路線価 (2023) 兵庫県南あわじ市潮美台2-8-4 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	兵庫県 南あわじ市兵庫県南あわじ市潮美台２丁目８番４
価格時点	2023 年
駅名	潮美台地区公民館前停駅 から 220m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	812万 円 (213 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 12万5,959 円 1平米 3万8,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2023年01月04日
鑑定評価額 総額	812万 円 (213 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 12万5,959 円／坪 1平米 3万8,100 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は南あわじ市を中心とする淡路島南部の住宅地域である。需要者は圏域内居住者が大半であるが、稀に圏外からの転入者も見られる。対象標準地の存する潮美台住宅は、居住環境が良好で、津波リスクもなく一定の宅地需要があるものの、その需要は敷地が接面道路と等高の物件が中心で、高低差のある物件に対する需要は弱く、地価はやや弱含み。需要の中心価格帯は土地で８００万円前後（敷地面積２００㎡程度）、新築建売分譲はほとんど見られない。 (2) 同一需給圏は主に南あわじ市を中心に洲本市に及ぶ淡路島南部の住宅地域一帯。主な需要者の属性は概ね圏域内の居住者等が中心である。中規模一般住宅が建ち並ぶ区画整然とした高台の住宅地域で災害リスクも低いことから、地価はやや下落基調ではあるものの比較的小幅な下落傾向である。近隣地域及びその周辺で取引される中心価格帯は、標準的規模の土地で８００～１，０００万円前後、新築の戸建住宅はあまり見受けられないが２，５００万円前後と思われる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は一般住宅が区画整然と建ち並ぶ住宅地域で、その土地利用としては、自己使用目的の不動産取引が中心で、収益物件も団地内には数軒見られる程度で、検証しうる賃貸市場は成熟していない。当該地域の取引価格の中心は、居住の快適性を主たる指標として価格が形成されており、本件では収益還元法を適用せず、市場の実態を反映した比準価格を採用し、さらに代表標準地との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (2) 戸建住宅用に開発された高台の住宅団地内にある画地で、戸建賃貸住宅が存在しても転勤等の特殊な事情に基づくものが中心であり、経済合理的に戸建住宅の賃貸事業が成り立つ地域ではないため収益還元法の適用は断念した。近隣地域及びその周辺においては、居住の快適性及び利便性を重視した自己居住目的の取引が中心であることから、市場の特性を反映した規範性の高い比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	潮美台地区公民館前停南東方
距離	220 m
土地の状態
土地面積	64.4 坪 (213 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	南あわじ市兵庫県南あわじ市潮美台２丁目８番４
標準地の範囲
東	60 m
西	40 m
南	20 m
北	40 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	13 m
奥行き	16 m
面積	200 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当該地域は閑静な戸建住宅地域として成熟しており、今後も現状を維持するものと考える。潮美台団地では道路面と等高な物件が少なく、接面道路と高低差のある物件に対する需要が弱く、地価はやや弱含みと予測する。 (2)地域要因に大きな変動は見られず、中規模一般住宅が多い区画整然とした高台の住宅地域として当面は現状を維持するものと見込まれ、地価はやや下落基調ではあるものの比較的小幅な下落傾向で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 12万5,959 円 1平米 3万8,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 12万5,959 円 1平米 3万8,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 12万5,959円 1平米 3万8,100円
前年から次年への変動率 -0.3 ％
2022年	1坪 12万6,289円 1平米 3万8,200円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 12万5,959円 1平米 3万8,100円
前年から次年への変動率 -0.3 ％
2019年	1坪 12万6,289円 1平米 3万8,200円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナによる実感的な影響よりも、南あわじ市では高齢化や人口の減少等によって、土地の需要は弱く、地価は横ばい乃至下落で推移している。 (2)当市では従来から、少子高齢化の進展や地場産業の衰退等により実需不足が常態化しているため、新型コロナによる実感的な影響はかなり軽微である。
地域要因
(1)戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域として熟成しており、地域要因に変動はない。 (2)地域要因に特段変動は見られず、高台の区画整然とした住宅団地で災害リスクも低いため、地価はやや下落基調であるが比較的小幅な下落傾向である。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	ＹＭ４０５Ｙ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	南あわじ市
地域	兵庫県南あわじ市潮美台２丁目８番４
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	3万8,291 円／平米 12万6,590 円／坪
推定価格 平米 坪	3万7,717 円／平米 12万4,692 円／坪
標準価格 平米 坪	3万7,717 円／平米 12万4,692 円／坪
査定価格 平米 坪	3万7,700 円／平米 12万4,636 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	ＹＭ４０５Ｙ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	南あわじ市
地域	兵庫県南あわじ市潮美台２丁目８番４
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	3万8,865 円／平米 12万8,488 円／坪
推定価格 平米 坪	3万8,476 円／平米 12万7,202 円／坪
標準価格 平米 坪	3万8,476 円／平米 12万7,202 円／坪
査定価格 平米 坪	3万8,500 円／平米 12万7,281 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	ＹＭ４０５国 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	南あわじ市
地域	兵庫県南あわじ市潮美台２丁目８番４
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	3万2,585 円／平米 10万7,726 円／坪
推定価格 平米 坪	3万5,952 円／平米 11万8,857 円／坪
標準価格 平米 坪	3万8,206 円／平米 12万6,309 円／坪
査定価格 平米 坪	3万8,200 円／平米 12万6,289 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	袋地等
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	ＹＭ４０５Ｙ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	南あわじ市
地域	兵庫県南あわじ市潮美台２丁目８番４
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	3万1,758 円／平米 10万4,992 円／坪
推定価格 平米 坪	3万1,186 円／平米 10万3,101 円／坪
標準価格 平米 坪	3万8,032 円／平米 12万5,734 円／坪
査定価格 平米 坪	3万8,000 円／平米 12万5,628 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	6.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情