土地路線価格
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路線価 (2023) 兵庫県淡路市育波字蓮ノ脇590-3 坪・平米

2023
路 線 価
兵庫県 淡路市
兵庫県淡路市育波字蓮ノ脇590番3 (淡路)
  • 周辺状況: 商業地 (低層店舗等を中心に空地も見られる路線商業地域)
  • 北淡診療所前停駅 から 370m
路線価対象年 : 2022年
路線価 倍率方式
1.1
倍率方式

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地 兵庫県 淡路市兵庫県淡路市育波字蓮ノ脇590番3
価格時点 2023
駅名 北淡診療所前停駅 から 370m
路線価
倍率方式 1.1
倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日 2023年01月06日
調査実施日 2022年12月12日
鑑定評価額 総額
2,040万
(647 平米)
鑑定評価額 単価
1坪 10万4,139
1平米 3万1,500
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日 2023年01月10日
調査実施日 2022年12月01日
鑑定評価額 総額
2,040万
(647 平米)
鑑定評価額 単価
1坪 10万4,139 円/坪
1平米 3万1,500 円/平米
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
市場の特性
(1) 同一需給圏は淡路島全域に存する商業地域である。需要者の中心は、圏内の法人及び個人事業者等が大半である。最近では、パソナグループの進出が認められ、地域経済は一部持ち直しつつあり、需給関係は概ね安定している。なお、中心となる価格帯については、取引が少なく、又、画地規模等の個別性が強いため判定出来なかった。

(2) 同一需給圏は、淡路市を中心とする周辺住民を対象とした店舗が見られる地域。想定される需要者は地縁性を持つ事業者ならびにパソナ・バルニバービ等の島外資本である。西海岸沿いの眺望等の条件の良い土地はかなり速いペースで買収され、取引は一段落の状況にあり、現況において需給は安定的である。取引自体が多様な状況にあるうえ、成立した取引も事情を含む場合もあり、中心となる価格帯は見い出せない状況にある。

試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 低層店舗等を中心に空地も見られる路線商業地域であるが、取引は自用又は自用兼用目的が多く、市場参加者は現実の取引価格を指標に意思決定を行う傾向にある。よって、市場動向を反映した比準価格を重視しつつ収益価格を関連付け、鑑定評価額を上記の通り決定した。なお、代表標準地から検討した価格との均衡も得ていると判断した。

(2) 貸家の慣行に乏しく賃貸市場が成熟していないため、地域の標準的な賃料水準や経費率の把握が困難であることから、収益価格は相対的に精度が劣る。また、西浦地区では賃貸物件を建築する目的で土地を購入するケースは極めて稀で、想定される市場参加者の性格から自己使用目的の取引が多い実情を考慮した結果、比準価格を重視し、収益価格を関連付けて、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

交通
交通施設 北淡診療所前停南西方
距離 370 m
土地の状態
土地面積 195.7 坪 (647 平米)
私道分面積 0 平米
指定建ぺい率 70
建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率 200
容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状 長方形
間口 1 m
奥行 2 m
現況 店舗
構造 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC
その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他(1~6以外、及び田、畑)
地上階数 2F
地下階数 B0
周辺の利用状況 低層店舗等を中心に空地も見られる路線商業地域
接面道路の状況
方位 北西
道路幅員 7.5 m
舗装状況 舗装
道路の種類 県道
その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位 接面道路無(記載無含)
側道等接面状況 背面道
水道/ガス/下水
水道/ガス/下水 設備の供給の有無
水道
ガス
下水道
法令上の規制等
近接区分 その他(記載無含)
区域区分 非線引都市計画区域
その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域 記載無し
その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域 無指定(記載無含)
自然公園法
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率 70
基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率:建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率 200
基準容積率とは 都市計画の容積率:容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地 淡路市兵庫県淡路市育波字蓮ノ脇590番3
標準地の範囲
70 m
西 30 m
50 m
40 m
標準的使用
標準的使用 2階建程度の店舗等の敷地
画地の形状等
間口 20 m
奥行き 30 m
面積 600 m2
形状 長方形
地域の特性
地域の特性 特にない
街路 7.5m県道
法令上の規制等
近接区分 その他(記載無含)
区域区分 非線引都市計画区域
その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域 記載無し
その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域 無指定(記載無含)
自然公園法
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
指定建ぺい率 70
建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率 200
容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率 70
基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率:建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率 200
基準容積率とは 都市計画の容積率:容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)低層店舗等を中心とする路線商業地域として熟成しており、パソナグループの進出等が認められるが、当面は現状維持で推移するものと予測する。地価は概ね横ばいで推移するものと予測する。

(2)主要地方道沿いの熟成が進む路線商業地域である。パソナの本社機能の移転やふるさと創生事業の影響はみられるが、将来的な店舗の増減等は流動的である。地価は、下落から横ばい傾向で推移している。

近隣地域の比準価格
最有効使用判定 3階建程度の店舗住宅併用地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格
1坪 10万7,776
1平米 3万2,600
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格
1坪 11万1,412
1平米 3万3,700
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年
1坪 10万7,776
1平米 3万2,600
前年から次年への変動率 0 %
2022年
1坪 10万4,139
1平米 3万1,500
 
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年
1坪 11万1,412
1平米 3万3,700
前年から次年への変動率 0 %
2019年
1坪 10万4,139
1平米 3万1,500
標準地区分 代表標準地
継続・新規区分 継続
一般的要因
(1)景気は緩やかな回復基調にあり、淡路市の地域経済も一部持ち直しが認められる。新型コロナの影響も軽微で、商業地需要は回復しつつある。

(2)パソナの本社移転、テレワーク等での移住者の増加により、人口の減少幅は縮小。景気はコロナ禍、物価高、為替・金利の不安定感により未だ不透明。

地域要因
(1)低層店舗等を中心とする路線商業地域であり、周辺では新規出店等も認められる。地域経済の持ち直しが一部認められ、地価は横ばいで推移している。

(2)県道等幹線道路沿いに地元業者の出店並びにバルニバービ等による観光客を目的とする新規出店がみられる。地価は、横ばい傾向へと推移している。

個別的要因 (1)個別的要因に変動はない。

(2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定 事例A

事例番号 TH405Y
比準価格算定 事例A
事例エリア
都道府県 兵庫県
市区町村 淡路市
地域 兵庫県淡路市育波字蓮ノ脇590番3
区域区分 非線引都市計画区域
用途地域 記載無し
価格
取引価格 平米
2万5,434 円/平米
8万4,085 円/坪
推定価格 平米
3万9,865 円/平米
13万1,794 円/坪
標準価格 平米
3万1,765 円/平米
10万5,015 円/坪
査定価格 平米
3万2,400 円/平米
10万7,114 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 60
基準容積率 200
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 建付地
形状 不整形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位 南東
道路幅員 11 m
舗装状況 舗装
道路の種類 国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例B

事例番号 UG405Y
比準価格算定 事例B
事例エリア
都道府県 兵庫県
市区町村 洲本市
地域 兵庫県淡路市育波字蓮ノ脇590番3
区域区分 市街化区域
用途地域 商業地域
価格
取引価格 平米
4万933 円/平米
13万5,324 円/坪
推定価格 平米
5万6,020 円/平米
18万5,202 円/坪
標準価格 平米
3万1,793 円/平米
10万5,108 円/坪
査定価格 平米
3万2,400 円/平米
10万7,114 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 90
基準容積率 390
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 建付地
形状 ほぼ長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位 北東
道路幅員 6.5 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例C

事例番号 KR405国
比準価格算定 事例C
事例エリア
都道府県 兵庫県
市区町村 淡路市
地域 兵庫県淡路市育波字蓮ノ脇590番3
区域区分 非線引都市計画区域
用途地域 記載無し
価格
取引価格 平米
3万5,698 円/平米
11万8,018 円/坪
推定価格 平米
3万5,520 円/平米
11万7,429 円/坪
標準価格 平米
3万1,942 円/平米
10万5,600 円/坪
査定価格 平米
3万2,600 円/平米
10万7,776 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 70
基準容積率 200
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 建付地
形状 ほぼ台形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位 北西
道路幅員 10 m
舗装状況 舗装
道路の種類 国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例D

事例番号 HY405国
比準価格算定 事例D
事例エリア
都道府県 兵庫県
市区町村 洲本市
地域 兵庫県淡路市育波字蓮ノ脇590番3
区域区分 非線引都市計画区域
用途地域 第1種住居地域
価格
取引価格 平米
5万9,708 円/平米
19万7,395 円/坪
推定価格 平米
5万7,737 円/平米
19万879 円/坪
標準価格 平米
3万3,182 円/平米
10万9,700 円/坪
査定価格 平米
3万3,800 円/平米
11万1,743 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 70
基準容積率 200
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 更地
形状 ほぼ整形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位
道路幅員 17.3 m
舗装状況 舗装
道路の種類 県道
側道
側道等の接面状況 側道
側道方位1 西
側道幅員1 18.5 m
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例E

事例番号 MM405Y
比準価格算定 事例E
事例エリア
都道府県 兵庫県
市区町村 洲本市
地域 兵庫県淡路市育波字蓮ノ脇590番3
区域区分 非線引都市計画区域
用途地域 商業地域
価格
取引価格 平米
5万4,563 円/平米
18万385 円/坪
推定価格 平米
5万2,271 円/平米
17万2,808 円/坪
標準価格 平米
3万838 円/平米
10万1,950 円/坪
査定価格 平米
3万1,500 円/平米
10万4,139 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 90
基準容積率 330
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 建付地
形状 ほぼ長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位 南西
道路幅員 5.5 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情
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