路線価 (2023) 兵庫県淡路市岩屋字神前869-6 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	兵庫県 淡路市兵庫県淡路市岩屋字神前８６９番６
価格時点	2023 年
駅名	岩屋海水浴場前停駅 から 150m
路線価
1坪当たり	1坪 10万9,098 円
1平米当たり	1平米 3万3,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	475万 円 (115 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 13万6,538 円 1平米 4万1,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2023年01月04日
鑑定評価額 総額	475万 円 (115 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 13万6,538 円／坪 1平米 4万1,300 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は淡路市内の住宅地域。需要者の中心は圏域内の居住者である。市内人口は増加に転じたが、岩屋地区の既存の住宅地域では圏外からの流入は多くなく、地価は下落している。取引自体は少なく僅かに成立する取引も特殊な事情を含む場合が多く、中心となる価格帯を見いだせない状況にある。 (2) 同一需給圏は、主として淡路島のうち淡路市内の住宅地域である。需要者は地縁性を有する圏内の居住者が大半を占め、圏外からの転入はほとんど見られない。明石海峡大橋の開通にも影響を受けた地場産業の低迷や少子高齢化の進行等の影響から需要は限定的で、地価は下落傾向が継続している。尚、取引自体が少なく、また、取引される土地の規模等はまちまちであり、需要の中心となる価格帯は見出せない状況である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 過疎化が進み賃貸需要は極めて弱く、収益物件はほぼ見られない状況にある。住宅等による賃貸建物の想定自体が合理性に欠けるため、収益価格は試算しなかった。規範性ある事例による比準価格は市場性を反映し規範性が高い。よって代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 対象標準地の存する地域は、戸建住宅を主とする既成の住宅地域であることから、自用目的での取引が中心であり、また、周辺には賃貸住宅がほとんど見られず、貸家需要を想定することが困難であるため、収益還元法の適用は断念した。したがって、本件では、市場の実勢を反映した比準価格を採用して、上記のとおり鑑定評価額を決定した。また、代表標準地価格との検討の結果、概ね均衡を得ていることが確認できた。
交通
交通施設	岩屋海水浴場前停北西方
距離	150 m
土地の状態
土地面積	34.8 坪 (115 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅の中に店舗も見られる既成住宅地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	背面道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	240 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	淡路市兵庫県淡路市岩屋字神前８６９番６
標準地の範囲
東	50 m
西	20 m
南	20 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	9 m
奥行き	13 m
面積	120 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	４ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	240 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当該地域は、旧来の住宅地域で、一般住宅に店舗が混在する地域で、今後も現状を維持すると予測する。地場産業停滞より土地の需要不足が続いており、地価は引き続き下落傾向にあるものと予測する。 (2)淡路市の北東端に位置する既成の住宅地域で、今後とも当面は現状のまま推移するものと予測する。地場産業の低迷等の影響から需要は限定的で、地価は下落傾向で推移しているものと推測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 13万6,538 円 1平米 4万1,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 13万6,538 円 1平米 4万1,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 13万6,538円 1平米 4万1,300円
前年から次年への変動率 -1.2 ％
2022年	1坪 13万8,191円 1平米 4万1,800円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 13万6,538円 1平米 4万1,300円
前年から次年への変動率 -1.2 ％
2019年	1坪 13万8,191円 1平米 4万1,800円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)淡路市では新型コロナの影響は軽微であるが、地場産業の停滞が続く。市内住宅地の地価は需要不足による下落地点と横ばい地点が混在する。 (2)景気は、新型コロナとの共生の下で緩やかに持ち直している。淡路市の住宅地の地価は、総じて弱含みであるが、一部上昇エリアも見られる。
地域要因
(1)岩屋地区の既存の住宅地では転入があまり見られない為、地価は下落傾向が続いている。地域要因に大きな変動はない。 (2)一般住宅の中に店舗も見られる既成住宅地域であるが、地場産業の低迷等の影響から、地価は弱含みである。地域要因に特段の変動は見られない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	ＫＴＭ４０５Ｙ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	淡路市
地域	兵庫県淡路市岩屋字神前８６９番６
区域区分	都市計画区域外
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	4万2,839 円／平米 14万1,626 円／坪
推定価格 平米 坪	4万1,906 円／平米 13万8,541 円／坪
標準価格 平米 坪	4万1,573 円／平米 13万7,440 円／坪
査定価格 平米 坪	4万1,600 円／平米 13万7,530 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	ＮＪ４０５国 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	淡路市
地域	兵庫県淡路市岩屋字神前８６９番６
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	3万8,610 円／平米 12万7,645 円／坪
推定価格 平米 坪	3万8,069 円／平米 12万5,856 円／坪
標準価格 平米 坪	4万1,379 円／平米 13万6,799 円／坪
査定価格 平米 坪	4万1,400 円／平米 13万6,868 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	ＫＲ４０５Ｙ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	淡路市
地域	兵庫県淡路市岩屋字神前８６９番６
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	3万8,835 円／平米 12万8,389 円／坪
推定価格 平米 坪	3万7,748 円／平米 12万4,795 円／坪
標準価格 平米 坪	4万721 円／平米 13万4,624 円／坪
査定価格 平米 坪	4万700 円／平米 13万4,554 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	ＭＳ４０５国 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	淡路市
地域	兵庫県淡路市岩屋字神前８６９番６
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	5万1,393 円／平米 16万9,905 円／坪
推定価格 平米 坪	5万1,393 円／平米 16万9,905 円／坪
標準価格 平米 坪	4万1,479 円／平米 13万7,130 円／坪
査定価格 平米 坪	4万1,500 円／平米 13万7,199 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	8.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	ＫＴＭ４０５Ｙ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	淡路市
地域	兵庫県淡路市岩屋字神前８６９番６
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	5万911 円／平米 16万8,312 円／坪
推定価格 平米 坪	5万1,223 円／平米 16万9,343 円／坪
標準価格 平米 坪	4万1,443 円／平米 13万7,011 円／坪
査定価格 平米 坪	4万1,400 円／平米 13万6,868 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	7.1 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情