路線価 (2023) 兵庫県南あわじ市広田広田字久保ノ下373-5 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	兵庫県 南あわじ市兵庫県南あわじ市広田広田字久保ノ下３７３番５
価格時点	2023 年
駅名	広田停駅 から 50m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月08日
鑑定評価額 総額	1,890万 円 (332 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 18万8,442 円 1平米 5万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	1,910万 円 (332 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 19万95 円／坪 1平米 5万7,500 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は淡路島全域の商業地域で、需要者は主に島内における個人経営者及び中小の事業者等である。コンビニエンスストア等の出店余地は認められるものの、中小事業者等の需要は冷え込んだままで、総じて回復が遅れている。規模が区々で取引により個別性が強いことから、中心価格帯の把握は困難である。 (2) 同一需給圏の範囲は、概ね淡路島全域の商業地域。需要者の中心は、島内で活動する地元個人事業者を主として、一部全国展開する法人等も有力である。市内の店舗は郊外路線型の進出により、商圏は分散し、さらに地元経済の回復の遅れから、商業地需要は依然として弱含み傾向が継続している。取引される土地の規模等はまちまちであり、また個別の取引事情を有する場合も多く見受けられる為、需給の中心となる価格帯は見い出せない状況である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 店舗、事務所、営業所等が建ち並ぶ国道沿いの路線商業地域であるが、自己所有物件や賃貸部分を兼ねた物件が多く、収益目的よりも自用目的の取引が中心となっている。また新規物件がほとんどなく適切な賃貸事例が少なく想定事項も含まれるので収益価格の信頼性は相対的に低い。よって同一需給圏における取引事例から試算した比準価格を標準に、収益価格を比較考量し、また代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 当該地域は、収益性が重視される商業地域であるが、店舗等は自己使用の利用形態が中心で賃貸市場の成熟の程度は低く、自己使用目的での土地取引が多いため、価格の決定に当たっては、収益性よりも市場性が重視されるものと思料する。よって本件では比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、更に代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	広田停北東方
距離	50 m
土地の状態
土地面積	100.4 坪 (332 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	店舗
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	店舗、事務所、営業所等が建ち並ぶ路線商業地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	17 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	南西
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	南あわじ市兵庫県南あわじ市広田広田字久保ノ下３７３番５
標準地の範囲
東	50 m
西	40 m
南	50 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗併用住宅地
画地の形状等
間口	15 m
奥行き	20 m
面積	300 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１７ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)店舗、営業所等の建ち並ぶ国道沿いの商業地域で、大きな変動要因はなく、今後ともこの地域性を維持するものと予測する。地価はやや下落傾向で推移すると予測する。 (2)当該地域は、国道沿いに店舗、事務所、営業所等が建ち並ぶ路線商業地域であるが、特に大きな変動要因がないことから、当面の間は現状のまま推移していくものと予測する。地価は下落傾向が続くものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗併用住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 19万95 円 1平米 5万7,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 19万1,087 円 1平米 5万7,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 19万95円 1平米 5万7,500円
前年から次年への変動率 -1.7 ％
2022年	1坪 19万1,748円 1平米 5万8,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 19万1,087円 1平米 5万7,800円
前年から次年への変動率 -0.9 ％
2019年	1坪 19万1,748円 1平米 5万8,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)人口減少、高齢化進行が継続。移住者支援制度、路線商業地への店舗進出等もあり、新型コロナの影響は小さいものの、地価は概ね下落基調で推移。 (2)地場産業は依然、衰退傾向が継続している。都市部に比し新型コロナの影響は軽微で、商業地の地価は引き続き下落傾向となった。
地域要因
(1)店舗、事務所、営業所等が建ち並ぶ路線商業地域であり、特に格別な地域要因の変動はない。 (2)視認性に優れた路線商業地域に存するが、一般的要因により、商業地の需要は依然弱い。地域要因に変動はない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	ＤＳ４０５Ｙ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	南あわじ市
地域	兵庫県南あわじ市広田広田字久保ノ下３７３番５
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	5万441 円／平米 16万6,758 円／坪
推定価格 平米 坪	4万8,463 円／平米 16万219 円／坪
標準価格 平米 坪	5万5,072 円／平米 18万2,068 円／坪
査定価格 平米 坪	5万7,800 円／平米 19万1,087 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	17 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北西
側道幅員1	3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	ＨＹ４０５国 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	洲本市
地域	兵庫県南あわじ市広田広田字久保ノ下３７３番５
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万258 円／平米 10万33 円／坪
推定価格 平米 坪	3万3,385 円／平米 11万371 円／坪
標準価格 平米 坪	5万2,410 円／平米 17万3,267 円／坪
査定価格 平米 坪	5万5,000 円／平米 18万1,830 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	10.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	ＭＭ４０５Ｙ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	洲本市
地域	兵庫県南あわじ市広田広田字久保ノ下３７３番５
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	10万2,845 円／平米 34万6 円／坪
推定価格 平米 坪	9万8,526 円／平米 32万5,727 円／坪
標準価格 平米 坪	5万7,956 円／平米 19万1,603 円／坪
査定価格 平米 坪	6万900 円／平米 20万1,335 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	15.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	ＵＧ４０５Ｙ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	洲本市
地域	兵庫県南あわじ市広田広田字久保ノ下３７３番５
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万933 円／平米 13万5,324 円／坪
推定価格 平米 坪	5万6,020 円／平米 18万5,202 円／坪
標準価格 平米 坪	5万3,608 円／平米 17万7,228 円／坪
査定価格 平米 坪	5万6,300 円／平米 18万6,128 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	390 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	6.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情