路線価 (2023) 兵庫県南あわじ市八木鳥井字外とイ460-1外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	兵庫県 南あわじ市兵庫県南あわじ市八木鳥井字外とイ４６０番１外
価格時点	2023 年
駅名	八木地区公民館前停駅 から 180m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	589万 円 (218 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 8万9,262 円 1平米 2万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2023年01月04日
鑑定評価額 総額	589万 円 (218 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 8万9,262 円／坪 1平米 2万7,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、南あわじ市一円の住宅地の存する圏域である。需要者の中心は同一需給圏のうち南あわじ市居住者がほとんどを占める。一般住宅が多く空地も見られる住宅地域であり、保育所に近接しており、堅調な需要が認められ、地価はやや強含みで推移している。画地規模等により取引される価格帯もまちまちであるが、概ね土地で５００万円～１，０００万円程度である。また、淡路島では新築の建売分譲住宅はほとんど無く、中心価格帯の把握は困難である。 (2) 同一需給圏は主に南あわじ市を中心に洲本市に及ぶ淡路島南部の住宅地域。主な需要者の属性は概ね圏域内に地縁性を有する者が中心である。一般住宅を中心とする住宅地域であり、街路条件が概ね良好で、公共公益施設等にも比較的近く、災害リスクも低いこと等から、地価は比較的堅調に推移しつつある。近隣地域及びその周辺で取引される中心価格帯は、標準的規模の土地で６００万円前後、新築の戸建住宅はあまり見られないが２，５００万円前後と思われる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 一般住宅が多い住宅地域で、低層住宅を主体とする自用目的の取引が中心である。当該地域は、賃貸需要に乏しく経済合理的な賃貸経営が難しい地域であるため、収益価格は試算しなかった。よって、本件では、環境等を重視した取引が多く、信頼性の高い比準価格により決定すべきであるが、採用した事例に係る各種補修正率の判断の適否等を勘案の上、代表標準地からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 周辺に農地も残る一般住宅が多い住宅地域で、賃貸市場が未成熟であり、賃貸需要に乏しく経済合理的な賃貸経営が難しい地域のため標準的な賃料水準の把握は困難であることから、収益還元法の適用は断念した。近隣地域及びその周辺においては、居住の快適性及び利便性を重視した自己居住目的の取引が大半を占めていることから、市場の特性を反映した実証的で規範性の高い比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	八木地区公民館前停南東方
距離	180 m
土地の状態
土地面積	65.9 坪 (218 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.5 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	1F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅が多く空地もみられる住宅地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	8.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	南あわじ市兵庫県南あわじ市八木鳥井字外とイ４６０番１外
標準地の範囲
東	50 m
西	40 m
南	60 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	18 m
奥行き	12 m
面積	220 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	８．５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)一般住宅が多く空地も見られる住宅地域で、今後も現状で推移するものと予測する。南あわじ市の人口は減少傾向で、高齢化率は上昇傾向であるが、近隣地域は、保育所・小学校に近接し、地価はやや強含みである。 (2)地域要因に特段変動は見られず、一般住宅を主とする住宅地域として当面は現状を維持するものと見込まれるが、街路条件が概ね良好で比較的公共公益施設にも近接するため、地価は比較的堅調に推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 8万9,262 円 1平米 2万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 8万9,262 円 1平米 2万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 8万9,262円 1平米 2万7,000円
前年から次年への変動率 1.1 ％
2022年	1坪 8万8,270円 1平米 2万6,700円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 8万9,262円 1平米 2万7,000円
前年から次年への変動率 1.1 ％
2019年	1坪 8万8,270円 1平米 2万6,700円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナによる実感的な影響よりも、高齢化や人口の減少等により土地の需要は弱いが、保育所等に近接する物件の地価は横ばい乃至上昇している。 (2)当市では従来から、少子高齢化の進展や地場産業の衰退等により実需不足が常態化しているため、新型コロナによる実感的な影響はかなり軽微である。
地域要因
(1)一般住宅が多く空地も見られる住宅地域であり、保育所・小学校にも近く、宅地の新規供給が増えつつあり、実需等を反映し地価はやや強含み。 (2)地域要因に特段変動は見られないが、街路条件が概ね良好で災害リスクも低く、公共公益施設にも比較的近いため、地価は概ね堅調に推移しつつある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	ＨＫ４０５Ｙ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	南あわじ市
地域	兵庫県南あわじ市八木鳥井字外とイ４６０番１外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万4,738 円／平米 8万1,784 円／坪
推定価格 平米 坪	2万4,120 円／平米 7万9,741 円／坪
標準価格 平米 坪	2万6,711 円／平米 8万8,307 円／坪
査定価格 平米 坪	2万6,700 円／平米 8万8,270 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	ＨＫ４０５国 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	南あわじ市
地域	兵庫県南あわじ市八木鳥井字外とイ４６０番１外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万3,172 円／平米 7万6,607 円／坪
推定価格 平米 坪	2万2,732 円／平米 7万5,152 円／坪
標準価格 平米 坪	2万6,587 円／平米 8万7,897 円／坪
査定価格 平米 坪	2万6,600 円／平米 8万7,940 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	ＹＭ４０５Ｙ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	南あわじ市
地域	兵庫県南あわじ市八木鳥井字外とイ４６０番１外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	3万1,758 円／平米 10万4,992 円／坪
推定価格 平米 坪	3万1,186 円／平米 10万3,101 円／坪
標準価格 平米 坪	2万7,189 円／平米 8万9,887 円／坪
査定価格 平米 坪	2万7,200 円／平米 8万9,923 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	6.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	ＤＳ４０５国 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	南あわじ市
地域	兵庫県南あわじ市八木鳥井字外とイ４６０番１外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	3万829 円／平米 10万1,921 円／坪
推定価格 平米 坪	3万1,238 円／平米 10万3,273 円／坪
標準価格 平米 坪	2万7,282 円／平米 9万194 円／坪
査定価格 平米 坪	2万7,300 円／平米 9万254 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	5.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情