 円／坪
推定価格 平米 坪	1万1,261 円／平米 3万7,229 円／坪
標準価格 平米 坪	1万408 円／平米 3万4,409 円／坪
査定価格 平米 坪	1万400 円／平米 3万4,382 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	ＩＴ５０５国 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	丹波篠山市
地域	兵庫県丹波篠山市瀬利字石ケ坪６９番２
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万3,445 円／平米 4万4,449 円／坪
推定価格 平米 坪	1万3,297 円／平米 4万3,960 円／坪
標準価格 平米 坪	1万340 円／平米 3万4,184 円／坪
査定価格 平米 坪	1万300 円／平米 3万4,052 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	ＩＴ５０５国 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	丹波篠山市
地域	兵庫県丹波篠山市瀬利字石ケ坪６９番２
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万3,587 円／平米 4万4,919 円／坪
推定価格 平米 坪	1万3,519 円／平米 4万4,694 円／坪
標準価格 平米 坪	1万218 円／平米 3万3,781 円／坪
査定価格 平米 坪	1万200 円／平米 3万3,721 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情