路線価 (2023) 兵庫県淡路市久留麻字竹久1049 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	兵庫県 淡路市兵庫県淡路市久留麻字竹久１０４９番
価格時点	2023 年
駅名	東浦平成病院前停駅 から 400m
路線価
倍率方式	1.2 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	1,270万 円 (680 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 6万1,822 円 1平米 1万8,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月04日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	1,270万 円 (680 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 6万1,822 円／坪 1平米 1万8,700 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏の範囲は、概ね淡路島内の圏域に存する農家集落地域である。農家集落地域であることから、需要者は地縁性を有する者が中心である。農家住宅を中心とする地縁性の高い地域であるが、需要は底堅く、需給関係は安定的に推移している。取引が少ないうえ画地規模や形状等も様々であり、需要の中心となる価格帯を見出しにくい状況である。 (2) 同一需給圏は概ね淡路島内の圏域に存する周囲に農地や農家住宅の介在が見られる住宅地域。需要者は近隣の居住者等の地縁者が中心である。農家住宅を主体とする住宅地域であるが、東浦地区にあって近時は需給が安定しつつあることから地価はほぼ横ばいで推移している。土地は取引件数が少ないうえ、規模もまちまちであるため中心的価格帯の把握は困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 農家住宅を中心とする住宅地域であり、賃貸市場が形成されていないため、適正な賃料水準の把握が困難であるため、収益価格は試算しなかった。近隣地域では自用目的の取引が中心で、取引価格の水準を指標として価格が形成される傾向にある。よって、取引の実態を反映する比準価格に基づき、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 自己使用目的の取引が支配的な地域であり、周辺における代替性の強い取引事例を多数収集し、実証的な比準価格を試算し得た。一方、周囲は農家住宅主体の住宅地域で賃貸市場が形成されているとはいえないため収益価格は試算しなかった。よって、市場の実勢を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	東浦平成病院前停西方
距離	400 m
土地の状態
土地面積	205.7 坪 (680 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模の農家住宅が多い住宅地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	2.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	淡路市兵庫県淡路市久留麻字竹久１０４９番
標準地の範囲
東	30 m
西	50 m
南	60 m
北	20 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	25 m
奥行き	25 m
面積	650 m2
形状	ほぼ正方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	２．７ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当該地域は、農家住宅等を中心とする古くからの住宅地域であり、当面現状のまま推移するものと予測される。地価は横ばい傾向で推移するものと推測される。 (2)中規模の農家住宅を主体とする住宅地域であり、当面の間はほぼ現状のまま推移するものと予測する。東浦地区にあって需給は安定しつつあり、地価はほぼ横ばいで推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 6万1,822 円 1平米 1万8,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 6万1,822 円 1平米 1万8,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 6万1,822円 1平米 1万8,700円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 6万1,822円 1平米 1万8,700円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 6万1,822円 1平米 1万8,700円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 6万1,822円 1平米 1万8,700円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナの影響は殆ど見られない。淡路市では人口減少、老齢化が進んでいるが、一方で、阪神間からの観光客が増加しており、需要は回復傾向。 (2)コロナ禍による厳しい状況が緩和されつつあり、景気は持ち直しの動きが見られる。なお、淡路市の人口は減少傾向にある。
地域要因
(1)街路条件の劣る農家集落地域であり、地域要因に大きな変動はない。 (2)農家住宅を主体とする住宅地域で、地域要因に特段の変動はないが、需要は見直されつつある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	ＫＴＭ４０５国 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	淡路市
地域	兵庫県淡路市久留麻字竹久１０４９番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万7,192 円／平米 8万9,897 円／坪
推定価格 平米 坪	2万6,499 円／平米 8万7,606 円／坪
標準価格 平米 坪	1万8,740 円／平米 6万1,954 円／坪
査定価格 平米 坪	1万8,700 円／平米 6万1,822 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	3.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	ＴＨ４０５Ｙ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	淡路市
地域	兵庫県淡路市久留麻字竹久１０４９番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万7,235 円／平米 5万6,979 円／坪
推定価格 平米 坪	1万7,081 円／平米 5万6,470 円／坪
標準価格 平米 坪	1万8,688 円／平米 6万1,783 円／坪
査定価格 平米 坪	1万8,700 円／平米 6万1,822 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	ＷＫ４０５国 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	淡路市
地域	兵庫県淡路市久留麻字竹久１０４９番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万6,191 円／平米 5万3,527 円／坪
推定価格 平米 坪	1万7,043 円／平米 5万6,344 円／坪
標準価格 平米 坪	1万8,937 円／平米 6万2,606 円／坪
査定価格 平米 坪	1万8,900 円／平米 6万2,483 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	2.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	ＴＨ４０５国 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	淡路市
地域	兵庫県淡路市久留麻字竹久１０４９番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万6,527 円／平米 5万4,638 円／坪
推定価格 平米 坪	1万7,038 円／平米 5万6,328 円／坪
標準価格 平米 坪	1万8,621 円／平米 6万1,561 円／坪
査定価格 平米 坪	1万8,600 円／平米 6万1,492 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	ＴＨ４０５Ｙ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	淡路市
地域	兵庫県淡路市久留麻字竹久１０４９番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万4,056 円／平米 7万9,529 円／坪
推定価格 平米 坪	2万4,348 円／平米 8万494 円／坪
標準価格 平米 坪	1万8,643 円／平米 6万1,634 円／坪
査定価格 平米 坪	1万8,600 円／平米 6万1,492 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	3.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北西
側道幅員1	5 m
側道方位2	北東
側道幅員2	6.5 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情