路線価 (2023) 兵庫県朝来市和田山町寺谷字和田山下684-5外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	兵庫県 朝来市兵庫県朝来市和田山町寺谷字和田山下６８４番５外
価格時点	2023 年
駅名	和田山駅 から 200m
路線価
1坪当たり	1坪 11万5,710 円
1平米当たり	1平米 3万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	1,020万 円 (243 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 13万8,852 円 1平米 4万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	1,030万 円 (243 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 13万9,513 円／坪 1平米 4万2,200 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は概ね朝来市及びその周辺市の商業地域及び商住混在地域。需要者は地元に地縁を有する個人又は法人である。和田山駅に近いものの、郊外の大型ロードサイド店舗への顧客流出や、経営者の高齢化、後継者不足等の影響を受けて閉鎖店舗も増えつつあり、店舗から住宅への用途変更も見られる等、商業地としての機能は低下している。需要の中心価格帯は取引事情を内包する隣接地の買い増し、親族間での取引も多いことから見出せない状況である。 (2) 同一需給圏は朝来市を中心にその周辺市町も含む商業地域または混在地域である。需要者は同一需給圏内に地縁性を有する個人または法人である。当地域は和田山駅前の既存商業地域であるが、商業の中心が南東方の国道沿い地域に移行しているため繁華性は低く、需給も弱含みである。中心価格帯は、取引件数が少なく、画地規模や需要者の業種も様々なため見出せない。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 投資目的での新規供給物件はなく、築年や用途等が類似した規範性のある賃貸事例の収集が困難であったので収益価格の相対的な信頼性は劣るものと判断された。比準価格は現実の取引市場を反映した実証的な価格でその信頼性は高い。従って、比準価格を重視し収益価格を参考に留め、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 同一需給圏内の商業用地は自用目的を前提として取引されることが殆どであり、不動産収益を前提とした賃貸市場は形成されていないため、収益価格は比準価格と比べて低位に求められた。市場参加者が重視する代替不動産に係る取引事例を基礎とした比準価格は、市場性が反映されており説得力が認められる。以上より、比準価格を重視し収益価格を参考にとどめ、代表標準地との検討も踏まえ、単価と総額との関係をも考慮して鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	和田山駅東方
距離	200 m
土地の状態
土地面積	73.5 坪 (243 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	店舗兼住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	低層の小売店舗、事務所等が建ち並ぶ商業地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	8.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	朝来市兵庫県朝来市和田山町寺谷字和田山下６８４番５外
標準地の範囲
東	60 m
西	80 m
南	60 m
北	40 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗住宅併用地
画地の形状等
間口	12 m
奥行き	20 m
面積	240 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	８．５ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)和田山駅前を東西に走る県道沿いに低層店舗、事務所等が建ち並ぶ古くからの商業地域であるが、商業中心が郊外へシフトしたことや、人口減少等による地域経済の低迷を受けて地価は下落基調で推移するものと予測する。 (2)和田山駅前の既成の商業地域であるが、商業の中心が南東方の路線商業地域に移行しているため、当該地域の商業繁華性は緩やかに減退している。地価は住宅地と拮抗しつつあり、今後も下落基調で推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗住宅併用地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 13万8,852 円 1平米 4万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 13万9,513 円 1平米 4万2,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 13万8,852円 1平米 4万2,000円
前年から次年への変動率 -3.2 ％
2022年	1坪 14万3,480円 1平米 4万3,400円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 13万9,513円 1平米 4万2,200円
前年から次年への変動率 -2.8 ％
2019年	1坪 14万3,480円 1平米 4万3,400円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)和田山駅周辺の旧来の商店街では、空き家や閉鎖店舗も見られ商業性が薄まりつつあり、背後住宅地との価格差が無くなりつつある。 (2)朝来市の人口は減少傾向で高齢化も進行しており他の市町からの流入も少なく、市内全域での地価は弱含みである。
地域要因
(1)和田山駅に近い商業地域であるが、商業施設が郊外の幹線道路沿い等に分散したこともあり、中心市街地の商業性が薄まり地価は下落している。 (2)駅前の既成商業地域であり、地域要因に特段の変動はない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	ＴＣ７０５国 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	朝来市
地域	兵庫県朝来市和田山町寺谷字和田山下６８４番５外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万3,613 円／平米 11万1,125 円／坪
推定価格 平米 坪	3万5,170 円／平米 11万6,272 円／坪
標準価格 平米 坪	4万1,969 円／平米 13万8,750 円／坪
査定価格 平米 坪	4万2,000 円／平米 13万8,852 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	ＩＫ７０５Ｙ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	朝来市
地域	兵庫県朝来市和田山町寺谷字和田山下６８４番５外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万4,750 円／平米 8万1,824 円／坪
推定価格 平米 坪	3万5,924 円／平米 11万8,765 円／坪
標準価格 平米 坪	4万2,869 円／平米 14万1,725 円／坪
査定価格 平米 坪	4万2,900 円／平米 14万1,827 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	ＹＫ７０５Ｙ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	朝来市
地域	兵庫県朝来市和田山町寺谷字和田山下６８４番５外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万2,379 円／平米 14万105 円／坪
推定価格 平米 坪	4万4,119 円／平米 14万5,857 円／坪
標準価格 平米 坪	3万9,855 円／平米 13万1,761 円／坪
査定価格 平米 坪	3万9,900 円／平米 13万1,909 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	13 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	2.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	ＩＫ７０５Ｙ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	朝来市
地域	兵庫県朝来市和田山町寺谷字和田山下６８４番５外
区域区分	都市計画区域外
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	3万250 円／平米 10万7 円／坪
推定価格 平米 坪	2万9,075 円／平米 9万6,122 円／坪
標準価格 平米 坪	4万3,266 円／平米 14万3,037 円／坪
査定価格 平米 坪	4万3,300 円／平米 14万3,150 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	未記録
基準容積率	未記録
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	13 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情