路線価 (2023) 兵庫県川辺郡猪名川町上野字北畑24-2 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	兵庫県 川辺郡猪名川町兵庫県川辺郡猪名川町上野字北畑２４番２
価格時点	2023 年
駅名	日生中央駅 から 2300m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月19日
鑑定評価額 総額	876万 円 (206 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 14万505 円 1平米 4万2,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月04日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	876万 円 (206 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 14万505 円／坪 1平米 4万2,500 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、猪名川町南部を中心に、隣接する川西市北部の住宅地の範囲と認められる。需要者の属性は、猪名川町に地縁性をもつ地元住民であり、外部からの参入はほとんどない。取引件数の少ない地域であるため、中心価格帯等の把握は困難である。町中心部に位置し町役場等にも近いため、地縁者等による需要も認められるが、最寄駅まで遠く利便性にかけるため、地価は下落傾向にある。 (2) 同一需給圏は猪名川町及び川西市等隣接市町内の住宅地域である。需要者の中心は、猪名川町内に居住する地縁者が中心である。猪名川町役場に近いが、取引はほとんど見られず、需要はさらに減少傾向にある。取引自体が少ないため、需要の中心価格帯の把握は困難であるが、新築戸建住宅で２０００万円～２５００万円程度である。地価は新名神が開通しているが特に影響はなく、都心回帰の影響等、利便性重視の点から下落傾向にある。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 旧集落の中心地であるが賃貸需要は弱く、収益性を目的とした取引は未成熟であるため収益価格は試算しなかった。取引は自用目的が中心で、市場参加者は周辺及び過去の取引価格を指標に価格決定することが一般的である。よって、市場動向を反映した比準価格を標準として、鑑定評価額を上記の通り決定した。なお、代表標準地を規準とした価格との均衡もとれていると判断した。 (2) 比準価格は同一需給圏の類似地域に位置する規範性の高い事例により求められており、市場の実態を反映した実証的かつ説得力のある価格である。一方、対象地域は自用の戸建住宅、店舗兼住宅を取引の中心とする地域であり、賃貸市場の未成熟な地域である。駅距離も有し、合理的な賃貸住宅経営は困難であり、本件では収益還元法の適用を断念した。従って、比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	日生中央駅南西方
距離	2300 m
土地の状態
土地面積	62.3 坪 (206 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	低層の住宅、店舗兼住宅等が混在する住宅地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	土砂災害警戒区域
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	川辺郡猪名川町兵庫県川辺郡猪名川町上野字北畑２４番２
標準地の範囲
東	30 m
西	30 m
南	30 m
北	90 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	14 m
奥行き	14 m
面積	200 m2
形状	ほぼ正方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北１２ｍ町道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	土砂災害警戒区域
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)近隣地域は町役場前の古くからの混在住宅地域であり、地域要因に特段の変化はなく当面は現状のまま推移するものと予測する。利便性の良い都心への回帰の影響で既存集落地域の需要は弱く、地価は下落を続けている。 (2)低層住宅、店舗兼住宅等が見られる幹線道路沿いの地域である。地域要因に変動はなく、当面は現況のまま推移すると予測する。交通量の少ない郊外の幹線道路沿いにあり、地価は下落傾向で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 14万505 円 1平米 4万2,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 14万505 円 1平米 4万2,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 14万505円 1平米 4万2,500円
前年から次年への変動率 -2.3 ％
2022年	1坪 14万3,811円 1平米 4万3,500円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 14万505円 1平米 4万2,500円
前年から次年への変動率 -2.3 ％
2019年	1坪 14万3,811円 1平米 4万3,500円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)猪名川町内にあっては、環境に恵まれたニュータウンの需要は徐々に回復しているが、それ以外の既存住宅地に対する需要は低迷している。 (2)猪名川町の人口は減少傾向。生活利便性の良好な地域で一定の需要が認められるが、利便性に劣る地域の需要は概ね弱含みであ。
地域要因
(1)既成集落の混在住宅地域であり、地域要因に変動は認められない。 (2)猪名川町役場前の幹線道路沿いに低層の住宅、店舗兼住宅等が点在する地域である。取引はほとんど見られず、需要は弱含み。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	１０１０５国 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	川辺郡猪名川町
地域	兵庫県川辺郡猪名川町上野字北畑２４番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	5万5,064 円／平米 18万2,042 円／坪
推定価格 平米 坪	5万3,460 円／平米 17万6,739 円／坪
標準価格 平米 坪	4万1,410 円／平米 13万6,901 円／坪
査定価格 平米 坪	4万1,800 円／平米 13万8,191 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	１０１０５国 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	川辺郡猪名川町
地域	兵庫県川辺郡猪名川町上野字北畑２４番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	4万8,336 円／平米 15万9,799 円／坪
推定価格 平米 坪	4万5,132 円／平米 14万9,206 円／坪
標準価格 平米 坪	4万2,457 円／平米 14万363 円／坪
査定価格 平米 坪	4万2,900 円／平米 14万1,827 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	１０１０５国 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	川辺郡猪名川町
地域	兵庫県川辺郡猪名川町上野字北畑２４番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	4万4,387 円／平米 14万6,743 円／坪
推定価格 平米 坪	4万3,517 円／平米 14万3,867 円／坪
標準価格 平米 坪	4万2,790 円／平米 14万1,464 円／坪
査定価格 平米 坪	4万3,200 円／平米 14万2,819 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	１０１０５国 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	川辺郡猪名川町
地域	兵庫県川辺郡猪名川町上野字北畑２４番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	5万3,813 円／平米 17万7,906 円／坪
推定価格 平米 坪	5万3,813 円／平米 17万7,906 円／坪
標準価格 平米 坪	4万1,683 円／平米 13万7,804 円／坪
査定価格 平米 坪	4万2,100 円／平米 13万9,183 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情