路線価 (2023) 兵庫県たつの市新宮町井野原字西畑265-7 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	兵庫県 たつの市兵庫県たつの市新宮町井野原字西畑２６５番７
価格時点	2023 年
駅名	播磨新宮駅 から 1100m
路線価
1坪当たり	1坪 9万2,568 円
1平米当たり	1平米 2万8,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月07日
鑑定評価額 総額	798万 円 (232 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 11万3,726 円 1平米 3万4,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月07日
鑑定評価額 総額	796万 円 (232 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 11万3,396 円／坪 1平米 3万4,300 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏はたつの市及びその周辺市町の住宅地域である。需要者は同一需給圏内の居住者を中心とし、圏外からの転入者は少ない。新宮地域は未利用地や農地が多いものの、周辺地域の住宅地需要は弱含みであり、市街地を有する校区内の児童数も減少傾向である。また、土地は５００万円～１，０００万円程度、新築の戸建住宅は２，０００万円～２，５００万円程度が地域における取引の中心価格帯となっている。 (2) 同一需給圏はたつの市及び周辺市町の住宅地域である。主な需要者は同一需給圏内の地縁のある居住者であり、圏外からの転入者は少ない。同一需給圏内においてはたつの市中心部の新興住宅地域等の需要は安定しているが、利便性や街並みが劣る等選好性が弱い郊外の既成住宅地域等の需要は弱く、選別化が進んでいる。当該地域の需要の中心価格帯は、土地で８００万円前後である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 土地区画整理済エリアに隣接するため、周辺には共同住宅等が見受けられるが、相続目的や節税対策のものが多く、土地価格に見合うだけの賃料水準が形成されていないため、収益価格は比準価格と比較してかなり低位に試算された。快適性を重視する自己居住目的の取引が支配的であり、賃貸物件所有目的の売買はほとんどないため、本件は比準価格を採用し、収益価格を参考とし、代表標準地との均衡も確認し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 収益還元法を適用したところ、賃料水準が低いことから収益価格は比準価格に比して低位に求められた。市場においては自用目的の取引が中心であり、需要者は市場で取引される価格水準を指標に意思決定を行うことが一般的であることから、市場性を反映した比準価格の説得力は高い。従って、本件では、比準価格を採用し、収益価格は参考に留めて、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	播磨新宮駅南方
距離	1100 m
土地の状態
土地面積	70.2 坪 (232 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	たつの市兵庫県たつの市新宮町井野原字西畑２６５番７
標準地の範囲
東	40 m
西	50 m
南	40 m
北	60 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	12 m
奥行き	20 m
面積	240 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北　５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)既成住宅地域であり、特段の変動要因はないため、当面は現状の居住性を維持するものと思料する。市中心部からは距離があり、価格形成要因を勘案すると、地価は下落傾向が継続するものと予測する。 (2)特に大きな変動要因は見受けられず、今後も現状類似の状況で推移するものと予測する。やや古い分譲地のため選好性はやや劣り、地価は弱含みで推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 11万3,726 円 1平米 3万4,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 11万3,396 円 1平米 3万4,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 11万3,726円 1平米 3万4,400円
前年から次年への変動率 -1.7 ％
2022年	1坪 11万5,710円 1平米 3万5,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 11万3,396円 1平米 3万4,300円
前年から次年への変動率 -2 ％
2019年	1坪 11万5,710円 1平米 3万5,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)市内の人口は減少傾向で高齢化率も県平均を上回っている。直近の土地取引件数は横ばいで、新設住宅着工戸数は減少している。 (2)市中心部と郊外とで地価動向の二極化が進んでおり、中心部では宅地開発が活発であるが、郊外の既成住宅地域の地価は弱含みである。
地域要因
(1)地域要因に特段の変動要因はない。 (2)特に大きな変動要因は見られない。たつの市中心部等に比して選好性は低下しており、需要は弱含みである。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	ＴＣ７０５Ｙ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	たつの市
地域	兵庫県たつの市新宮町井野原字西畑２６５番７
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万2,186 円／平米 10万6,407 円／坪
推定価格 平米 坪	3万5,226 円／平米 11万6,457 円／坪
標準価格 平米 坪	3万5,945 円／平米 11万8,834 円／坪
査定価格 平米 坪	3万6,300 円／平米 12万8 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	ＫＳ７０５国 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	たつの市
地域	兵庫県たつの市新宮町井野原字西畑２６５番７
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	2万6,152 円／平米 8万6,459 円／坪
推定価格 平米 坪	2万5,608 円／平米 8万4,660 円／坪
標準価格 平米 坪	3万3,695 円／平米 11万1,396 円／坪
査定価格 平米 坪	3万4,000 円／平米 11万2,404 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	ＹＴ７０５Ｙ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	たつの市
地域	兵庫県たつの市新宮町井野原字西畑２６５番７
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万6,200 円／平米 8万6,617 円／坪
推定価格 平米 坪	2万6,200 円／平米 8万6,617 円／坪
標準価格 平米 坪	3万2,750 円／平米 10万8,272 円／坪
査定価格 平米 坪	3万3,100 円／平米 10万9,429 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	ＴＣ７０５国 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	たつの市
地域	兵庫県たつの市新宮町井野原字西畑２６５番７
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	4万7,638 円／平米 15万7,491 円／坪
推定価格 平米 坪	4万6,250 円／平米 15万2,903 円／坪
標準価格 平米 坪	3万3,588 円／平米 11万1,042 円／坪
査定価格 平米 坪	3万3,900 円／平米 11万2,073 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	ＹＴ７０５国 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	たつの市
地域	兵庫県たつの市新宮町井野原字西畑２６５番７
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	5万413 円／平米 16万6,665 円／坪
推定価格 平米 坪	4万8,910 円／平米 16万1,696 円／坪
標準価格 平米 坪	3万4,492 円／平米 11万4,031 円／坪
査定価格 平米 坪	3万4,800 円／平米 11万5,049 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情