路線価 (2023) 兵庫県淡路市下田字鍛治屋谷67-4 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	兵庫県 淡路市兵庫県淡路市下田字鍛治屋谷６７番４
価格時点	2023 年
駅名	下田停駅 から 290m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	504万 円 (172 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 9万6,866 円 1平米 2万9,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2023年01月04日
鑑定評価額 総額	504万 円 (172 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 9万6,866 円／坪 1平米 2万9,300 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏の範囲は、概ね淡路島内の圏域に存する住宅地域である。需要者の中心は島内の居住者が大半を占めるが、島外からの転入者も見られる。淡路市では高齢化及び人口の減少が進んでいるが、阪神間から比較的近いことから、島外からの需要もみられ、需給関係は概ね安定している。市場の中心となる価格帯は画地規模等により様々であるが、標準地と同規模であれば５００万円程度である。 (2) 同一需給圏は、主として淡路島内に位置する住宅地域である。需要者の中心は、地縁性を有する圏内の居住者等が大半を占める。国道の背後に造成された小規模な区画整然とした住宅団地であり、市内の人口減少は続いているものの、島外からの転入も一部見られ、また、住環境が概ね良好な住宅団地であることから、地価は下げ止まりつつある。土地は、標準的な規模の画地で５００万円程度が需要の中心価格帯となっている。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 戸建住宅用に開発された住宅団地で、経済的に賃貸事業は成り立つ地域ではないため、収益価格は試算しなかった。快適性を重視する住宅地域であることから自用目的での取引が中心で、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められる。よって、本件では比準価格に基づき、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 対象標準地の存する地域は、戸建住宅用に開発された住宅団地内に存して、経済合理的に賃貸事業が成り立つ地域ではないため、収益還元法の適用は断念した。したがって、快適性が重視される自己利用目的の住宅地域にあり、取引価格水準に着目して取引意思が決定されるものと判断されるため、比準価格を採用し、上記のとおり鑑定評価額を決定した。また、代表標準地価格との検討の結果、概ね均衡を得ていることが確認できた。
交通
交通施設	下田停南西方
距離	290 m
土地の状態
土地面積	52 坪 (172 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	軽量鉄骨:LS その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅の中に空地も見られる高台の住宅地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	淡路市兵庫県淡路市下田字鍛治屋谷６７番４
標準地の範囲
東	40 m
西	20 m
南	40 m
北	40 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	11.5 m
奥行き	15 m
面積	170 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当該地域は、一般住宅が多い中に空地も見られる区画整然とした住宅地域で、今後も現状のまま推移するものと思われる。地価は概ね横ばい傾向で推移するものと予測する。 (2)戸建住宅が建ち並ぶ中に空地等も見られる高台の住宅地域で、今後とも当面は現状のまま推移するものと予測する。各種利便性に劣るものの、住環境は良好であり、地価は横ばい傾向で推移しているものと推測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 9万6,866 円 1平米 2万9,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 9万6,866 円 1平米 2万9,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 9万6,866円 1平米 2万9,300円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 9万6,866円 1平米 2万9,300円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 9万6,866円 1平米 2万9,300円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 9万6,866円 1平米 2万9,300円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナの影響は殆ど見られない。淡路市では人口減少、老齢化が進んでいるが、一方で、阪神間からの観光客が増加しており、需要は回復傾向。 (2)景気は、新型コロナとの共生の下で緩やかに持ち直している。淡路市の住宅地の地価は、総じて弱含みであるが、一部上昇エリアも見られる。
地域要因
(1)高台の区画整然とした住宅地域である。地域要因に大きな変動はない。 (2)戸建住宅を主とする高台の住宅団地で、利便性にやや劣るが、住環境は比較的良好で地価は下げ止まりつつある。地域要因に特段の変動は見られない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	ＮＪ４０５国 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	淡路市
地域	兵庫県淡路市下田字鍛治屋谷６７番４
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	3万1,657 円／平米 10万4,658 円／坪
推定価格 平米 坪	3万1,277 円／平米 10万3,402 円／坪
標準価格 平米 坪	2万9,313 円／平米 9万6,909 円／坪
査定価格 平米 坪	2万9,300 円／平米 9万6,866 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	ＴＨ４０５Ｙ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	淡路市
地域	兵庫県淡路市下田字鍛治屋谷６７番４
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万9,014 円／平米 9万5,920 円／坪
推定価格 平米 坪	2万8,028 円／平米 9万2,661 円／坪
標準価格 平米 坪	2万9,196 円／平米 9万6,522 円／坪
査定価格 平米 坪	2万9,200 円／平米 9万6,535 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	ＮＪ４０５国 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	淡路市
地域	兵庫県淡路市下田字鍛治屋谷６７番４
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	3万1,446 円／平米 10万3,960 円／坪
推定価格 平米 坪	3万1,006 円／平米 10万2,506 円／坪
標準価格 平米 坪	2万9,306 円／平米 9万6,886 円／坪
査定価格 平米 坪	2万9,300 円／平米 9万6,866 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	ＷＫ４０５Ｙ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	淡路市
地域	兵庫県淡路市下田字鍛治屋谷６７番４
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万5,892 円／平米 8万5,599 円／坪
推定価格 平米 坪	2万5,115 円／平米 8万3,030 円／坪
標準価格 平米 坪	2万9,409 円／平米 9万7,226 円／坪
査定価格 平米 坪	2万9,400 円／平米 9万7,196 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情