路線価 (2023) 兵庫県たつの市龍野町中霞城151 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	兵庫県 たつの市兵庫県たつの市龍野町中霞城１５１番
価格時点	2023 年
駅名	本竜野駅 から 1500m
路線価
1坪当たり	1坪 16万5,300 円
1平米当たり	1平米 5万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	2,350万 円 (380 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 20万4,641 円 1平米 6万1,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月04日
鑑定評価額 総額	2,350万 円 (380 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 20万4,311 円／坪 1平米 6万1,800 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は概ねたつの市内の住宅地域である。需要者の中心は所得水準がやや高い勤労者及び自営業者等である。周辺には伝統的な建造物が見られる閑静な住宅地域で、土地の供給は少なく地縁者を中心に潜在的な需要は一部に存するものの、利便施設等に近い川東の新興住宅地に比べ選好性が劣ることから地価は弱含みで推移している。地域における中心価格帯は、土地で２，０００～２，５００万円程度である。 (2) 同一需給圏は概ねたつの市及びその隣接市町の住宅地域。主な需要者は同一需給圏内の居住者が中心であり、圏域外からの転入は少ない。居住環境が優れていることもあり一定の需要があるが、規模が大きい画地が多く、需要者は限定される傾向がある。当該地域の需要の中心価格帯は、土地で２，０００～２，５００万円程度が中心価格帯となっている。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 最寄駅からやや遠い第１種低層住居専用地域に位置し、指定容積率も小さく経済合理性を有する収益物件の建築を想定できないため、収益還元法の適用は断念した。市場においては自用目的の取引が中心であり、需要者は価格水準を指標に取引の意思決定を行うことが一般的であることから、市場性を反映した比準価格の説得力は高い。従って、代表標準地との検討も踏まえ、比準価格を以って鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 指定容積率が小さく経済合理性を有する収益物件の建築を想定できないため、収益還元法の適用は断念した。市場においては自用目的の取引が中心であり、需要者は取引市場における価格水準を指標に取引の意思決定を行うことが一般的であることから、市場性を反映した比準価格の説得力は高い。従って、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	本竜野駅北西方
距離	1500 m
土地の状態
土地面積	114.9 坪 (380 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	大規模一般住宅が多い環境の良い住宅地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	たつの市兵庫県たつの市龍野町中霞城１５１番
標準地の範囲
東	40 m
西	110 m
南	30 m
北	60 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	15 m
奥行き	25 m
面積	380 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北　　　　　　　５．５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)都市景観形成地区にある城下町風情が残る大規模一般住宅が多い閑静な住宅地域であるが、利便施設からやや遠いうえ、画地規模も大きく総額が嵩むことから不動産需要はやや弱い。 (2)古くからの城下町の名残が残る閑静な住宅地域で、画地規模が大きく需要が限定される傾向があり、地価はやや弱含みで推移しているが、中心部の需要の回復傾向も勘案して下げ止まりに向かうものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 20万4,641 円 1平米 6万1,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 20万4,311 円 1平米 6万1,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 20万4,641円 1平米 6万1,900円
前年から次年への変動率 -0.8 ％
2022年	1坪 20万6,294円 1平米 6万2,400円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 20万4,311円 1平米 6万1,800円
前年から次年への変動率 -1 ％
2019年	1坪 20万6,294円 1平米 6万2,400円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)物価上昇による可処分所得の減少、住宅ローン金利や企業の借入金利の上昇が懸念されるが、利便性の良い地域を中心に地価は回復傾向にある。 (2)市中心部の新興住宅地域とその他の地域とで地価の二極化が進行している。また、赤とんぼ広場閉館後の各種動向に注視すべきである。
地域要因
(1)利便施設が集積する川東の新興住宅地や区画整理地に比べて選好性が劣り且つ画地規模がやや大きく総額が嵩むことから地価は弱含みで推移している。 (2)住環境に優れた古くからの既成住宅地域であり、特に大きな変動要因は見られない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	ＹＴ７０５Ｙ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	たつの市
地域	兵庫県たつの市龍野町中霞城１５１番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	5万9,503 円／平米 19万6,717 円／坪
推定価格 平米 坪	5万8,336 円／平米 19万2,859 円／坪
標準価格 平米 坪	6万1,994 円／平米 20万4,952 円／坪
査定価格 平米 坪	6万2,000 円／平米 20万4,972 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	2.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	ＹＴ７０５Ｙ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	たつの市
地域	兵庫県たつの市龍野町中霞城１５１番
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	5万9,992 円／平米 19万8,334 円／坪
推定価格 平米 坪	5万8,245 円／平米 19万2,558 円／坪
標準価格 平米 坪	6万1,311 円／平米 20万2,694 円／坪
査定価格 平米 坪	6万1,300 円／平米 20万2,658 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	ＴＣ７０５Ｙ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	たつの市
地域	兵庫県たつの市龍野町中霞城１５１番
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	6万6,542 円／平米 21万9,988 円／坪
推定価格 平米 坪	6万7,474 円／平米 22万3,069 円／坪
標準価格 平米 坪	6万137 円／平米 19万8,813 円／坪
査定価格 平米 坪	6万100 円／平米 19万8,691 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	ＹＴ７０５国 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	たつの市
地域	兵庫県たつの市龍野町中霞城１５１番
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	5万413 円／平米 16万6,665 円／坪
推定価格 平米 坪	4万8,910 円／平米 16万1,696 円／坪
標準価格 平米 坪	6万4,610 円／平米 21万3,601 円／坪
査定価格 平米 坪	6万4,600 円／平米 21万3,568 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情