路線価 (2023) 兵庫県神崎郡福崎町南田原字東田2208-3外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	兵庫県 神崎郡福崎町兵庫県神崎郡福崎町南田原字東田２２０８番３外
価格時点	2023 年
駅名	福崎駅 から 2500m
路線価
1坪当たり	1坪 19万5,054 円
1平米当たり	1平米 5万9,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	6,970万 円 (950 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 24万2,660 円 1平米 7万3,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2023年01月06日
鑑定評価額 総額	6,970万 円 (950 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 24万2,660 円／坪 1平米 7万3,400 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は同町内、隣接市町内の広域的な路線商業地の範囲であり、需要者は同一需給圏内に地縁性を有する個人や法人のほか、チェーン展開する広域的な事業者が想定される。路線商業地は駐車場台数、交通量、視認性等による需要の強弱が顕著で、移り変わりも激しい。取引の中心となる価格帯は規模等によりバラつきがあり明確には見出し難い。近隣地域は町内をはじめ、広域的な集客が見込まれ、需要も安定的である。 (2) 同一需給圏を福崎町及びその周辺市町内の路線商業地域等と判定した。主な需要者としては同一需給圏内に地縁性を有する個人、法人等の事業者が想定されるとともに、近隣地域は比較的繁華性の高い路線商業地に存することから、全国展開するチェーン店等の出店も見込まれる。価格時点現在では需給は概ね安定的に推移している。取引の中心となる価格帯は、業種・業態により必要とされる規模等にバラつきがあり、一様には見出すことは難しい状況にある。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格査定においては、同町内の類似地域等より規範性を有する事例を収集し得た。収益価格査定においては類似性の高い賃貸事例の収集が困難であるなど、相対的信頼性が低い。需要者の意思決定は周辺取引相場が基礎と判断されることから、かかる需要者行動を反映した比準価格を標準とし、収益価格を参酌するとともに、代表標準地との検討結果も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は直近の代替可能な取引事例を採用し、市場実態を反映した実証的な価格であることからその規範性は高い。一方収益価格は、標準地の最有効使用に基づく想定純収益から求めたもので理論的ではあるが、適切な賃貸事例の収集がやや困難であった為、その規範性がやや劣ることは否定できない。従って本件では、規範性が高い比準価格を重視し、検証手段となり得る収益価格を参酌して、代表標準地価格からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	福崎駅南東方
距離	2500 m
土地の状態
土地面積	287.4 坪 (950 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	2 m
奥行	1 m
現況	店舗
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	1F
地下階数	B0
周辺の利用状況	店舗、営業所等が多い町道沿いの路線商業地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	神崎郡福崎町兵庫県神崎郡福崎町南田原字東田２２０８番３外
標準地の範囲
東	40 m
西	50 m
南	80 m
北	140 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗地
画地の形状等
間口	44 m
奥行き	23 m
面積	1000 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１１ｍ町道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)沿道型店舗の建ち並ぶ町内では最も繁華性の高い商業地域のひとつであり、需要は底堅く、当面はその現状を維持するものと予測する。 (2)福崎ＩＣに近接し、路線型の店舗等が連たんする比較的繁華性の高い幹線道路沿いの路線商業地域であるが、特段の地域要因の変動は見受けられず、ここ当分の間はほぼ現状を維持して推移するものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 24万3,652 円 1平米 7万3,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 24万2,991 円 1平米 7万3,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 24万3,652円 1平米 7万3,700円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 24万2,660円 1平米 7万3,400円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 24万2,991円 1平米 7万3,500円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 24万2,660円 1平米 7万3,400円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナ感染症の影響、回復状況はエリア、用途、物件によりバラついているが、需給関係による地価の二極化傾向は拡大しつつある。 (2)路線商業施設が集積する幹線道路沿いは一定の繁華性があり、需給も安定しているが、旧商店街等では衰退傾向が顕著で地価も下落傾向にある。
地域要因
(1)地域要因に特段の変動はない。沿道型店舗が建ち並び、交通量も比較的多く、空店舗も少ないなど、繁華性が維持されている。 (2)近隣地域は店舗、営業所等が多い幹線道路沿いの路線商業地域として概ね成熟しており、地域要因に特段の変動は認められない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	ＮＳ６０５国 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	神崎郡福崎町
地域	兵庫県神崎郡福崎町南田原字東田２２０８番３外
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	6万4,906 円／平米 21万4,579 円／坪
推定価格 平米 坪	6万3,633 円／平米 21万371 円／坪
標準価格 平米 坪	7万4,599 円／平米 24万6,624 円／坪
査定価格 平米 坪	7万4,600 円／平米 24万6,628 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	ＮＳ６０５国 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	神崎郡福崎町
地域	兵庫県神崎郡福崎町南田原字東田２２０８番３外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	6万2,440 円／平米 20万6,427 円／坪
推定価格 平米 坪	5万9,467 円／平米 19万6,598 円／坪
標準価格 平米 坪	7万1,733 円／平米 23万7,149 円／坪
査定価格 平米 坪	7万1,700 円／平米 23万7,040 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	7.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	ＫＹ６０５国 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	姫路市
地域	兵庫県神崎郡福崎町南田原字東田２２０８番３外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万8,798 円／平米 12万8,266 円／坪
推定価格 平米 坪	3万8,414 円／平米 12万6,997 円／坪
標準価格 平米 坪	7万4,590 円／平米 24万6,595 円／坪
査定価格 平米 坪	7万4,600 円／平米 24万6,628 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	9.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	2.6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	ＴＫ６０５国 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	姫路市
地域	兵庫県神崎郡福崎町南田原字東田２２０８番３外
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	3万6,439 円／平米 12万467 円／坪
推定価格 平米 坪	3万7,265 円／平米 12万3,198 円／坪
標準価格 平米 坪	7万7,153 円／平米 25万5,068 円／坪
査定価格 平米 坪	7万7,200 円／平米 25万5,223 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情