路線価 (2023) 兵庫県加東市高岡字冨家道北天神池東2195 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	兵庫県 加東市兵庫県加東市高岡字冨家道北天神池東２１９５番
価格時点	2023 年
駅名	社町駅 から 2400m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2023年01月04日
鑑定評価額 総額	481万 円 (354 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 4万4,962 円 1平米 1万3,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2023年01月06日
鑑定評価額 総額	481万 円 (354 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 4万4,962 円／坪 1平米 1万3,600 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、加東市及び周辺市町に位置する既成乃至農家集落地域にわたる。需要者の中心は、加東市内の居住者で、おおむね農業従事者や地縁乃至血縁関係を持つ者に限定される。市街地中心部から離れた地域内に所在する農家集落地域で、需給は総じて低調である。このような集落地域にあっては取引件数が少なく、かつ取引される価格帯も規模等により様々であるため需要の中心となる価格帯は見出しにくい状況である。 (2) 同一需給圏は加東市及び周辺市の市街化調整区域内の住宅地域である。需要者は地元地縁者が大半であり、圏外からの需要者はほぼ見られない。市中心部から離れた既成の住宅地域であり、周辺では建て替え需要が見られる程度で新規の宅地開発は見られず、需要は総じて弱含みである。このような集落地域では、取引件数が少なく、取引があったとしても物件規模・取引目的等により取引価格は様々であり、需要の中心となる価格帯を見出すことは困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 農家住宅を中心とする市街化調整区域の住宅地域で、貸家需要がなく、公法上の規制により賃貸住宅の想定をすることが困難であるため、収益還元法の適用を断念した。したがって、本件においては、取引市場において実証的な比準価格を採用して、鑑定評価額を上記の通り決定した。なお、上記の手順により決定した鑑定評価額は代表標準地から検討した価格と均衡を得ている。 (2) 標準地の存する地域は快適性等を重視した自用目的の取引を主として取引相場が形成されており、同一需給圏の類似地域等において信頼性のある取引事例を収集できた。市街化調整区域内の住宅地域で、貸家需要がなく、公法上の規制により賃貸住宅の想定をすることが困難であることから収益還元法の適用を断念した。従って比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	社町駅北西方
距離	2400 m
土地の状態
土地面積	107.1 坪 (354 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	3 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模な農家住宅が見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	6.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	加東市兵庫県加東市高岡字冨家道北天神池東２１９５番
標準地の範囲
東	100 m
西	120 m
南	100 m
北	110 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	35 m
面積	350 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	６．３ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当該地域は、中規模な農家住宅が見られる住宅地域で、地域要因に大きな変動はなく、今後も現在の居住環境を維持するものと予測する。また、地価水準は、微減傾向で推移するものと予測する。 (2)市郊外の農家住宅が見られる既成住宅地域であり、地域要因に特段の変動は認められず、今後も現状を維持しつつ推移すると予測する。郊外の住宅地であり需要が乏しく地価は弱含みで推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 4万4,962 円 1平米 1万3,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 4万4,962 円 1平米 1万3,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 4万4,962円 1平米 1万3,600円
前年から次年への変動率 -0.7 ％
2022年	1坪 4万5,292円 1平米 1万3,700円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 4万4,962円 1平米 1万3,600円
前年から次年への変動率 -0.7 ％
2019年	1坪 4万5,292円 1平米 1万3,700円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)加東市では、総じて地価の回復傾向が継続しており、分譲住宅地域を中心に安定的な需要が見られる。一方、周辺地域では依然として弱含みである。 (2)加東市の総人口はやや減少傾向。区画整理地区や市中心部の新規分譲地に需要が集まる傾向にあり、郊外は依然やや弱含みである。
地域要因
(1)県道沿いであるが、市街化調整区域内の農家集落地域のため、需要は限定的である。 (2)地域要因に特段の変動は認められない。加東市郊外の市街化調整区域の住宅地域であり、需要者が限定されることから地価は弱含みで推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	ＩＨ５０５国 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	加東市
地域	兵庫県加東市高岡字冨家道北天神池東２１９５番
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	8,715 円／平米 2万8,812 円／坪
推定価格 平米 坪	1万3,000 円／平米 4万2,978 円／坪
標準価格 平米 坪	1万5,029 円／平米 4万9,686 円／坪
査定価格 平米 坪	1万5,000 円／平米 4万9,590 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	ＩＨ５０５Ｙ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	加東市
地域	兵庫県加東市高岡字冨家道北天神池東２１９５番
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万2,608 円／平米 4万1,682 円／坪
推定価格 平米 坪	1万2,495 円／平米 4万1,308 円／坪
標準価格 平米 坪	1万2,881 円／平米 4万2,585 円／坪
査定価格 平米 坪	1万2,900 円／平米 4万2,647 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北
側道幅員1	2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	ＩＨ５０５国 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	西脇市
地域	兵庫県加東市高岡字冨家道北天神池東２１９５番
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万450 円／平米 3万4,548 円／坪
推定価格 平米 坪	1万408 円／平米 3万4,409 円／坪
標準価格 平米 坪	1万2,865 円／平米 4万2,532 円／坪
査定価格 平米 坪	1万2,900 円／平米 4万2,647 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	ＳＧ５０５Ｙ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	加西市
地域	兵庫県加東市高岡字冨家道北天神池東２１９５番
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万31 円／平米 3万3,162 円／坪
推定価格 平米 坪	9,961 円／平米 3万2,931 円／坪
標準価格 平米 坪	1万1,516 円／平米 3万8,072 円／坪
査定価格 平米 坪	1万1,500 円／平米 3万8,019 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	ＯＴ５０５国 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	加西市
地域	兵庫県加東市高岡字冨家道北天神池東２１９５番
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	9,171 円／平米 3万319 円／坪
推定価格 平米 坪	1万888 円／平米 3万5,996 円／坪
標準価格 平米 坪	1万1,461 円／平米 3万7,890 円／坪
査定価格 平米 坪	1万1,500 円／平米 3万8,019 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	8.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情