路線価 (2023) 兵庫県たつの市龍野町堂本字天神611 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	兵庫県 たつの市兵庫県たつの市龍野町堂本字天神６１１番
価格時点	2023 年
駅名	本竜野駅 から 1100m
路線価
1坪当たり	1坪 16万5,300 円
1平米当たり	1平米 5万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月07日
鑑定評価額 総額	1,090万 円 (170 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 21万1,915 円 1平米 6万4,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月07日
鑑定評価額 総額	1,090万 円 (170 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 21万1,915 円／坪 1平米 6万4,100 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏はたつの市及びその周辺市町の住宅地域である。需要者は同一需給圏内の居住者が中心で、圏外からの転入者は少ない。本竜野駅や竜野駅の周辺地域において地元不動産業者による小規模住宅地開発が多く見受けられ、販売状況も概ね順調であるため、需給関係は安定的に推移している。土地は１，０００万円～１，５００万円程度、新築の戸建住宅は２，５００万円～３，０００万円程度が地域における取引の中心価格帯となっている。 (2) 同一需給圏は概ねたつの市内の住宅地域である。需要者は同一需給圏内に居住する一次取得者が大半である。周辺では小規模住宅地開発が盛んで、区画整理された地域や新しく街並みができたエリアでは需要も堅調である。一方、街路条件や利便性に劣る既成住宅地域の競争力はやや劣る。地域における中心価格帯は、土地は１，０００万円～１，５００万円程度、新築の戸建物件は２，５００～３，０００万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 最寄駅から徒歩圏内の利便性も高い戸建住宅地で周辺地域には共同住宅もあるが、後述するように敷地規模等から経済合理的な規模の賃貸建物想定が困難なため収益価格の試算を断念した。快適性を重視した自己居住目的の取引が支配的で賃貸住宅所有を目的とする売買はほとんどない。よって、比準価格を採用し、指定基準地との検討結果も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 戸建住宅が建ち並ぶ区画整理済の住宅地域であり、敷地規模が小さく十分な規模の共同住宅建築を想定することが困難なため収益還元法の適用は断念した。一方、取引にあたっては自己使用が支配的で取引価格を指標に価格水準を決定するのが一般的である。以上より、比準価格を採用し、指定基準地との検討及び広域的な市場分析を踏まえることによって鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	本竜野駅南方
距離	1100 m
土地の状態
土地面積	51.4 坪 (170 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	戸建住宅が建ち並ぶ区画整理済の住宅地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	たつの市兵庫県たつの市龍野町堂本字天神６１１番
標準地の範囲
東	30 m
西	30 m
南	20 m
北	60 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	11 m
奥行き	15 m
面積	165 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北　６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)換地処分から年月が経過し、戸建住宅地域として成熟しつつあるため、現状の住環境を維持するものと思料する。また、価格形成要因を考慮すると当該地域の地価は安定的に推移すると予測する。 (2)たつの市のほぼ中心部に位置し、区画整理により町並みが新しくできた地域である。沿道型店舗が周辺に多く立地する等の利便性から需要は堅調である。特段地域要因の変化はなく、今後も現状を維持するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 21万1,915 円 1平米 6万4,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 21万1,915 円 1平米 6万4,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 21万1,915円 1平米 6万4,100円
前年から次年への変動率 2.1 ％
2022年	1坪 20万7,617円 1平米 6万2,800円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 21万1,915円 1平米 6万4,100円
前年から次年への変動率 2.1 ％
2019年	1坪 20万7,617円 1平米 6万2,800円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)市内の人口は減少傾向で高齢化率も県平均を上回っている。直近の土地取引件数は横ばいで、新設住宅着工戸数は減少している。 (2)たつの市全般では人口減少等により地価は弱含みで推移しているが、利便性の高い地域の住宅地需要は堅調で、小規模宅地開発も活発である。
地域要因
(1)地域要因に特段の変動はない。校区内の児童数は増加傾向である。 (2)地域要因に特段変動はなく、利便性の良い中心市街地では新規分譲地の供給が活発で、需要も旺盛であることから、地価は底堅く推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	ＡＫ７０５国 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	たつの市
地域	兵庫県たつの市龍野町堂本字天神６１１番
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	7万1,159 円／平米 23万5,252 円／坪
推定価格 平米 坪	7万1,586 円／平米 23万6,663 円／坪
標準価格 平米 坪	6万3,802 円／平米 21万929 円／坪
査定価格 平米 坪	6万3,800 円／平米 21万923 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	ＡＫ７０５国 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	たつの市
地域	兵庫県たつの市龍野町堂本字天神６１１番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	5万8,101 円／平米 19万2,082 円／坪
推定価格 平米 坪	5万8,101 円／平米 19万2,082 円／坪
標準価格 平米 坪	6万3,085 円／平米 20万8,559 円／坪
査定価格 平米 坪	6万3,100 円／平米 20万8,609 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	ＹＳ７０５国 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	たつの市
地域	兵庫県たつの市龍野町堂本字天神６１１番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	7万368 円／平米 23万2,637 円／坪
推定価格 平米 坪	6万6,322 円／平米 21万9,261 円／坪
標準価格 平米 坪	6万5,022 円／平米 21万4,963 円／坪
査定価格 平米 坪	6万5,000 円／平米 21万4,890 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	ＡＫ７０５国 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	たつの市
地域	兵庫県たつの市龍野町堂本字天神６１１番
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	5万9,771 円／平米 19万7,603 円／坪
推定価格 平米 坪	6万2,261 円／平米 20万5,835 円／坪
標準価格 平米 坪	6万4,187 円／平米 21万2,202 円／坪
査定価格 平米 坪	6万4,200 円／平米 21万2,245 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	ＡＫ７０５国 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	たつの市
地域	兵庫県たつの市龍野町堂本字天神６１１番
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	7万5,611 円／平米 24万9,970 円／坪
推定価格 平米 坪	7万3,996 円／平米 24万4,631 円／坪
標準価格 平米 坪	6万5,310 円／平米 21万5,915 円／坪
査定価格 平米 坪	6万5,300 円／平米 21万5,882 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情