路線価 (2023) 兵庫県丹波篠山市大沢2-5-2 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	兵庫県 丹波篠山市兵庫県丹波篠山市大沢２丁目５番２
価格時点	2023 年
駅名	篠山口駅 から 250m
路線価
1坪当たり	1坪 18万1,830 円
1平米当たり	1平米 5万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月28日
鑑定評価額 総額	5,050万 円 (722 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 23万1,420 円 1平米 7万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2023年01月05日
鑑定評価額 総額	5,050万 円 (722 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 23万1,420 円／坪 1平米 7万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は丹波篠山市及び周辺市内の広域的な商業地域。需要者は中小規模の事業者のほか、広域展開している小売店舗や飲食店舗等である。少子高齢化等により地元経済は縮小傾向にあるが、当該地域の立地条件は良好であり需要は安定的に推移している。需要の中心となる価格帯は画地規模等によりまちまちで見出しにくい。 (2) 同一需給圏は丹波篠山市及び周辺市内の路線商業地域と判断した。ＪＲ篠山口駅前の路線商業地域にあり、国道に面することから交通量が多く一定の繁華性が認められる。需要者は地元事業者を中心に全国展開の法人も見られる。低層店舗のほか駐車場も有効な土地活用となっており、需給は安定している。取引には個別的な諸事情が介在している場合も多く、画地規模も様々で市場での中心となる価格水準は見出しにくい状況である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は、丹波篠山市及び周辺市から適切な取引事例を求めたもので、市場の実態を反映した価格であり規範性は高い。需要者の多くは収益性から意思決定する法人であるが、賃料等の想定項目が多く適正な賃料水準等は把握しがたい。従って、比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、単価と総額との関連性を留意の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 市内で最も繁華性の高い駅前の路線商業地域に存し、小売店舗、飲食店舗等が見られるが自用目的の建物が多いため賃貸市場の熟成度は低く収益価格は相対的に信頼性が劣るものと判断した。従って、規範性から主に自用目的で成約した取引事例により求めた比準価格を重視し、収益価格を斟酌し、更に代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	篠山口駅北西方
距離	250 m
土地の状態
土地面積	218.4 坪 (722 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	店舗
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	1F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小売店、飲食店等が見られる駅前の路線商業地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	23 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	背面道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	丹波篠山市兵庫県丹波篠山市大沢２丁目５番２
標準地の範囲
東	60 m
西	20 m
南	90 m
北	55 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗兼住宅地
画地の形状等
間口	25 m
奥行き	30 m
面積	750 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	２３ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当該地域は駅前の路線商業地域である。当面の間現状を維持して推移するものと思料する。地価は横ばいを維持している。 (2)低層の飲食店や物販店のほか青空駐車場も見られる路線商業地域で、地域環境に変動要因はなく今後も現況を維持するものと判断する。交通量が多く一定の繁華性があるため、地価は安定的に推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗兼住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 23万7,371 円 1平米 7万1,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 23万8,032 円 1平米 7万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 23万7,371円 1平米 7万1,800円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 23万1,420円 1平米 7万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 23万8,032円 1平米 7万2,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 23万1,420円 1平米 7万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)丹波篠山市の総人口は減少傾向にある。取引価格は下落傾向にあり、取引件数は横ばい傾向にある。 (2)人口は減少。篠山口駅周辺の住宅地や商業地の需要は安定、郊外は弱い。コロナ禍以降、住環境の改善を求め移住者が増加。観光産業の期待も大きい。
地域要因
(1)駅に近い路線商業地域であり、市内で最も繁華性の高い地域で希少性から需要は安定している。 (2)ＪＲ篠山口駅近郊の商業地域で、路線が短く繁華性を保っている。全国展開の店舗も見られ需要は安定している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	ＩＨ５０５国 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	加東市
地域	兵庫県丹波篠山市大沢２丁目５番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	5万9,098 円／平米 19万5,378 円／坪
推定価格 平米 坪	5万7,377 円／平米 18万9,688 円／坪
標準価格 平米 坪	6万8,715 円／平米 22万7,172 円／坪
査定価格 平米 坪	7万100 円／平米 23万1,751 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	12.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	ＡＨ５０５国 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	丹波篠山市
地域	兵庫県丹波篠山市大沢２丁目５番２
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	4万4,759 円／平米 14万7,973 円／坪
推定価格 平米 坪	5万348 円／平米 16万6,450 円／坪
標準価格 平米 坪	7万1,314 円／平米 23万5,764 円／坪
査定価格 平米 坪	7万2,700 円／平米 24万346 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	11.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北東
側道幅員1	3.3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	ＩＴ５０５国 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	丹波篠山市
地域	兵庫県丹波篠山市大沢２丁目５番２
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	4万885 円／平米 13万5,166 円／坪
推定価格 平米 坪	4万885 円／平米 13万5,166 円／坪
標準価格 平米 坪	6万9,532 円／平米 22万9,873 円／坪
査定価格 平米 坪	7万900 円／平米 23万4,395 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	ＯＲ５０５国 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	三田市
地域	兵庫県丹波篠山市大沢２丁目５番２
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	12万1,335 円／平米 40万1,134 円／坪
推定価格 平米 坪	12万2,912 円／平米 40万6,347 円／坪
標準価格 平米 坪	7万1,669 円／平米 23万6,938 円／坪
査定価格 平米 坪	7万3,100 円／平米 24万1,669 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情