路線価 (2023) 兵庫県丹波篠山市味間南字東石橋559-3 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	兵庫県 丹波篠山市兵庫県丹波篠山市味間南字東石橋５５９番３
価格時点	2023 年
駅名	篠山口駅 から 1500m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2023年01月05日
鑑定評価額 総額	585万 円 (359 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 5万3,888 円 1平米 1万6,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月21日
鑑定評価額 総額	585万 円 (359 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 5万3,888 円／坪 1平米 1万6,300 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は概ね丹波篠山市及び隣接市内のＪＲ福知山線沿いの集落地域と判断した。国道背後の地縁的選好性が強い地域で外部からの通行は少なく、需要者は地縁者にほぼ限定される。街路の連続性が劣る閉塞感のある地域で、新規の宅地開発はなく人口減少や高齢化の影響もあり需要は弱い。取引自体が少数の上、個別的な諸事情が介在している場合も多く画地規模も様々であることから、市場での中心となる価格水準は見出しにくい状況である。 (2) 同一需給圏は概ね丹波篠山市の農家住宅を中心とする集落地域を主として隣接市町に及ぶ。需要者の中心は地元に地縁性を有する者がほとんどで、圏域外からの需要者はほとんど見られない。地域経済の停滞、少子高齢化等により需要は弱含みである。市場の中心価格帯は、旧来からの住宅地域で地縁的選好性が強く、取引規模等もまちまちで、把握が難しい。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 丹波篠山市郊外の農家集落地域で、公法上の規制等により周辺地域を含めマンション等の収益物件は皆無に等しく、取引は自用目的が中心で土地価格に見合った賃料水準の把握が困難であるため収益還元法の適用は断念した。従って、自己利用目的が主で信頼性のある取引事例により求めた比準価格をもって鑑定評価額とした。 (2) 当該地域は賃貸住宅がほとんど見られない農家住宅を中心とする集落地域で自己使用目的での取引が主流である。画地規模等から賃貸経営上有効な共同住宅を想定することが現実的でないため、収益還元法は適用しなかった。よって現実の市場性を反映する事例より求めた実証的な比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	篠山口駅北西方
距離	1500 m
土地の状態
土地面積	108.6 坪 (359 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	ほぼ長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	農家住宅の中に農地が見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	5.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	丹波篠山市兵庫県丹波篠山市味間南字東石橋５５９番３
標準地の範囲
東	90 m
西	90 m
南	25 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	17.5 m
奥行き	20 m
面積	350 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	５．２ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)市郊外の集落地域内にあり地域的な変動要因がなく現状を維持するものと思われる。最寄駅に比較的近いが、街路条件が劣るうえ少子高齢化等が進む地域で、地価は緩やかな下落傾向が継続するものと予測する。 (2)地域要因に大きな変動は見られず、農家住宅を主とした集落地域であり、今後も現状のまま推移するものと見込まれる。少子高齢化の進展等を背景に宅地需要が先細ってきているので、下落傾向で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 5万3,888 円 1平米 1万6,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 5万3,888 円 1平米 1万6,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 5万3,888円 1平米 1万6,300円
前年から次年への変動率 -0.6 ％
2022年	1坪 5万4,218円 1平米 1万6,400円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 5万3,888円 1平米 1万6,300円
前年から次年への変動率 -0.6 ％
2019年	1坪 5万4,218円 1平米 1万6,400円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)人口は減少。篠山口駅周辺の住宅地や商業地の需要は安定、郊外は弱い。コロナ禍以降、住環境の改善を求め移住者が増加。観光産業の期待も大きい。 (2)丹波篠山市の人口は減少傾向。地域毎の二極化、選別化が見られる。昨今の資材価格の高騰をはじめとする物価の動向に注視が必要である。
地域要因
(1)地域要因に格別の変動はない。市郊外の街路が劣る集落地域で、人口減少や高齢化が続く。需要者は地縁者にほぼ限定され価格は緩やかな下落が継続。 (2)旧来からの住宅地域で、その需要は地縁性を有する地元居住者等にほぼ限定される。地価は弱含みで推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	ＡＨ５０５国 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	丹波篠山市
地域	兵庫県丹波篠山市味間南字東石橋５５９番３
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万4,496 円／平米 4万7,924 円／坪
推定価格 平米 坪	1万5,649 円／平米 5万1,736 円／坪
標準価格 平米 坪	1万6,301 円／平米 5万3,891 円／坪
査定価格 平米 坪	1万6,300 円／平米 5万3,888 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	ＩＴ５０５国 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	丹波篠山市
地域	兵庫県丹波篠山市味間南字東石橋５５９番３
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万2,560 円／平米 4万1,523 円／坪
推定価格 平米 坪	1万2,547 円／平米 4万1,480 円／坪
標準価格 平米 坪	1万6,359 円／平米 5万4,083 円／坪
査定価格 平米 坪	1万6,400 円／平米 5万4,218 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	2.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	ＩＴ５０５Ｙ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	丹波篠山市
地域	兵庫県丹波篠山市味間南字東石橋５５９番３
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万4,020 円／平米 4万6,350 円／坪
推定価格 平米 坪	1万3,796 円／平米 4万5,610 円／坪
標準価格 平米 坪	1万6,174 円／平米 5万3,471 円／坪
査定価格 平米 坪	1万6,200 円／平米 5万3,557 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	ＩＴ５０５Ｙ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	丹波篠山市
地域	兵庫県丹波篠山市味間南字東石橋５５９番３
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万5,060 円／平米 4万9,788 円／坪
推定価格 平米 坪	1万5,000 円／平米 4万9,590 円／坪
標準価格 平米 坪	1万6,447 円／平米 5万4,374 円／坪
査定価格 平米 坪	1万6,400 円／平米 5万4,218 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	ＩＴ５０５国 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	丹波篠山市
地域	兵庫県丹波篠山市味間南字東石橋５５９番３
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万3,587 円／平米 4万4,919 円／坪
推定価格 平米 坪	1万3,519 円／平米 4万4,694 円／坪
標準価格 平米 坪	1万6,567 円／平米 5万4,771 円／坪
査定価格 平米 坪	1万6,600 円／平米 5万4,880 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情