路線価 (2023) 兵庫県加古郡稲美町国岡字平見896-8 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	兵庫県 加古郡稲美町兵庫県加古郡稲美町国岡字平見８９６番８
価格時点	2023 年
駅名	土山駅 から 4900m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2023年01月05日
鑑定評価額 総額	867万 円 (160 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 17万9,185 円 1平米 5万4,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2023年01月06日
鑑定評価額 総額	867万 円 (160 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 17万9,185 円／坪 1平米 5万4,200 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏の範囲は概ね稲美町および隣接市町の住宅地域である。需要者は町内に居住する一次取得者層が大半を占める。北方は市街化調整区域が指定され農地が広がり、近年施行済みの土地区画整理地区などの新興住宅団地での供給圧力もあり、需要はやや弱含みである。需要は、土地で８００～１，０００万円程度、新築戸建住宅で２，５００万円程度が、中心価格帯である。 (2) 同一需給圏は稲美町及び隣接市町の住宅地域である。需要者の中心は町内居住者である。隣接市町からの流入も見られるものの、圏外からの転入者は少ない。中規模一般住宅が建ち並ぶ町中心部に近い住宅地であるが、土地区画整理地区や新規分譲の住宅地に需要が集まる傾向にあり地価はやや弱含みである。１６０㎡程度の土地で８００～１，０００万円程度、新築戸建住宅で２，５００万円程度が中心価格帯である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 戸建住宅用に開発された住宅団地に所在し経済合理的な戸建住宅の賃貸経営が困難であるため、収益還元法の適用は断念した。不動産市場においては自己使用目的の取引が支配的である。従って、居住の快適性及び利便性を重視する住宅地域であるため、市場の実態を反映する比準価格をもって、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 標準地の存する地域は快適性等を重視した自用目的の取引を主として取引相場が形成されており、同一需給圏の類似地域等において多数の信頼性のある取引事例を収集できた。標準地は戸建住宅用に開発された住宅団地に所在し、経済合理的に戸建住宅の賃貸事業が成り立つ地域ではないため収益還元法の適用を断念した。従って比準価格を採用し、代表標準地を勘案のうえ上記のとおり鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	土山駅北東方
距離	4900 m
土地の状態
土地面積	48.4 坪 (160 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	軽量鉄骨:LS その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	加古郡稲美町兵庫県加古郡稲美町国岡字平見８９６番８
標準地の範囲
東	20 m
西	15 m
南	100 m
北	40 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	15 m
面積	150 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北６ｍ町道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)中規模戸建住宅地域で特に変動要因は認められず、当面は現状を維持すると予測する。区画整理地区に近く利便性が高いが他の住宅団地との競合もあり、地価はやや下落傾向で推移していくものと予測する。 (2)中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり地域要因に大きな変動はなく、今後も現状を維持しつつ推移すると予測する。地価水準は、若干弱含み傾向で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 17万9,185 円 1平米 5万4,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 17万9,185 円 1平米 5万4,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 17万9,185円 1平米 5万4,200円
前年から次年への変動率 -0.2 ％
2022年	1坪 17万9,516円 1平米 5万4,300円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 17万9,185円 1平米 5万4,200円
前年から次年への変動率 -0.2 ％
2019年	1坪 17万9,516円 1平米 5万4,300円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)稲美町の人口は減少傾向で、高齢化率は高い。選別化が顕著で、土地区画整理地区等を中心に利便性等の高い地域は需要は安定している。 (2)稲美町の総人口は減少傾向である。区画整理地区等の需要は底堅いが、郊外は利便性の劣る地域が多く地価は下落傾向である。
地域要因
(1)地域要因に格別な変動は認められず、市街化区域の北端に位置し、宅地需要はやや弱含みである。 (2)土地区画整理地区や新規分譲地の供給圧力により地価はやや弱含みで推移している。地域要因に特段の変動は認められない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	ＫＹ５０５Ｙ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	加古郡稲美町
地域	兵庫県加古郡稲美町国岡字平見８９６番８
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	6万1,371 円／平米 20万2,893 円／坪
推定価格 平米 坪	5万9,583 円／平米 19万6,981 円／坪
標準価格 平米 坪	5万2,728 円／平米 17万4,319 円／坪
査定価格 平米 坪	5万3,300 円／平米 17万6,210 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南東
側道幅員1	2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	ＫＹ５０５国 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	加古郡稲美町
地域	兵庫県加古郡稲美町国岡字平見８９６番８
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	5万497 円／平米 16万6,943 円／坪
推定価格 平米 坪	5万447 円／平米 16万6,778 円／坪
標準価格 平米 坪	5万2,549 円／平米 17万3,727 円／坪
査定価格 平米 坪	5万3,100 円／平米 17万5,549 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	ＭＭ５０５国 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	加古郡稲美町
地域	兵庫県加古郡稲美町国岡字平見８９６番８
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	5万1,614 円／平米 17万636 円／坪
推定価格 平米 坪	5万2,667 円／平米 17万4,117 円／坪
標準価格 平米 坪	5万4,296 円／平米 17万9,503 円／坪
査定価格 平米 坪	5万4,800 円／平米 18万1,169 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	ＭＭ５０５国 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	加古郡稲美町
地域	兵庫県加古郡稲美町国岡字平見８９６番８
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	4万8,085 円／平米 15万8,969 円／坪
推定価格 平米 坪	4万8,085 円／平米 15万8,969 円／坪
標準価格 平米 坪	5万4,518 円／平米 18万237 円／坪
査定価格 平米 坪	5万5,100 円／平米 18万2,161 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	2.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	3.2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	ＫＹ５０５Ｙ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	加古郡稲美町
地域	兵庫県加古郡稲美町国岡字平見８９６番８
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	6万8,041 円／平米 22万4,944 円／坪
推定価格 平米 坪	6万6,059 円／平米 21万8,391 円／坪
標準価格 平米 坪	5万3,970 円／平米 17万8,425 円／坪
査定価格 平米 坪	5万4,500 円／平米 18万177 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情