路線価 (2023) 兵庫県多可郡多可町中区中村町字軍勢155-1外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	兵庫県 多可郡多可町兵庫県多可郡多可町中区中村町字軍勢１５５番１外
価格時点	2023 年
駅名	西脇市駅 から 11000m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2023年01月04日
鑑定評価額 総額	1,230万 円 (573 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 7万748 円 1平米 2万1,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2023年01月05日
鑑定評価額 総額	1,220万 円 (573 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 7万418 円／坪 1平米 2万1,300 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、概ね多可町及び周辺市町内の商業地域である。需要者は、多可町周辺に地縁性を有する法人や個人事業者が中心で、圏域外からの参入はほとんどない。町中心部の国道沿いに所在するが、背後地域の少子高齢化が深刻で新規の店舗や事業所が進出する誘因に乏しく、事業用地に対する需要は減少している。取引自体が少ないうえ、画地規模や街路条件等により様々であり、需要の中心となる価格帯を見出すことは困難である。 (2) 同一需給圏は多可町及び周辺市町の商業地域あるいは住商混在地域。需要者の中心は同一需給圏内に地縁性を有する事業者・法人等が主体となっている。近隣地域は町中心部の国道沿いの地域に存し、スーパーや近隣店舗等が見られるものの農地も介在し繁華性は乏しく、需要はやや弱含みにある。なお、同一需給圏内における不動産の取引件数は少なく、かつ規模・業種・立地条件等によって価格水準がまちまちで、需要の中心となる価格帯は見出しにくい状況にある。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 町中心部の商業地域であるが、収益価格は土地価格に見合った賃料水準を形成していないため低位にしか求められない。最近は地価下落や賃借需要の先細り等を警戒して収益物件の運用を目的に不動産を取得する動きが減少する一方で、ごく稀に自用目的での取引が見られる程度である。したがって、代表標準地との検討を踏まえ、主に自用目的で成約したと認められる取引事例による比準価格を標準とし、収益価格を参考にとどめ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は、近時の同一需給圏内の市場実態を良く反映しており信頼度が高い。収益価格は、最有効使用に基づく想定収益から求めており理論的であるが、賃貸借契約の個別性により、価格形成の指標となり得る賃貸事例の収集がやや困難で、比準価格に比べると実証性・客観性に劣る。本件では比準価格と開差が生じた収益価格は参考程度にとどめることとし、規範性の高い比準価格を標準とし、代表標準地価格との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通りと決定した。
交通
交通施設	西脇市駅北西方
距離	11000 m
土地の状態
土地面積	173.3 坪 (573 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.5 m
奥行	1 m
現況	診療所
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	1F
地下階数	B0
周辺の利用状況	店舗、店舗兼住宅等が見られる路線商業地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	多可郡多可町兵庫県多可郡多可町中区中村町字軍勢１５５番１外
標準地の範囲
東	25 m
西	105 m
南	30 m
北	90 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗地
画地の形状等
間口	30 m
奥行き	20 m
面積	600 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない。
街路	１１ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)背後地域の少子高齢化等を背景に店舗の進出はほとんど期待できないため、町中心部の幹線道路沿いの路線商業地域として現状を維持するものと見込まれ、地価は当面、弱含みで推移するものと予測する。 (2)町中心部の国道沿いの路線商業地域であるが、価格時点現在は店舗の出店や閉店等の動きは認められず、当面は現状を維持したまま推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 7万748 円 1平米 2万1,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 7万418 円 1平米 2万1,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 7万748円 1平米 2万1,400円
前年から次年への変動率 -0.5 ％
2022年	1坪 7万1,079円 1平米 2万1,500円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 7万418円 1平米 2万1,300円
前年から次年への変動率 -0.9 ％
2019年	1坪 7万1,079円 1平米 2万1,500円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)町内人口が減少する中、隣接市の大型店や専門店等への顧客流出が顕著で、町内の旧来の商店街では後継者難も深刻で、商業地に対する需要は低迷。 (2)地場産業の衰退もあって人口流出が著しく、少子高齢化が加速している。地価は変動率が縮小気味ではあるものの依然下落傾向が続行。
地域要因
(1)町中心部の商業地域として稀少性はあるが、既存の特定の店舗や隣接市の大型店等への顧客集中が鮮明で、商業地に対する新規需要は期待できない。 (2)町中心部の路線商業地域で、現時点では特段の地域要因の変動は見当たらないが、地場産業の衰退や少子高齢化等の影響から地価は弱含みで推移。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	ＡＨ５０５国 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	多可郡多可町
地域	兵庫県多可郡多可町中区中村町字軍勢１５５番１外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万9,464 円／平米 6万4,348 円／坪
推定価格 平米 坪	2万6 円／平米 6万6,140 円／坪
標準価格 平米 坪	2万1,489 円／平米 7万1,043 円／坪
査定価格 平米 坪	2万1,500 円／平米 7万1,079 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	10.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	ＡＨ５０５国 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	多可郡多可町
地域	兵庫県多可郡多可町中区中村町字軍勢１５５番１外
区域区分	都市計画区域外
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	6,467 円／平米 2万1,380 円／坪
推定価格 平米 坪	1万5,819 円／平米 5万2,298 円／坪
標準価格 平米 坪	2万1,759 円／平米 7万1,935 円／坪
査定価格 平米 坪	2万1,800 円／平米 7万2,071 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	未記録
基準容積率	未記録
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	13 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	3.7 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	ＫＴ５０５Ｙ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	丹波市
地域	兵庫県多可郡多可町中区中村町字軍勢１５５番１外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万6,837 円／平米 8万8,723 円／坪
推定価格 平米 坪	2万9,729 円／平米 9万8,284 円／坪
標準価格 平米 坪	2万1,190 円／平米 7万54 円／坪
査定価格 平米 坪	2万1,200 円／平米 7万87 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	ＡＨ５０５国 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	丹波市
地域	兵庫県多可郡多可町中区中村町字軍勢１５５番１外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万1,741 円／平米 3万8,816 円／坪
推定価格 平米 坪	1万4,129 円／平米 4万6,710 円／坪
標準価格 平米 坪	2万477 円／平米 6万7,697 円／坪
査定価格 平米 坪	2万500 円／平米 6万7,773 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	14 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	6.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	ＩＨ５０５国 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	西脇市
地域	兵庫県多可郡多可町中区中村町字軍勢１５５番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万1,643 円／平米 10万4,612 円／坪
推定価格 平米 坪	3万4,103 円／平米 11万2,745 円／坪
標準価格 平米 坪	2万1,722 円／平米 7万1,813 円／坪
査定価格 平米 坪	2万1,700 円／平米 7万1,740 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	西
側道幅員1	12 m
側道方位2	東
側道幅員2	2.8 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情