路線価 (2023) 兵庫県南あわじ市湊字叶堂向268-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	兵庫県 南あわじ市兵庫県南あわじ市湊字叶堂向２６８番１
価格時点	2023 年
駅名	湊地区公民館前停駅 から 80m
路線価
1坪当たり	1坪 10万5,792 円
1平米当たり	1平米 3万2,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	490万 円 (125 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 12万9,595 円 1平米 3万9,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	488万 円 (125 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 12万8,934 円／坪 1平米 3万9,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は淡路島内全域に存する商業地域であり、需要者の中心は資本力及び地縁的選考を有した事業者等である。県道沿いに店舗、住宅等が混在する商業地域であるが、大型資本による郊外型店舗等の出店による影響も存する。なお、島内人口の高齢化等及び空室率等も改善傾向も見られず、繁華性や利便性からも需要も限定的な地域であり、規模等により取引される価格帯もまちまちであり、需要の中心となる価格帯は見出せない状況である。 (2) 同一需給圏は淡路島の圏域に存する幹線道路沿いの商業地域である。需要者の中心は、圏内に地縁を有する個人事業者若しくは事業法人であり、圏外からの需要はほぼ見込めない。旧市役所分庁舎に近接する商業地域であり、廃業等による供給が目立つ反面、人口減少等に伴う商況悪化のため、需要も乏しく、地価は下落基調が継続している。需要者の属性や業態など、取引に係る個別性が強く、需要の中心となる価格帯は見出し難い。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 店舗及び住宅等が混在する商業地域では、道路事情及び繁華性等の優劣を踏まえ、自用の物件取得を行う事業者等が中心である。島内の一部では賃貸市場における賃貸収入に基づく収益性から意思決定を行う事業者等も見られるものの、地域性から収益価格はやや低位に試算された。淡路島内における市場の実態をより反映している比準価格を標準とし、低位に求められた収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域を含む一帯は、幹線道路沿いに事業所や併用住宅が建ち並ぶ商業地域であるが、自用の事業目的での取引が支配的な市場環境にあり、収益採算性が期待できる賃料水準が望めないことから、収益価格はやや低位に試算されたものと判断される。よって、本件においては、信頼性の高い複数の取引事例を基礎資料として算定された比準価格を中心として、収益価格を比較考量し、さらには代表標準地との検討をも踏まえて、上記の通り鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	湊地区公民館前停駅北東方
距離	80 m
土地の状態
土地面積	37.8 坪 (125 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	事務所兼住宅
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	県道沿いの店舗、住宅が混在する商業地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	南あわじ市兵庫県南あわじ市湊字叶堂向２６８番１
標準地の範囲
東	20 m
西	30 m
南	50 m
北	60 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗住宅併用地
画地の形状等
間口	11 m
奥行き	11 m
面積	125 m2
形状	ほぼ正方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１５ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)県道沿いの店舗、住宅が混在する商業地域で、今後とも現状で推移するものと予測する。なお、人口減少及び高齢化等から今後地価は下落傾向で推移するものと予測される。 (2)旧市街地中心部に位置する幹線道路沿いの商業地域であり、地域要因に特別の変動もなく、今後も現状の通り推移するものと予測する。なお、商況の衰退により需要が乏しく、地域における地価は下落基調で推移している。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗住宅併用地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 13万2,240 円 1平米 4万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 13万2,571 円 1平米 4万100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 13万2,240円 1平米 4万円
前年から次年への変動率 -2.7 ％
2022年	1坪 13万3,232円 1平米 4万300円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 13万2,571円 1平米 4万100円
前年から次年への変動率 -3.2 ％
2019年	1坪 13万3,232円 1平米 4万300円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナの影響は少ないが、人口減少率及び高齢化率は共に高く、島内の景気回復は未だ見られず地場産業の低迷等により需要は弱い状態にある。 (2)新型コロナ禍の影響は軽微であるも、少子高齢化や地場産業の低迷により実需が乏しく、南あわじ市の地価は底を探る状態が続いている。
地域要因
(1)県道沿いの店舗、住宅が混在する商業地域であり、新規供給も少ない。実需等を反映して、地価は下落傾向で推移している。 (2)旧市役所分庁舎にほど近い商業地域であり、県道の拡幅工事等の環境の変化は認められるものの、地域要因に大きな変動はない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	ＤＳ４０５Ｙ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	南あわじ市
地域	兵庫県南あわじ市湊字叶堂向２６８番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	5万441 円／平米 16万6,758 円／坪
推定価格 平米 坪	4万8,463 円／平米 16万219 円／坪
標準価格 平米 坪	4万52 円／平米 13万2,412 円／坪
査定価格 平米 坪	4万100 円／平米 13万2,571 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	17 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北西
側道幅員1	3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	ＳＮ４０５Ｙ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	南あわじ市
地域	兵庫県南あわじ市湊字叶堂向２６８番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	3万2,735 円／平米 10万8,222 円／坪
推定価格 平米 坪	3万2,375 円／平米 10万7,032 円／坪
標準価格 平米 坪	4万167 円／平米 13万2,792 円／坪
査定価格 平米 坪	4万200 円／平米 13万2,901 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	ＹＭ４０５国 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	南あわじ市
地域	兵庫県南あわじ市湊字叶堂向２６８番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	4万2,169 円／平米 13万9,411 円／坪
推定価格 平米 坪	4万654 円／平米 13万4,402 円／坪
標準価格 平米 坪	3万9,896 円／平米 13万1,896 円／坪
査定価格 平米 坪	3万9,900 円／平米 13万1,909 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	7 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	ＫＲ４０５国 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	淡路市
地域	兵庫県南あわじ市湊字叶堂向２６８番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	3万5,698 円／平米 11万8,018 円／坪
推定価格 平米 坪	3万5,520 円／平米 11万7,429 円／坪
標準価格 平米 坪	3万9,821 円／平米 13万1,648 円／坪
査定価格 平米 坪	3万9,800 円／平米 13万1,579 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情