路線価 (2023) 兵庫県たつの市新宮町新宮字立町759-3 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	兵庫県 たつの市兵庫県たつの市新宮町新宮字立町７５９番３
価格時点	2023 年
駅名	播磨新宮駅 から 690m
路線価
1坪当たり	1坪 10万2,486 円
1平米当たり	1平米 3万1,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月04日
鑑定評価額 総額	1,060万 円 (273 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 12万8,934 円 1平米 3万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	1,070万 円 (273 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 12万9,595 円／坪 1平米 3万9,200 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏はたつの市を中心とし、その周辺市町も含む住宅地域である。需要者は同一需給圏内の一次取得者が中心。当地域は中規模の一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域で、駅から徒歩圏ではあるが、中心市街地や周辺の新興住宅地域と比べると生活利便性が劣ることもありやや供給過剰気味である。地域における中心価格帯は、土地で１，０００万円程度、新築戸建住宅で２，５００万円程度。 (2) 同一需給圏はたつの市を中心にその周辺市町も含む住宅地域である。需要者は同一需給圏内の一次取得者が大半で、中高年層の住み替え等も見られる。当地域は中規模の一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域で、駅から徒歩圏ではあるが、利便性が良好な中心市街地や周辺の新興住宅地域と比べて選好性が劣る。中心価格帯は、土地で１，０００万円程度、新築戸建住宅では２，５００万円前後のものが多い。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 駅周辺にはアパートも散見されるが、多くは専ら土地所有者が遊休地活用等のためにアパート等を建設するケースであり、周辺で形成されている賃料水準は土地取得費の回収を必要としない水準にあるため、収益価格は低位に試算された。一方、市場参加者が重視する取引事例を基礎とした比準価格は、市場性が反映されており説得力が高い。従って、比準価格を採用し、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 同一需給圏内の住宅用地は自用目的を前提として取引されることが殆どであり、不動産収益を前提とした賃貸市場はやや弱く、収益価格は比準価格と比べて低位に求められた。市場参加者が重視する代替不動産に係る取引事例を基礎とした比準価格は、市場性が反映されており説得力が認められる。以上より、比準価格を重視し収益価格を参考にとどめ、代表標準地との検討も踏まえ、単価と総額との関係をも考慮して鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	播磨新宮駅南東方
距離	690 m
土地の状態
土地面積	82.6 坪 (273 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が多い既成住宅地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	6.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	たつの市兵庫県たつの市新宮町新宮字立町７５９番３
標準地の範囲
東	30 m
西	40 m
南	100 m
北	20 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	13.5 m
奥行き	20 m
面積	270 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北６．３ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)中小規模の一般住宅の多い既成住宅地域として成熟しており、地域要因に大きな変動はないが、中心市街地や周辺の新興住宅地域と比べると選好性が劣っており、地価はやや下落基調で推移すると予測する。 (2)既成の住宅地域として成熟しているが、中心市街地や周辺の新興住宅地域と比べて選好性が劣る。地域要因に大きな変動はなく、地価は継続的な下落基調であるが中心部の需要の高まりを受け下落幅が縮小傾向にある。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 12万8,934 円 1平米 3万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 12万9,595 円 1平米 3万9,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 12万8,934円 1平米 3万9,000円
前年から次年への変動率 -1 ％
2022年	1坪 13万256円 1平米 3万9,400円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 12万9,595円 1平米 3万9,200円
前年から次年への変動率 -0.5 ％
2019年	1坪 13万256円 1平米 3万9,400円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)市中心部の新興住宅地域とその他の地域とで地価の二極化が進行している。また、赤とんぼ広場閉館後の各種動向に注視すべきである。 (2)たつの市の人口は減少傾向で高齢化も進行しており、本竜野駅周辺の利便性の高い地域に集約される傾向にある。
地域要因
(1)駅から徒歩圏内の既成の住宅地域であり、地域要因に特段の変動はない。 (2)既成の住宅地域であり、地域要因に特段の変動はない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	ＫＴ７０５Ｙ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	たつの市
地域	兵庫県たつの市新宮町新宮字立町７５９番３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	4万3,238 円／平米 14万2,945 円／坪
推定価格 平米 坪	4万2,814 円／平米 14万1,543 円／坪
標準価格 平米 坪	3万8,364 円／平米 12万6,831 円／坪
査定価格 平米 坪	3万8,700 円／平米 12万7,942 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	三方路
側道方位1	北
側道幅員1	4.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	ＩＫ７０５国 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	たつの市
地域	兵庫県たつの市新宮町新宮字立町７５９番３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	2万7,330 円／平米 9万353 円／坪
推定価格 平米 坪	2万6,870 円／平米 8万8,832 円／坪
標準価格 平米 坪	3万9,807 円／平米 13万1,602 円／坪
査定価格 平米 坪	4万200 円／平米 13万2,901 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	ＴＣ７０５Ｙ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	たつの市
地域	兵庫県たつの市新宮町新宮字立町７５９番３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万2,186 円／平米 10万6,407 円／坪
推定価格 平米 坪	3万5,226 円／平米 11万6,457 円／坪
標準価格 平米 坪	3万8,583 円／平米 12万7,555 円／坪
査定価格 平米 坪	3万9,000 円／平米 12万8,934 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	ＹＴ７０５Ｙ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	たつの市
地域	兵庫県たつの市新宮町新宮字立町７５９番３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万6,200 円／平米 8万6,617 円／坪
推定価格 平米 坪	2万6,200 円／平米 8万6,617 円／坪
標準価格 平米 坪	3万7,916 円／平米 12万5,350 円／坪
査定価格 平米 坪	3万8,300 円／平米 12万6,620 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	ＴＣ７０５Ｙ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	宍粟市
地域	兵庫県たつの市新宮町新宮字立町７５９番３
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	3万5,986 円／平米 11万8,970 円／坪
推定価格 平米 坪	3万6,172 円／平米 11万9,585 円／坪
標準価格 平米 坪	3万8,076 円／平米 12万5,879 円／坪
査定価格 平米 坪	3万8,500 円／平米 12万7,281 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情