路線価 (2023) 兵庫県養父市八鹿町八鹿字篭ノ口1578-1外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	兵庫県 養父市兵庫県養父市八鹿町八鹿字篭ノ口１５７８番１外
価格時点	2023 年
駅名	八鹿駅 から 2000m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月07日
鑑定評価額 総額	3,800万 円 (981 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 12万7,942 円 1平米 3万8,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	3,800万 円 (981 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 12万7,942 円／坪 1平米 3万8,700 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は養父市及びその周辺市町の商業地域及び商住混在地域で、需要者は同一需給圏内に地縁性を有する中小企業・個人事業者が大半であり、圏外からの参入者は少ない。高規格道路の延伸による市内交通量の減少により繁華性が年々低下しており、新規出店がほとんど無く、商業地の需要は総じて弱含みである。圏内の商業地取引件数自体が少なく、価格水準も一様でないため、取引の中心となる価格帯は見出せない状況にある。 (2) 同一需給圏は概ね養父市及びその周辺市の商業地域及び商住混在地域。需要者は地元に地縁を有する個人又は法人である。大型ロードサイド店舗への顧客流出や、北近畿豊岡自動車道の延伸の影響、地方における経営者の高齢化、後継者不足等の影響もあり中心市街地の空洞化が進み、閉鎖店舗や未利用地が増えつつある。需要の中心価格帯は取引件数が少ないうえ、取引規模等により様々で見出せない状況である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 標準地は衰退傾向の路線商業地で、新規投資目的の取引や需要はほぼ皆無であり、豊富に賃貸事例が収集できないため、収益価格の試算を断念した。近隣地域及び周辺地域においては自己使用目的の取引が支配的であり、実際の取引事例から求められた比準価格は市場性を反映しており、十分な信頼性があるものと判断する。よって、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 取引にあたっては投資目的よりも自己使用目的のものが中心で、衰退傾向にある商業地域にあっては投資採算性の観点から新規需要は見込み難く、賃貸市場の成熟も低いことから収益価格は試算できなかった。従って、現実の取引市場を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	八鹿駅南西方
距離	2000 m
土地の状態
土地面積	296.7 坪 (981 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	店舗、事務所兼住宅
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	低層店舗、営業所等が中心の路線商業地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	背面道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	養父市兵庫県養父市八鹿町八鹿字篭ノ口１５７８番１外
標準地の範囲
東	70 m
西	180 m
南	150 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗地
画地の形状等
間口	22 m
奥行き	45 m
面積	990 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１６ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)市街地中心部の路線商業地域であるため、繁華性の低下が危惧されるものの当面は現状を維持するものと思料する。価格形成要因を勘案すると地価は下落傾向が継続するものと予測する。 (2)市中心部に近く諸車の交通量は多いが遊休地を活用した太陽光発電施設や未利用地も見られるなど、店舗の連たん性がやや低い地域である。価格形成要因等を総合的に勘案すると地価は下落基調で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 12万7,942 円 1平米 3万8,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 12万7,942 円 1平米 3万8,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 12万7,942円 1平米 3万8,700円
前年から次年への変動率 -2.5 ％
2022年	1坪 13万1,248円 1平米 3万9,700円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 12万7,942円 1平米 3万8,700円
前年から次年への変動率 -2.5 ％
2019年	1坪 13万1,248円 1平米 3万9,700円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)市内の人口は減少傾向で高齢化率も県平均を大幅に上回っている。土地取引件数は直近で減少しており、宅地への需給は総じて弱い。 (2)北近畿豊岡自動車道の延伸による市中心部の交通量の減少、少子高齢化による地域経済の低迷により地価は下落基調で推移している。
地域要因
(1)地域要因に特段の変動はないが、繁華性の低下が徐々に進行している。 (2)八鹿中心部の路線商業地域ではあるが、閉鎖店舗や空き地が目立つなど、繁華性は低下してきており、地価は継続して下落している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	ＹＴ７０５国 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	養父市
地域	兵庫県養父市八鹿町八鹿字篭ノ口１５７８番１外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万9,270 円／平米 9万6,767 円／坪
推定価格 平米 坪	3万164 円／平米 9万9,722 円／坪
標準価格 平米 坪	3万8,672 円／平米 12万7,850 円／坪
査定価格 平米 坪	3万8,700 円／平米 12万7,942 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	ＩＧ７０５Ｙ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	養父市
地域	兵庫県養父市八鹿町八鹿字篭ノ口１５７８番１外
区域区分	都市計画区域外
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万774 円／平米 6万8,679 円／坪
推定価格 平米 坪	2万6,868 円／平米 8万8,826 円／坪
標準価格 平米 坪	3万8,883 円／平米 12万8,547 円／坪
査定価格 平米 坪	3万8,900 円／平米 12万8,603 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	未記録
基準容積率	未記録
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	8.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	ＹＴ７０５Ｙ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	養父市
地域	兵庫県養父市八鹿町八鹿字篭ノ口１５７８番１外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万4,208 円／平米 8万32 円／坪
推定価格 平米 坪	2万5,768 円／平米 8万5,189 円／坪
標準価格 平米 坪	3万7,291 円／平米 12万3,284 円／坪
査定価格 平米 坪	3万7,300 円／平米 12万3,314 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	ＹＫ７０５国 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	豊岡市
地域	兵庫県養父市八鹿町八鹿字篭ノ口１５７８番１外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	6万6,295 円／平米 21万9,171 円／坪
推定価格 平米 坪	6万3,138 円／平米 20万8,734 円／坪
標準価格 平米 坪	3万8,688 円／平米 12万7,903 円／坪
査定価格 平米 坪	3万8,700 円／平米 12万7,942 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	12 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	ＹＫ７０５Ｙ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	朝来市
地域	兵庫県養父市八鹿町八鹿字篭ノ口１５７８番１外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万2,379 円／平米 14万105 円／坪
推定価格 平米 坪	4万4,119 円／平米 14万5,857 円／坪
標準価格 平米 坪	3万9,252 円／平米 12万9,767 円／坪
査定価格 平米 坪	3万9,300 円／平米 12万9,926 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	13 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	2.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情