路線価 (2023) 兵庫県丹波篠山市風深字土井ノ坪88-2外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	兵庫県 丹波篠山市兵庫県丹波篠山市風深字土井ノ坪８８番２外
価格時点	2023 年
駅名	篠山口駅 から 4500m
路線価
1坪当たり	1坪 7万6,038 円
1平米当たり	1平米 2万3,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2023年01月05日
鑑定評価額 総額	2,460万 円 (860 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 9万4,552 円 1平米 2万8,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月21日
鑑定評価額 総額	2,460万 円 (860 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 9万4,552 円／坪 1平米 2万8,600 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は丹波篠山市及び周辺市内の路線商業地域と判断した。需要者の中心は地元事業者で圏外からの進出は少数である。最寄駅から距離があり繁華性や集積性が低い商業地域で、空き店舗が散見されるもののそれを補う十分な新規出店はなく価格水準は下落基調にある。十分な利益が見込めないため定期借地権による出店はない地域で、取引には個別的な諸事情が介在している場合も多く、画地規模も様々で市場での中心となる価格水準は見出しにくい状況である。 (2) 同一需給圏は概ね丹波篠山市及び周辺市内の幹線道路沿いを主とする商業地域である。需要者の中心は販売、サービスを提供する事業者及び地縁を有する地元事業者である。地方の商業地は旧来型の商店街から路線商業地へと移行が進んでいるものの、地方経済の低迷により、商業地需要は低調である。取引件数が少なく、規模や立地条件によって一様ではなく、業種等による個別性が強いことから、市場の中心価格帯は見いだせない状況である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 県道沿いの商業地域内に存し事業所や飲食店舗等が散見されるが、地元事業者による自用目的の建物が多く、繁華性も低いことから賃貸市場の熟成度は低く収益価格は相対的に信頼性が劣るものと判断した。従って、収益性を重視した価格形成がなされているとは言えない状況であるため、商業地ではあるが収益価格は参考に留め、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額とした。 (2) 当該地域は低層店舗、事業所等が見られる路線商業地域である。比準価格については、広域的に商業地域における信頼性の高い取引事例を収集できた。一方、収益価格については地価に見合う賃料水準にはない状況であり、低位に試算され比準価格に対し規範性は劣ると判断した。よって現実の市場性を反映する事例より求めた実証的な比準価格を標準とし、収益価格を関連付けて、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	篠山口駅北東方
距離	4500 m
土地の状態
土地面積	260.1 坪 (860 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	診療所兼住宅
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	低層の飲食店、事業所等が見られる路線商業地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	丹波篠山市兵庫県丹波篠山市風深字土井ノ坪８８番２外
標準地の範囲
東	80 m
西	230 m
南	110 m
北	160 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗兼住宅地
画地の形状等
間口	20 m
奥行き	43 m
面積	860 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１２ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)低層の店舗や事業所、住宅のほか空地もある路線商業地域で、地域環境に変動要因はなく今後も現況を維持するものと判断する。交通量が少なく繁華性は低いため、地価は緩やかな下落傾向が継続するものと予測する。 (2)地域要因に大きな変動は見られず、低層の店舗や事業所の他、住宅等も混在する地域で、今後も現状のまま推移するものと見込まれる。当面の間、地価は下落傾向で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗兼住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 9万4,552 円 1平米 2万8,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 9万4,552 円 1平米 2万8,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 9万4,552円 1平米 2万8,600円
前年から次年への変動率 -0.3 ％
2022年	1坪 9万4,882円 1平米 2万8,700円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 9万4,552円 1平米 2万8,600円
前年から次年への変動率 -0.3 ％
2019年	1坪 9万4,882円 1平米 2万8,700円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)人口は減少。篠山口駅周辺の住宅地や商業地の需要は安定、郊外は弱い。コロナ禍以降、住環境の改善を求め移住者が増加。観光産業の期待も大きい。 (2)丹波篠山市の人口は減少傾向。地域毎の二極化、選別化が見られる。昨今の資材価格の高騰をはじめとする物価の動向に注視が必要である。
地域要因
(1)個人経営の低層の飲食店舗や事業所が散見される商業地域で繁華性に欠け需要は弱い。地域要因に変化はなく、背後の住宅地と地価水準は概ね同程度。 (2)低層の店舗、事業所等が見られる幹線道路沿いの商業地域であるが、その需要は弱く、地価は引き続き下落傾向で推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	ＡＨ５０５国 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	丹波篠山市
地域	兵庫県丹波篠山市風深字土井ノ坪８８番２外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	4万4,759 円／平米 14万7,973 円／坪
推定価格 平米 坪	5万348 円／平米 16万6,450 円／坪
標準価格 平米 坪	2万8,510 円／平米 9万4,254 円／坪
査定価格 平米 坪	2万8,500 円／平米 9万4,221 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	11.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北東
側道幅員1	3.3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	ＩＴ５０５国 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	丹波篠山市
地域	兵庫県丹波篠山市風深字土井ノ坪８８番２外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	4万885 円／平米 13万5,166 円／坪
推定価格 平米 坪	4万885 円／平米 13万5,166 円／坪
標準価格 平米 坪	2万8,631 円／平米 9万4,654 円／坪
査定価格 平米 坪	2万8,600 円／平米 9万4,552 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	ＩＴ５０５国 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	丹波篠山市
地域	兵庫県丹波篠山市風深字土井ノ坪８８番２外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万7,963 円／平米 9万2,446 円／坪
推定価格 平米 坪	2万7,963 円／平米 9万2,446 円／坪
標準価格 平米 坪	2万8,563 円／平米 9万4,429 円／坪
査定価格 平米 坪	2万8,600 円／平米 9万4,552 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	ＩＴ５０５国 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	丹波市
地域	兵庫県丹波篠山市風深字土井ノ坪８８番２外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万6,667 円／平米 8万8,161 円／坪
推定価格 平米 坪	3万8,362 円／平米 12万6,825 円／坪
標準価格 平米 坪	2万8,083 円／平米 9万2,842 円／坪
査定価格 平米 坪	2万8,100 円／平米 9万2,899 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	17 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	ＫＴ５０５Ｙ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	丹波市
地域	兵庫県丹波篠山市風深字土井ノ坪８８番２外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万6,837 円／平米 8万8,723 円／坪
推定価格 平米 坪	2万9,729 円／平米 9万8,284 円／坪
標準価格 平米 坪	2万9,175 円／平米 9万6,453 円／坪
査定価格 平米 坪	2万9,200 円／平米 9万6,535 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情