路線価 (2023) 兵庫県南あわじ市広田広田字成福寺原683-16 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	兵庫県 南あわじ市兵庫県南あわじ市広田広田字成福寺原６８３番１６
価格時点	2023 年
駅名	広田東停駅 から 800m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月08日
鑑定評価額 総額	595万 円 (181 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 10万8,767 円 1平米 3万2,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	595万 円 (181 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 10万8,767 円／坪 1平米 3万2,900 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏の範囲は南あわじ市及び洲本市等の島内における住宅地域である。需要者は圏域の居住者が大半を占めるほか、Ｕターン、リタイア世代も数少ないが認められる。洲本市に近接する住宅地域であって、郊外の一部ではミニ開発等が見られるが、少子高齢化に歯止めがかからず、需要は低迷し地価は概ね弱含みで推移している。周辺において新築物件が少なく、土地のみであれば標準地の規模程度で６００万円程度が需要の中心となっている。 (2) 同一需給圏の範囲は、概ね南あわじ市及び洲本市西部の圏域に存する住宅地域。需要者は圏域内の住民がほとんど占め、圏外からの参入は少ない。一部の地域でミニ開発等の供給も散見されるが、少子・高齢化・過疎化等より、総じて需要は弱含み傾向が継続している。市場の中心価格帯は、土地は１８０㎡程度が一般的で、総額６００万円前後、新築建売住宅は２，５００万円～３，０００万円程度が需要の中心となっている。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 戸建住宅用に開発された分譲地内あり、経済的に賃貸事業が成立する地域でないことから収益還元法は非適用とした。居住の快適性が重視される自己使用目的で取引されることが主であり、取引価格の水準を指標とした価格が合理的と判断されることが一般的と認められる。よって、多数の取引事例から試算した比準価格を採用するものとし、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 当該地域は、戸建住宅用に開発された住宅団地であり、自己使用目的での取引が中心となっており、経済的に賃貸事業が成り立つ地域でないため、収益還元法の適用は断念した。よって本件では、市場性を反映した実証的で信頼性のある取引事例により求めた比準価格を採用して、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	広田東停北西方
距離	800 m
土地の状態
土地面積	54.7 坪 (181 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模住宅が多く見られる高台の住宅地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	南あわじ市兵庫県南あわじ市広田広田字成福寺原６８３番１６
標準地の範囲
東	40 m
西	100 m
南	60 m
北	40 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	12 m
奥行き	15 m
面積	180 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)中規模戸建住宅が多い高台の住宅地域で、地域要因に大きな変動はなく、今後も現状を維持すると予測する。地価は僅かな下落傾向で推移するものと予測する。 (2)当該地域は、中規模住宅が多く見られる高台の住宅地域であるが、特に大きな変動要因がないことから、今後も当面の間は現状のまま推移していくものと予測する。地価は依然として下落傾向が続くものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 10万8,767 円 1平米 3万2,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 10万8,767 円 1平米 3万2,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 10万8,767円 1平米 3万2,900円
前年から次年への変動率 -0.3 ％
2022年	1坪 10万9,098円 1平米 3万3,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 10万8,767円 1平米 3万2,900円
前年から次年への変動率 -0.3 ％
2019年	1坪 10万9,098円 1平米 3万3,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)人口減少、高齢化進行が継続。移住者支援制度、新型コロナによる国内人口の分散化傾向等による移住者増加は期待薄。地価は弱含み程度で推移。 (2)人口減少、高齢化・地場産業の低迷等により実需不足が常態化しており、新型コロナによる影響は軽微で、地価は従前と同様に下落傾向が続いている。
地域要因
(1)中規模住宅が多く見られる高台の住宅地域であり、特に格別な地域要因の変動はない。 (2)市内では標準的な住宅団地に存する。地域要因に変動はない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	ＤＳ４０５国 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	南あわじ市
地域	兵庫県南あわじ市広田広田字成福寺原６８３番１６
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	3万829 円／平米 10万1,921 円／坪
推定価格 平米 坪	3万1,238 円／平米 10万3,273 円／坪
標準価格 平米 坪	3万2,882 円／平米 10万8,708 円／坪
査定価格 平米 坪	3万2,900 円／平米 10万8,767 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	5.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	ＨＹ４０５国 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	洲本市
地域	兵庫県南あわじ市広田広田字成福寺原６８３番１６
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万4,963 円／平米 8万2,528 円／坪
推定価格 平米 坪	2万4,278 円／平米 8万263 円／坪
標準価格 平米 坪	3万3,031 円／平米 10万9,200 円／坪
査定価格 平米 坪	3万3,000 円／平米 10万9,098 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	ＤＳ４０５国 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	南あわじ市
地域	兵庫県南あわじ市広田広田字成福寺原６８３番１６
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万2,738 円／平米 4万2,112 円／坪
推定価格 平米 坪	1万7,543 円／平米 5万7,997 円／坪
標準価格 平米 坪	3万1,781 円／平米 10万5,068 円／坪
査定価格 平米 坪	3万1,800 円／平米 10万5,131 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	2.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	東
側道幅員1	3 m
側道方位2	西
側道幅員2	4 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	ＹＭ４０５Ｙ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	南あわじ市
地域	兵庫県南あわじ市広田広田字成福寺原６８３番１６
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	3万1,758 円／平米 10万4,992 円／坪
推定価格 平米 坪	3万1,186 円／平米 10万3,101 円／坪
標準価格 平米 坪	3万2,862 円／平米 10万8,642 円／坪
査定価格 平米 坪	3万2,900 円／平米 10万8,767 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	6.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	ＳＮ４０５Ｙ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	南あわじ市
地域	兵庫県南あわじ市広田広田字成福寺原６８３番１６
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	3万271 円／平米 10万76 円／坪
推定価格 平米 坪	2万9,938 円／平米 9万8,975 円／坪
標準価格 平米 坪	3万2,612 円／平米 10万7,815 円／坪
査定価格 平米 坪	3万2,600 円／平米 10万7,776 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情