路線価 (2023) 兵庫県淡路市志筑字南3172-2 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	兵庫県 淡路市兵庫県淡路市志筑字南３１７２番２
価格時点	2023 年
駅名	志筑停駅 から 230m
路線価
1坪当たり	1坪 17万1,912 円
1平米当たり	1平米 5万2,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	2,040万 円 (314 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 21万4,890 円 1平米 6万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	2,030万 円 (314 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 21万3,237 円／坪 1平米 6万4,500 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、淡路島内の幹線道路沿いを主とする商業地域。需要者の中心は、地縁性のある個人事業者等とみられる。背後人口の減少等から商業収益は縮小傾向とみられ、業務需要は依然低迷しているが、地域の現行水準は概ね適正とみられ地価は底打ち状態にある。一方、路線沿いには低・未利用地も介在し、空店舗もみられる等から供給は未だ過剰気味と思われる。当該市場の状態から取引自体が少なく、中心となる価格帯を見出せない状況にある。 (2) 同一需給圏の範囲は、概ね淡路島全域の幹線道路沿いを主とする商業地域である。需要者の中心は、圏内の法人及び個人事業者が多い。阪神間からの観光客等の増加により需要は一部回復傾向にあるが、背後人口の減少及び高齢化等により既存の商業地に対する需要は弱い状態が続いている。需要の中心となる価格帯については、取引が少ない上、取引される画地規模や価格帯が様々であることから見い出せない状況である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 地域内の利用状況を勘案のうえ店舗付共同住宅を想定し収益価格を求めたが、利用形態が多様な路線沿いの地域であり説得性をやや欠く内容と言える。また、予想される市場参加者の性格等から自用目的の取引も充分考えられることから、商業地域ではあるが実証的な比準価格をより重視し代表標準地との検討を踏まえ、同価格を若干下方修正することとし、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 対象標準地は事務所ビル等が見られる商業地域内に存するが、建物の規模・構造等に個別性が強く、地域の標準的な賃料水準等の把握が困難であり、収益価格は相対的に精度が劣る。したがって、市場性を反映した取引事例により求めた比準価格を重視し、収益価格を参考として、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	志筑停南西方
距離	230 m
土地の状態
土地面積	95 坪 (314 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2.5 m
現況	事務所
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	事務所ビル等が見られる国道沿いの商業地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	17 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	背面道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	淡路市兵庫県淡路市志筑字南３１７２番２
標準地の範囲
東	40 m
西	45 m
南	40 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗兼共同住宅地
画地の形状等
間口	11 m
奥行き	28 m
面積	310 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１７ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当該地域は店舗、事務所ビル等がみられる国道沿いの商業地域で、地域要因に変化はなく当分現状維持と予測する。業務需要は依然低迷しているものの希少性の高い地域で、地価は今後横這い傾向にあるものと予測する。 (2)事務所ビル等が見られる国道沿いの商業地域であり、今後とも現状を維持するものと予測する。地価は今後横ばい傾向に向かうものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗兼共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 22万4,808 円 1平米 6万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 21万7,535 円 1平米 6万5,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 22万4,808円 1平米 6万8,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 21万4,890円 1平米 6万5,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 21万7,535円 1平米 6万5,800円
前年から次年への変動率 -0.8 ％
2019年	1坪 21万4,890円 1平米 6万5,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)市内では人口減少等により取引は低迷しており、地価は総じて下落傾向にあった。なお、コロナ禍による取引への影響は実感として無かった。 (2)新型コロナの影響は軽微である。淡路市では人口減少、老齢化が進んでいるが、一方で、阪神間からの観光客が増加しており、需要は回復傾向。
地域要因
(1)市内最高位の地価水準の地域で希少性もある等から概ね適正水準にあり地価は横這い程度で推移した。 (2)国道沿いの既存の商業地域である。特段の地域要因の変動はない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	ＫＴＭ４０５国 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	淡路市
地域	兵庫県淡路市志筑字南３１７２番２
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	7万586 円／平米 23万3,357 円／坪
推定価格 平米 坪	6万7,982 円／平米 22万4,748 円／坪
標準価格 平米 坪	8万6,934 円／平米 28万7,404 円／坪
査定価格 平米 坪	8万6,900 円／平米 28万7,291 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	396 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北東
側道幅員1	6.6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	ＴＨ４０５国 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	淡路市
地域	兵庫県淡路市志筑字南３１７２番２
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	6万723 円／平米 20万750 円／坪
推定価格 平米 坪	6万359 円／平米 19万9,547 円／坪
標準価格 平米 坪	6万7,743 円／平米 22万3,958 円／坪
査定価格 平米 坪	6万7,700 円／平米 22万3,816 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	ＵＧ４０５Ｙ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	洲本市
地域	兵庫県淡路市志筑字南３１７２番２
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	5万5,303 円／平米 18万2,832 円／坪
推定価格 平米 坪	6万2,135 円／平米 20万5,418 円／坪
標準価格 平米 坪	6万8,810 円／平米 22万7,486 円／坪
査定価格 平米 坪	6万8,800 円／平米 22万7,453 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	360 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	ＨＹ４０５国 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	洲本市
地域	兵庫県淡路市志筑字南３１７２番２
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	5万9,708 円／平米 19万7,395 円／坪
推定価格 平米 坪	5万7,737 円／平米 19万879 円／坪
標準価格 平米 坪	6万4,800 円／平米 21万4,229 円／坪
査定価格 平米 坪	6万4,800 円／平米 21万4,229 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	17.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	18.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	ＤＳ４０５Ｙ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	南あわじ市
地域	兵庫県淡路市志筑字南３１７２番２
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	5万441 円／平米 16万6,758 円／坪
推定価格 平米 坪	4万8,463 円／平米 16万219 円／坪
標準価格 平米 坪	6万4,617 円／平米 21万3,624 円／坪
査定価格 平米 坪	6万4,600 円／平米 21万3,568 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	17 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北西
側道幅員1	3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情