路線価 (2023) 兵庫県南あわじ市阿那賀字伊毘799-2外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	兵庫県 南あわじ市兵庫県南あわじ市阿那賀字伊毘７９９番２外
価格時点	2023 年
駅名	伊毘停駅 から 80m
路線価
倍率方式	1.2 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	605万 円 (360 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 5万5,541 円 1平米 1万6,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	601万 円 (360 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 5万5,210 円／坪 1平米 1万6,700 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、南あわじ市一帯の住宅地の存する圏域である。需要者の中心は同一需給圏のうち南あわじ市居住者がほとんどを占める。中規模漁家住宅のほか民宿も見られる住宅地域であり、地域的にも新規供給は少ない。住宅建設は底堅い動きとなっているが、島内の高齢化が進行し、需要者が限定的な地域であるため、地価は弱含みで推移している。規模等により取引される価格帯もまちまちであり、需要の中心となる価格帯は見出せない状況である。 (2) 同一需給圏は南あわじ市の圏域に存する住宅地域である。需要者の中心は圏内居住者であり、圏外からの転入はほぼ見込めない。一般住宅を中心として、民宿等の余暇観光施設も混在する集落住宅地域であり、新規供給は少ないものの、人口減少の影響による需要の減退傾向が著しく、地価は下落基調が継続している。取引当事者の属性や取引の態様など、取引に係る個別性が強く、需要の中心となる価格帯は見出し難い。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 漁家住宅を中心とする漁村集落地域内に存しており、低層住宅を主体とする自用目的の取引が中心である。当該地域は、賃貸市場が未成熟で、賃貸事例等の資料の収集が著しく困難であるため、収益価格は試算しなかった。環境等を重視した取引が多く、信頼性の高い比準価格により決定すべきであるが、採用した事例に係る各種補修正率の判断の適否等を勘案の上、代表標準地からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域を含む一帯は、一般住宅や民宿等が混在する旧来よりの集落住宅地域であり、経済合理性に適う賃貸住宅の想定は非現実的であることから、収益還元法は適用できなかった。よって、本件においては、信頼性の高い複数の取引事例を基礎資料として算定された比準価格を標準として、代表標準地との検討をも踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	伊毘停南東方
距離	80 m
土地の状態
土地面積	108.9 坪 (360 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	不整形
間口	2 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模漁家住宅のほか民宿も見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	7.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	東
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法	国立公園（普通）地域-国立公(普通)
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	南あわじ市兵庫県南あわじ市阿那賀字伊毘７９９番２外
標準地の範囲
東	100 m
西	100 m
南	30 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	25 m
奥行き	12 m
面積	300 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	７．５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法	国立公園（普通）地域-国立公(普通)
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)中規模の漁家住宅のほか民宿も見られる住宅地域で、今後とも現状で推移するものと予測する。なお、人口減少及び高齢化等から今後地価は下落傾向で推移するものと予測される。 (2)漁家住宅を中心に民宿等も見られる住宅地域であり、地域要因に特別の変動もなく、今後も現状の通り推移するものと予測する。なお、人口減少の影響により需要が乏しく、地域における地価は下落基調で推移している。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 5万5,541 円 1平米 1万6,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 5万5,210 円 1平米 1万6,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 5万5,541円 1平米 1万6,800円
前年から次年への変動率 -4 ％
2022年	1坪 5万7,855円 1平米 1万7,500円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 5万5,210円 1平米 1万6,700円
前年から次年への変動率 -4.6 ％
2019年	1坪 5万7,855円 1平米 1万7,500円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナの影響は少ないが、人口減少率及び高齢化率は共に高く、島内の景気回復は未だ見られず地場産業の低迷等により需要は弱い状態にある。 (2)新型コロナ禍の影響は軽微であるも、少子高齢化や地場産業の低迷により実需が乏しく、南あわじ市の地価は底を探る状態が続いている。
地域要因
(1)中規模の漁家住宅のほか民宿も見られる住宅地域であり、新規供給も少ない。実需等を反映して、地価は下落傾向で推移している。 (2)国立公園内に存する住宅地域であり、地域要因に特段の変化は認められない。
個別的要因	(1)個別的要因の変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	ＦＭ４０５国 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	南あわじ市
地域	兵庫県南あわじ市阿那賀字伊毘７９９番２外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万3,311 円／平米 4万4,006 円／坪
推定価格 平米 坪	1万3,218 円／平米 4万3,699 円／坪
標準価格 平米 坪	1万6,860 円／平米 5万5,739 円／坪
査定価格 平米 坪	1万6,900 円／平米 5万5,871 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	ＦＭ４０５国 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	南あわじ市
地域	兵庫県南あわじ市阿那賀字伊毘７９９番２外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	9,817 円／平米 3万2,455 円／坪
推定価格 平米 坪	1万230 円／平米 3万3,820 円／坪
標準価格 平米 坪	1万4,348 円／平米 4万7,434 円／坪
査定価格 平米 坪	1万4,300 円／平米 4万7,276 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	ＨＫ４０５Ｙ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	南あわじ市
地域	兵庫県南あわじ市阿那賀字伊毘７９９番２外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万5,017 円／平米 4万9,646 円／坪
推定価格 平米 坪	1万5,665 円／平米 5万1,788 円／坪
標準価格 平米 坪	1万6,844 円／平米 5万5,686 円／坪
査定価格 平米 坪	1万6,800 円／平米 5万5,541 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	3.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	ＫＴ４０５国 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	南あわじ市
地域	兵庫県南あわじ市阿那賀字伊毘７９９番２外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万5,625 円／平米 5万1,656 円／坪
推定価格 平米 坪	1万5,531 円／平米 5万1,345 円／坪
標準価格 平米 坪	1万4,707 円／平米 4万8,621 円／坪
査定価格 平米 坪	1万4,700 円／平米 4万8,598 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	4.1 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	ＹＭ４０５国 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	南あわじ市
地域	兵庫県南あわじ市阿那賀字伊毘７９９番２外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万8,182 円／平米 6万110 円／坪
推定価格 平米 坪	1万8,460 円／平米 6万1,029 円／坪
標準価格 平米 坪	1万6,812 円／平米 5万5,580 円／坪
査定価格 平米 坪	1万6,800 円／平米 5万5,541 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情