路線価 (2023) 宮城県仙台市太白区桜木町1-717 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	宮城県 仙台市太白区宮城県仙台市太白区桜木町１番７１７
価格時点	2023 年
駅名	八木山動物公園駅 から 1100m
路線価
1坪当たり	1坪 19万1,748 円
1平米当たり	1平米 5万8,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1,100万 円 (146 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 24万7,950 円 1平米 7万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月23日
鑑定評価額 総額	1,100万 円 (146 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 24万7,950 円／坪 1平米 7万5,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は仙台市南西部の八木山丘陵地帯の住宅地域一円。需要者の中心は市内の居住者である。全体的に緩傾斜の丘陵性住宅地域で、街路との高低差も見られるが、街区の整然性は概ね良好である。仙台市地下鉄東西線「八木山動物公園」駅の徒歩圏内にあり、良好な交通利便性を反映し、割安感も認められることから、需要は堅調に推移している。需要の中心となる価格帯は、更地は１５０㎡程度で１１００万円前後、新築戸建は供給が少なく、把握が困難である。 (2) 同一需給圏は仙台市南西部の八木山丘陵地帯の住宅地域。需要者の中心は仙台市内の居住者である。接面街路との高低差を有する画地が見られる丘陵性の古い住宅団地で、旧式化した家屋も多いが、地下鉄駅が徒歩圏にある住宅地域としては割安感があり、需要は堅調。既存画地の分割による建売分譲も見られる。土地は標準的画地規模で１１００万円前後、新築戸建物件は２５００万～３５００万円程度が取引の中心。取引総額の抑制のため画地の小規模化も見られる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 当該地域は丘陵地の既存住宅地域で、低層の一般住宅のほか、アパート等の賃貸物件も見られるものの、土地・建物価格に見合う適正な賃料水準が形成されていない。また、都市計画法上の用途地域が「１低専」に指定され、対象地において経済合理的な賃貸住宅の経営が困難なため、収益価格は試算しなかった。よって、代表標準地との検討を踏まえ、多数収集した信頼性の高い取引事例より求めた比準価格を採用して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 地下鉄駅や大学に比較的近く、一般住宅のほか一部にアパート等も見られるが、用途地域が「１低専」で、収益性より居住快適性を優先する戸建住宅地域であり賃貸市場が未成熟で合理的な不動産賃貸経営が困難なため、収益価格は試算しなかった。取引は戸建住宅用地の自用目的が中心であることから、信頼性の高い取引事例に基づき市場の実態を適切に反映した比準価格の採用を妥当と判断し、更に代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	八木山動物公園駅東方
距離	1100 m
土地の状態
土地面積	44.2 坪 (146 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅の中にアパート等が介在する住宅地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	仙台市太白区宮城県仙台市太白区桜木町１番７１７
標準地の範囲
東	170 m
西	180 m
南	80 m
北	130 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	9 m
奥行き	17 m
面積	150 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	昭和４０年代に民間開発業者が造成分譲した丘陵性の住宅地域
街路	基準方位北、５．５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)地域内に格別の変動要因はないが、地下鉄「八木山動物公園」駅が徒歩圏内にあり、近接する松が丘地区に比べ割安感も認められる。需要は今後も堅調に推移すると考えられ、地価は上昇傾向で推移すると予測する。 (2)起伏の多い地勢にやや難はあるが、地下鉄「八木山動物公園」駅が徒歩圏にある住宅地域で、今後も老朽化した家屋の建替えが進み安定的な需要が見込まれる。地価は暫く緩やかな上昇傾向で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 24万7,950 円 1平米 7万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 24万7,950 円 1平米 7万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 24万7,950円 1平米 7万5,000円
前年から次年への変動率 4.2 ％
2022年	1坪 23万8,032円 1平米 7万2,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 24万7,950円 1平米 7万5,000円
前年から次年への変動率 4.2 ％
2019年	1坪 23万8,032円 1平米 7万2,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)コロナ禍の行動制限が緩和され地域経済に回復の兆しが見られる。太白区における住宅地需要は、全般的に堅調に推移している。 (2)新型コロナウイルス感染症の影響は薄まり、低金利環境が続くなか都市部鉄道沿線を中心に住宅需要は堅調。割安感のある郊外部に広がりも見られる。
地域要因
(1)丘陵地にある古い住宅団地で、地下鉄駅が徒歩圏内で交通利便性が良好であり、隣接する松が丘地区に比べ割安感もあることから、需要は堅調である。 (2)狭隘路や急傾斜が多い丘陵地の古い住宅地域であるが、地下鉄駅が徒歩圏にあり利便性は良好。周辺では新たに建替えが進んでおり、地価は上昇傾向。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	2314040 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	仙台市太白区
地域	宮城県仙台市太白区桜木町１番７１７
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	7万183 円／平米 23万2,025 円／坪
推定価格 平米 坪	7万1,938 円／平米 23万7,827 円／坪
標準価格 平米 坪	6万9,843 円／平米 23万901 円／坪
査定価格 平米 坪	7万1,200 円／平米 23万5,387 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	2314020 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	仙台市太白区
地域	宮城県仙台市太白区桜木町１番７１７
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	9万9,893 円／平米 33万246 円／坪
推定価格 平米 坪	10万4,488 円／平米 34万5,437 円／坪
標準価格 平米 坪	7万5,771 円／平米 25万499 円／坪
査定価格 平米 坪	7万7,300 円／平米 25万5,554 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	10.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	2314020 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	仙台市太白区
地域	宮城県仙台市太白区桜木町１番７１７
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	5万2,182 円／平米 17万2,514 円／坪
推定価格 平米 坪	5万5,104 円／平米 18万2,174 円／坪
標準価格 平米 坪	7万4,768 円／平米 24万7,183 円／坪
査定価格 平米 坪	7万6,300 円／平米 25万2,248 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	2314050 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	仙台市太白区
地域	宮城県仙台市太白区桜木町１番７１７
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	5万7,506 円／平米 19万115 円／坪
推定価格 平米 坪	5万8,239 円／平米 19万2,538 円／坪
標準価格 平米 坪	7万3,627 円／平米 24万3,411 円／坪
査定価格 平米 坪	7万5,100 円／平米 24万8,281 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情