路線価 (2023) 兵庫県加古郡播磨町野添城3-25-3 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	兵庫県 加古郡播磨町兵庫県加古郡播磨町野添城３丁目２５番３
価格時点	2023 年
駅名	土山駅 から 1500m
路線価
1坪当たり	1坪 21万8,196 円
1平米当たり	1平米 6万6,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2023年01月04日
鑑定評価額 総額	1,370万 円 (163 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 27万7,704 円 1平米 8万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2023年01月06日
鑑定評価額 総額	1,370万 円 (163 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 27万7,704 円／坪 1平米 8万4,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、ＪＲ山陽本線及び山陽電鉄本線沿線で、概ね播磨町及びその隣接市の圏域に存する住宅地域。需要者は播磨町及びその隣接市の居住者が多くを占める。駅からはやや離れているが整然とした既成住宅地域で沿道型大型小売店舗へも比較的近く利便性があり、需要はやや強いと思料する。土地は１，３００万円から１，４００万円程度、新築戸建は２，５００万円から３，０００万円程度の物件が需要の中心となっている。 (2) 同一需給圏は播磨町及び周辺市町の住宅地域であり、需要者の中心は播磨町及び隣接市町の居住者である。ＪＲ山陽本線沿線の住宅地域であり、駅からやや距離はあるものの周辺の国道沿いには大規模店舗も見られるなど利便性に優れるため地価は上昇傾向で推移している。土地で１，３００～１，５００万円程度、新築の戸建分譲で２，５００～３，５００万円程度が需要の中心である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 当該地域は、収益性よりも居住の快適性、利便性が重視される住宅地域であり、自用目的の取引が中心である。画地規模等から賃貸経営上合理的な共同住宅の想定が困難で、また戸建住宅の賃貸事業が成り立つ地域でもないことから、本件鑑定評価においては、収益価格は試算せず、現実の市場性を反映する事例より求めた実証的な比準価格をもって、鑑定評価額を上記の通り決定した。なお、この価額は、代表標準地から検討した価格とも均衡を得ており妥当である。 (2) 標準地の存する地域は快適性等を重視した自用目的の取引を主として取引相場が形成されており、同一需給圏の類似地域等において多数の信頼性のある取引事例を収集できた。画地規模が小さいことなどから市場性のある共同住宅の想定は困難であり、また戸建住宅の賃貸市場は未成熟であることから収益還元法の適用を断念した。従って比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	土山駅北西方
距離	1500 m
土地の状態
土地面積	49.3 坪 (163 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅等の建ち並ぶ区画整然とした住宅地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	加古郡播磨町兵庫県加古郡播磨町野添城３丁目２５番３
標準地の範囲
東	150 m
西	90 m
南	140 m
北	170 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	12.5 m
奥行き	13 m
面積	165 m2
形状	ほぼ正方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北９ｍ町道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当該地域は、一般住宅等の建ち並ぶ区画整然とした住宅地域で、今後も現状のまま推移するものと思われる。地価は、上昇傾向にあると予測する。 (2)一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、周辺の農地や駐車場は順次宅地化が進むと思われる。大型商業施設に近いなど利便性に優れるため地価は上昇傾向で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 27万7,704 円 1平米 8万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 27万7,704 円 1平米 8万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 27万7,704円 1平米 8万4,000円
前年から次年への変動率 1.2 ％
2022年	1坪 27万4,398円 1平米 8万3,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 27万7,704円 1平米 8万4,000円
前年から次年への変動率 1.2 ％
2019年	1坪 27万4,398円 1平米 8万3,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)景気は、緩やかに持ち直しており、雇用、所得環境にも改善がみられるが、このところの物価上昇、資源高の不動産市況等への影響には注意を要する。 (2)播磨町は比較的住環境が良好な住宅地が多いことから、ＪＲ沿線だけでなく山陽電鉄本線沿線の住宅地においても新規分譲が見られる。
地域要因
(1)整然とした既成住宅地域で、当該地域の宅地に対する需要はやや強い。 (2)区画整然としたＪＲ沿線の住宅地域で、商業施設にも比較的近いことから地価は上昇傾向で推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	ＫＴ５０５国 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	加古郡播磨町
地域	兵庫県加古郡播磨町野添城３丁目２５番３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	6万4,229 円／平米 21万2,341 円／坪
推定価格 平米 坪	8万9,974 円／平米 29万7,454 円／坪
標準価格 平米 坪	8万2,394 円／平米 27万2,395 円／坪
査定価格 平米 坪	8万3,200 円／平米 27万5,059 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	袋地等
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	ＳＳ５０５国 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	加古郡播磨町
地域	兵庫県加古郡播磨町野添城３丁目２５番３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	7万431 円／平米 23万2,845 円／坪
推定価格 平米 坪	9万8,467 円／平米 32万5,532 円／坪
標準価格 平米 坪	8万3,517 円／平米 27万6,107 円／坪
査定価格 平米 坪	8万4,400 円／平米 27万9,026 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	9 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	ＳＳ５０５国 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	加古郡播磨町
地域	兵庫県加古郡播磨町野添城３丁目２５番３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	5万980 円／平米 16万8,540 円／坪
推定価格 平米 坪	5万6,084 円／平米 18万5,414 円／坪
標準価格 平米 坪	8万3,334 円／平米 27万5,502 円／坪
査定価格 平米 坪	8万4,200 円／平米 27万8,365 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	ＭＭ５０５国 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	加古川市
地域	兵庫県加古郡播磨町野添城３丁目２５番３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	7万1,075 円／平米 23万4,974 円／坪
推定価格 平米 坪	6万9,005 円／平米 22万8,131 円／坪
標準価格 平米 坪	8万3,541 円／平米 27万6,187 円／坪
査定価格 平米 坪	8万4,400 円／平米 27万9,026 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	6.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情